6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
1.2 Khái quát tình hình cho thuê đất ở Việt Nam và một số nƣớc trên thế
thế giới.
1.2.1. Ở một số nước trên thế giới.
Hầu hết các nƣớc chỉ cho phép ngƣời nƣớc ngoài đƣợc thuê đất trong thời hạn xác định để đầu tƣ kinh doanh (ví dụ nhƣ ở Trung Quốc, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi có thể đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho việc sử dụng đất. Mọi tranh chấp phát sinh từ đất đai giải quyết theo nguyên tắc chung của thế giới nhƣ theo pháp luật nơi có đất, khơng phụ thuộc nhiều vào hình thức sở hữu đất đai. Vì vậy các nƣớc đều quy định về trình tự, thủ tục để Nhà nƣớc cho thuê đất, giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc thuê đất.
Đối với các nƣớc có cho phép ngƣời nƣớc ngồi đƣợc sở hữu đất đai (ở khu vực Châu Á nhƣ Hà Quốc, Thái Lan, Đài Loan, các nƣớc cộng đồng Châu Âu nhƣ Thụy Điển, Pháp, Đức, Rumani, Ukraina, khu vực Châu Phi gắn với các điều kiện...) để góp phần thúc đẩy đầu tƣ nƣớc ngồi và phát triển thƣơng mại quốc tế thì có cả 2 cơ chế hành chính và dân sự. Trong đó có trình tự, thủ tục hành chính đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc can thiệp, giải quyết vấn đề bồi thƣờng cho ngƣời bị lấy đất.
1. Ở Hàn Quốc:
Đạo luật thu hồi đất và bồi thƣờng đã quy định về quy trình thu hồi đất, quy trình khiếu kiện gồm 7 bƣớc:
Bƣớc 1: Lập, duyệt kế hoạch dự án (chủ đầu tƣ xây dựng, có Hội đồng thẩm định của Hiệp hội xác định giá đất).
Bƣớc 2: Đo đạc.
Bƣớc 3: Thông báo kế hoạch bồi thƣờng, định giá.
Bƣớc 4: Đàm phán thu hồi đất. Nếu đồng ý thì ký hợp đồng mua bán, nếu khơng đồng ý thì làm đồng thời bƣớc 5 và bƣớc 6.
Bƣớc 6: Giải quyết khiếu nại về giá theo 3 giá: 1 giá do chủ đầu tƣ giới thiệu; 1 giá do ngƣời sở hữu giới thiệu và 1 giá do Ủy ban thu hồi giới thiệu. Sau đó Tịa án giải quyết khiếu kiện.
Bƣớc 7: Thu hồi đất chỉ thực hiện khi đã làm đúng các quy trình này. 2. Khái quát tình hình đất đai ở Trung Quốc:
Trung Quốc không thừa nhận tƣ hữu đối với đất đai. Dƣới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phƣơng tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này đƣợc tiến hành song song với các “phong trào”: “Bƣớc nhảy vĩ đại” (1957 - 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nơng thơn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa tồn bộ đất đơ thị của nƣớc này chỉ chính thức hồn tất sau khi Hiến pháp 1982 đƣợc ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nƣớc và đƣợc quản lý bởi nhà nƣớc Trung Quốc - ngƣời chịu trách nhiệm trƣớc toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này đƣợc chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership). Là ngƣời đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nƣớc Trung Quốc có tồn quyền của một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó khơng có giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó ngƣời sử dụng đất (SDĐ) khơng bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ cũng khơng đƣợc phép chuyển nhƣợng phần đất mà mình đƣợc sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ đƣợc coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội đƣợc phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào đƣợc phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhƣợng đất đai dƣới bất kỳ hình thức nào. Nhƣ vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trƣờng nào cho ngƣời SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách khơng hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngƣợc lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy đƣợc
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Ngƣời SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trƣờng đất đai “khơng chính thức” - cịn gọi là “chợ đen” (black market) nhƣng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nƣớc này.
- Q trình thị trƣờng hóa đất đai ở Trung quốc
+ Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai Việc đƣa đất đai vào quan hệ thị trƣờng khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thƣợng Hải dƣới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức đƣợc tham gia vào thị trƣờng nhƣ một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nƣớc về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trƣờng đất đai. Cuộc cách mạng trong phân phối đất đai bắt đầu từ năm 1987 và kéo dài hơn một thập kỷ trải qua ba giai đoạn cực điểm: thứ nhất là từ lúc kết thúc thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 7 đến lần thứ 8; thứ hai là trong suốt thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 9 và thứ ba là sau kế hoạch 5 năm lần thứ 10, đặc biệt là trong năm 2001.
Vào tháng 11 năm 1987, Hội đồng Nhà nƣớc Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn nhƣ Thƣợng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là Thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4 năm 1988, Quốc hội nƣớc này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nƣớc Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhƣợng QSDĐ của Nhà nƣớc tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhƣợng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Nhƣ vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc khơng giới hạn thời gian sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt đƣợc cực điểm đầu tiên của mình. Trong suốt thời kỳ của Kế hoạch 5 năm lần thứ 9, việc cải cách hệ thống SDĐ đƣợc tiến hành sâu rộng hơn, từ nguyên tắc năng động cân bằng cho việc khai thác SDĐ nông nghiệp đƣợc đƣa ra vào năm 1996 đến những chính sách ổn định lâu dài trong việc tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai (11 văn bản của Ủy ban Trung ƣơng Đảng Cộng sản Trung Quốc năm 1997), cùng với việc “đóng băng” việc sử dụng đất nơng nghiệp phục vụ cho xây dựng, sửa đổi toàn diện Luật Quản lý Nhà nƣớc về đất đai, điều chỉnh tổng kế hoạch sử dụng đất và thiết lập hệ thống kiểm soát trong việc sử dụng đất. Tất cả những cải cách nổi bật đối với hệ thống sử dụng đất này đã dọn đƣờng cho việc thành lập và hoàn thiện thị trƣờng đất đai Trung Quốc. Việc sửa đổi Hiến pháp của Trung Quốc và việc thiết lập, thực hiện các quy định tạm thời khơng chỉ giúp duy trì bản chất tự nhiên của hàng hóa đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc ở cấp độ luật, mà còn đánh dấu sự khởi đầu của q trình “thƣơng mại hóa” trong quản lý nhà nƣớc về đất đai ở Trung Quốc. Thông qua việc tiếp thu những ý kiến đóng góp của nhiều tầng lớp xã hội, kỳ họp thứ 4 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc vào ngày 29 tháng 8 năm 1998 đã ban hành Luật quản lý nhà nƣớc về đất đai của Cộng hòa nhân dân Trung hoa (sửa đổi). Tiếp theo đó, Hội đồng Nhà nƣớc đã ban hành quy định về việc thực hiện Luật này vào ngày 29 tháng 12 năm 1998. Với việc thành lập thị trƣờng đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phƣơng khác ở Trung Quốc đã đƣợc chuyển giao theo phƣơng thức phải trả tiền cho Nhà nƣớc
1.2.2 Tình hình cho thuê đất ở Việt Nam
1.2.2.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993.
Trƣớc năm 1986, pháp luật giai đoạn này phục vụ mục tiêu chung của đất nƣớc là giành độc lập dân tộc và xây dựng nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa và mục tiêu riêng là thể chế khẩu hiệu “Độc lập dân tộc và ngƣời cày có ruộng” trong Cƣơng lĩnh chính trị của Đảng bằng hệ thống pháp luật (chủ yếu là các sắc lệnh) thông qua các nội dung cơ bản nhƣ quy định về ruộng đất đối với nông dân, về thuế nông nghiệp, phát triển sản xuất nông nghiệp, về điều chỉnh ruộng đất từ Việt gian, thực
dân cho nông dân canh tác, điều chỉnh việc sử dụng công điền, cơng thổ, quy định hình thức sở hữu đất đai. Vì vậy trong giai đoạn này, nhà nƣớc thực hiện cấp đất, giao đất, điều chỉnh đối với công điền, công thổ, không thực hiện đối với ruộng đất của tƣ nhân vì thuộc quyền của chủ sở hữu. Việc giao đất sản xuất nông nghiệp cho Hợp tác xã để tổ chức sản xuất tập thể gắn với phong trào hợp tác hóa.
Năm 1975 đất nƣớc thống nhất, nƣớc CHXHCNVN đƣợc thành lập, hiến pháp lần 3 ban hành năm 1980, theo đó quyền sở hữu tập thể và tƣ nhân về đất đai bị xố bỏ, tồn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Năm 1986 Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam khóa IV đã quyết định đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Đổi mới ở đây không phải là thay đổi mục tiêu chủ nghĩa xã hội mà đƣợc hiểu là thay đổi cách thức để đạt đƣợc mục tiêu chủ nghĩa xã hội. Đại hội đã tìm ra lối thốt cho cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội, thể hiện quan điểm đổi mới toàn diện đất nƣớc, đặt nền tảng cho việc tìm ra cịn đƣờng thích hợp đi lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam. Đƣờng lối đổi mới bao quát khắp các lĩnh vực, từ chính trị, kinh tế đến xã hội, an ninh - quốc phịng. Những chủ trƣơng, chính sách mới đã gợi mở, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển, giải phóng năng lực sản xuất của xã hội để mở đƣờng cho phát triển sản xuất. Tuy nhiên nƣớc ta vẫn là nƣớc nơng nghiệp lạc hậu, chƣa có hình thức th đất.
Trong giai đoạn 1980-1993, việc quản lý, sử dụng đất chủ yếu đƣợc điều chỉnh bằng của Nghị quyết của Đảng, tập trung vào đất sản xuất nông nghiệp với đối tƣợng sử dụng chủ yếu là các Hợp tác xã nhƣng lại giao khốn đất để phát triển nơng nghiệp; cịn các loại đất khác nhƣ khu dân cƣ, đô thị, chuyên dùng chƣa đƣợc chú trọng nhiều. Năm 1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của HTX cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài, ngƣời không sử dụng đất phải trả lại nhà nƣớc để giao cho ngƣời khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chƣa đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất khơng có giá.
Trong giai đoạn này các quy định của pháp luật về đất đai nói chung và quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trong đó có quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến vấn đề thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cịn chƣa đầy đủ,
chƣa hệ thống. Trong thời gian này, nhà nƣớc chƣa xác định đất đai có giá, nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp nên các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế chƣa đƣợc thành lập nhiều, chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nƣớc nên việc cho thuê đất còn hạn chế, chƣa quy định rõ ràng. Gần nhƣ khơng có trƣờng hợp Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất.
1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Giai đoạn 1991-1995 đƣợc xác định là giai đoạn tiếp tục đổi mới, tiếp tục cải cách mở cửa, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trƣờng. Hiến pháp IV của nƣớc CHXHCN Việt Nam và Luật Đất đai năm 1993 đã quy định những nội dung hết sức cơ bản và trọng đại: Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời dân sử dụng ổn định, lâu dài; Nhà nƣớc cho thuê đất đối với các đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất; ngƣời sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở đƣợc thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; đất có giá và giá đất do Nhà nƣớc quy định để điều tiết quan hệ tài chính giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Hệ thống tổ chức quản lý đất đai đƣợc thành lập ở bốn cấp hành chính; Nhà nƣớc giao đất theo hai phƣơng thức: Khơng thu tiền và có thu tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 1993 ban hành với mối quan tâm chủ yếu tập trung đất nông nghiệp nhằm xây dựng nền nơng nghiệp SX hàng hóa, chƣa quan tâm đầy đủ tới đất phi nông nghiệp và thị trƣờng bất động sản có sự tham gia của đất đai, trong đó có nội dung về giao đất, cho thuê đất đồng thời với Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Chỉ một năm sau Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội đã phải ban hành hai Pháp lệnh quan trọng có liên quan đến việc tạo hành lang pháp lý cho các công ty phát triển bất động sản bao gồm pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam.
- Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII (1996) đã quyết định chủ trƣơng đổi mới chính sách đất đai và thị trƣờng bất động sản với nội dung là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khơng tƣ nhân hóa, khơng cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hồn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng
đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của tồn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Với nội dung này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc vận hành theo đúng pháp luật về đất đai, xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nƣớc cung đất đai ra thị trƣờng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử