STT Thang đo Mã hóa Tác giả Nhóm cá biệt CB Malaitham [57]; Demetrious [41], Shougeng Hu [50]
1 Diện tích của thửa đất CB1 2 Hình dạng của thửa đất CB2 3 Chiều dài mặt tiền CB3 4 Hướng của thửa đất CB4 5 Loại đường tiếp giáp CB5
Nhóm vị trí VT
Bambang [26]; Phạm Sỹ Liêm [9]; Kheir, Nasr [54]; Demetrious [41], Bambang [26]; Kheir, Nasr [54]; Christopher R.Bollinger [35]; Bambang [26]; Bovkir [29] 6 Khoảng cách đến UBND VT1
7 Khoảng cách đến Khu đô thị VT2 8 Khoảng cách đến chợ VT3 9 Khoảng cách đến bệnh viện VT4 10 Khoảng cách đến trường học VT5 11 Khoảng cách đến khu cơng nghiệp VT6
Nhóm khu vực KV
Nakamura, Hiroki [65];Nguyễn Quỳnh Hoa [7]
12 Môi trường nước KV1 13 Mơi trường khơng khí KV2 14 Trình độ dân trí KV3 15 Tình trạng an ninh KV4
Nhóm chính sách CS
Evren Ozus [69]; Kheir, Nasr [54] 16 Chính sách quy hoạch CS1
17 Chính sách kinh tế CS2 18 Chính sách thuế CS3
Sau khi xác định được danh mục các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu tiến hành lập bảng hỏi theo thang đo Likert với 5 mức độ (1: ảnh hưởng rất ít, 2: ảnh hưởng ít, 3: ảnh hưởng trung bình, 4: ảnh hưởng nhiều, 5: ảnh hưởng rất nhiều) để khảo sát ý kiến của người sử dụng đất về mức độ ảnh hưởng của từng biến quan sát đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai. Kết quả sau khảo sát ý kiến người sử dụng đất được đưa vào phân tích nhân tố khám phá nhằm lựa chọn được những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai. Để đảm bảo độ tin cậy cho phương pháp phân tích nhân tố khám phá, kích thước mẫu phải đảm bảo đủ lớn. Theo Hair, số lượng mẫu được sử dụng để phân tích nhân tố phải tối thiểu phải gấp 5 lần số biến quan sát. Trong nghiên cứu, luận văn sử dụng 18 biến quan sát, do vậy số lượng phiếu khảo sát tối thiểu là 18*5=90 phiếu. Để đảm yêu cầu đặt ra, luận văn tiến hành điều tra 100 phiếu khảo sát. Các đối tượng được khảo sát bao gồm: người sử dụng đất, cán bộ địa chính, giảng viên, nhân viên kinh doanh bất động sản.
Để phân tích nhân tố khám phá, phần mềm SPSS được sử dụng để thực hiện kĩ thuật này. Trước khi tiến hành phân tích dữ liệu, đầu tiên luận văn tiến hành khai
báo biến trong SPSS. Trong cửa sổ phần mềm SPSS, chọn trang (tab) Variable View, tiến hành nhập tên biến quan sát.
Hình 3.2: Khai báo biến trong phần mềm SPSS
Hình 3.3: Khai báo mức độ ảnh hưởng của các giá trị
Sau khi khai báo các biến và mã hóa giá trị ảnh hưởng theo các mức độ, nghiên cứu tiến hành nhập dữ liệu từ 100 phiếu khảo sát vào phần mềm SPSS và tiến hành kiểm định thang đo trước khi thực hiện phân tích nhân tố.
Trong nghiên cứu, các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất được định lượng qua các biến quan sát. Do vậy, biến quan sát là biến con của một nhóm yếu tố mẹ. Trước khi thực hiện phân tích nhân tố, nghiên cứu tiến hành kiểm định thang đo, kiểm tra sự tương quan giữa biến quan sát và nhóm yếu tố mẹ. Để đánh giá tính phù hợp của các biến quan sát với nhân tố mẹ, luận văn tiến hành kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha. Phép kiểm định này giúp kiểm tra các biến quan sát của từng nhóm yếu tố có tin cậy khơng, có tốt khơng. Ngồi ra, nó cịn phản ảnh mức độ tương quan chặt chẽ giữa các biến quan sát trong cùng một nhóm yếu tố. Hệ số
Cronbach’s Alpha có giá trị biến thiên trong đoạn [0,1]. Theo lý thuyết, hệ số Cronbach’s Alpha càng cao càng tốt, tuy nhiên, nếu hệ số này quá lớn (>0,95) cho
thấy có hiện tượng trùng lặp trong thang đo. Nếu hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6 thì thang đo có độ tin cậy [17]. Như vậy, khi kiểm định thang đo, chỉ số Cronbach’s Alpha nằm trong đoạn [0,6-0,95] đảm bảo thang đo có độ tin cậy tốt.
Để kiểm định thang đo trong SPSS, chọn modun Analyze Scale Realiability Analysis và thực hiện kiểm định thang đo cho từng nhóm nhân tố.
Kết quả kiểm định nhóm đặc điểm cá biệt cho thấy: Cronbach’s Alpha = 0,667 > 0,6 (bảng 3.4). Như vậy, các biến được xây dựng trong thang đo cho nhóm đặc điểm cá biệt đảm bảo chất lượng. Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng (Corected
Item- total correlation) của 5 biến đều đảm bảo > 0,3. Như vậy, các biến diện tích
thửa đất, hình dạng, độ rộng mặt tiền, hướng thửa đất, và loại đường tiếp giáp thể hiện sự tương quan chặt và được giữ lại trong nhóm nhân tố đặc điểm cá biệt của thửa đất.
Bảng 3.4: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm cá biệt
Thống kê độ tin cậy
Hệ số Cronbach's Alpha Số biến quan sát
0,667 5
Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Hệ số tương quan biến tổng
Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến
Dien_tich 14,9091 5,276 0,431 0,611
Hinh_dang 14,6727 5,213 0,465 0,597
Mat_tien 14,4364 5,239 0,418 0,617
Huong 15,5091 4,821 0,429 0,615
Loai_duong 14,2909 5,694 0,369 0,638
Kết quả kiểm định nhóm vị trí cho thấy: Cronbach’s Alpha = 0,779 > 0,6 (bảng 3.5). Như vậy, các biến được xây dựng trong thang đo cho nhóm đặc điểm cá biệt đảm bảo chất lượng. Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng (Corected Item- total
correlation) của 6 biến đều đảm bảo > 0,3. Như vậy, các biến khoảng cách đến ủy
ban nhân dân, khoảng cách đến khu đô thị, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến bệnh viện, khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến khu cơng nghiệp có mối tương quan với nhau, cùng phản ánh được nhân tố vị trí và được giữ lại trong nhóm nhân tố vị trí của thửa đất.
Bảng 3.5: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của các yếu tố trong nhóm vị trí
Thống kê độ tin cậy
Hệ số Cronbach's Alpha Số biến quan sát
0,779 6
Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Hệ số tương quan biến tổng
Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến
KC_UBND 17,6000 8,829 0,451 0,766 KC_KDT 16,4545 8,489 0,629 0,721 KC_cho 16,2545 8,632 0,581 0,732 KC_BV 16,3636 8,417 0,578 0,732 KC_Trghoc 16,5182 8,986 0,570 0,738 KC_KCN 17,4455 9,185 0,383 0,783
Kết quả kiểm định nhóm khu vực cho thấy: Cronbach’s Alpha = 0,664 > 0,6 (bảng 3.6). Như vậy, các biến được xây dựng trong thang đo cho nhóm đặc điểm cá biệt đảm bảo chất lượng. Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng (Corected Item- total
correlation) của 4 biến đều đảm bảo > 0,3. Như vậy, các biến môi trường nước, môi
trường khơng khí, an ninh khu vực, dân trí được giữ lại trong nhóm nhân tố khu vực của thửa đất.
Bảng 3.6: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm khu vực
Thống kê độ tin cậy
Hệ số Cronbach's Alpha Số biến quan sát
0,664 4
Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Hệ số tương quan biến tổng
Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến
MT_nuoc 9,6364 4,894 0,321 0,670
MT_kk 9,6455 4,396 0,506 0,565
Dantri 10,4727 4,013 0,488 0,566
Anninh 10,5000 3,518 0,490 0,570
Kết quả kiểm định nhóm chính sách cho thấy: Cronbach’s Alpha = 0,727 > 0,6 (bảng 3.7). Như vậy, các biến được xây dựng trong thang đo cho nhóm đặc điểm cá biệt đảm bảo chất lượng. Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng (Corected
Item- total correlation) của 3 biến đều đảm bảo > 0,3. Như vậy, các biến chính sách
ánh các chính sách về đất đai và được giữ lại trong nhóm nhân tố chính sách của thửa đất.
Bảng 3.7: Bảng hệ số Cronbach's Alpha và tương quan biến tổng của yếu tố trong nhóm chính sách
Thống kê độ tin cậy
Hệ số Cronbach's Alpha Số biến quan sát
0,727 3
Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Hệ số tương quan biến tổng
Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến
CS_KT 6,9909 3,073 0,401 0,806
CS_QH 7,2273 2,526 0,645 0,521
CS_Thue 7,0909 2,505 0,616 0,554
Như vậy, hệ số Cronbach’s Alpha của cả 4 nhóm nhân tố đều đạt trên 0,6.
Các biến quan sát đảm bảo độ tin cậy, thể hiện mối quan hệ chặt giữa biến quan sát và từng nhóm nhân tố. Kết quả tổng hợp sau khi kiểm định thang đo được tổng hợp dưới bảng sau: