2.2. Phõn tớch hệ thống
2.2.2. Phõn tớch hoạt động theo cỏc quy trỡnh đăng ký đất đai
Dựa trờn nhu cầu đề tài sẽ nghiờn cứu 04 quy trỡnh về đăng ký đất đai hiện đang triển khai ở huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội [7]:
1) Quy trỡnh (thủ tục) 01: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất) – gọi tắt là: quy trỡnh chuyển nhượng toàn bộ thửa đất.
- Thẩm quyền giải quyết: UBND huyện.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chớnh: VPĐKQSDĐ huyện.
- Hồ sơ hành chớnh (02 bộ) gồm:
+ Đơn đề nghị xỏc nhận sử dụng đất ổn định, khụng tranh chấp;
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Văn bản uỷ quyền theo quy định của phỏp luật (nếu cú).
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú xỏc nhận của cơ quan cụng chứng;
+ Chứng minh thư và Hộ khẩu thường trỳ của bờn nhận chuyển nhượng;
+ Tờ khai nộp Lệ phớ trước bạ;
+ Tờ khai nộp thuế thu nhập cỏ nhõn;
- Thời gian trỡnh tự, trỏch nhiệm giải quyết:
Thời gian: 15 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khụng kể ngày
nghỉ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chớnh).
Trỡnh tự:
+ Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và viết phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả đối với cụng dõn. Phõn loại chuyển hồ sơ vào Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ), thời gian 01 ngày.
+ Gửi thụng bỏo kết quả thẩm tra và yờu cầu bổ sung hồ sơ cho cụng dõn (nếu cú).
+ Tiếp nhận và gửi thụng bỏo thuế cho cụng dõn thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định.
+ Thu phớ, lệ phớ, cỏc loại húa đơn chứng từ (nếu cú) và trả kết quả cho cụng dõn.
* VPĐK QSDĐ: Thụ lý trong 04 ngày làm việc
- Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng thửa đất. Nếu:
+ Khụng đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền. VPĐK QSDĐ chuyển trả lại hồ sơ cho Bộ phận một cửa để trả lại cụng dõn.
+ Đủ điều kiện chuyển thụng tin về nghĩa vụ tài chớnh đến Chi cục thuế (5 ngày để thực hiện) đồng thời in GCN cho người nhận chuyển nhượng, duyệt đơn đăng ký biến động.
- Khi cú kết quả của Chi cục thuế, VPĐK QSDĐ chuyển trả nghĩa vụ tài chớnh cho Bộ phận một cửa để thụng bỏo cho cụng dõn đồng thời hoàn thiện hồ sơ trỡnh UBND huyện phờ duyệt.
- Sau khi nhận kết quả từ UBND huyện, VPĐK QSDĐ cập nhật hoàn chỉnh hồ sơ sau đú Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả đến nhận và trả cho cụng dõn.
act Chuyen_Quyen_Toan_bo Thỏa thuận Soạn hợp đồng Nộp tiền thuế Thẩm tra hồ sơ Tiếp nhận,
kiểm tra hồ sơ
Hồn thiện hồ sơ Phiếu chuyển
Kiểm tra hồ sơ Gửi thơng báo thuế
Ký GCN, quyết định
Cập nhật thông tin, sao
l-u hồ sơ Đạt Trả kết quả Đạt Đạt Không đạt Không đạt Không đạt Bổ sung hồ sơ Ký hồ sơ Trả hồ sơ T- vấn Nộp phiếu thu, đóng lệ phí In GCN T- vấn thủ tục VP cơng chứng Cơng chứng hợp đồng, tài liệu Thu tiền Vào số, l-u quyết định Chi cục thuế Trả phiếu thu Hồn thiện hồ sơ
Xác định thuế
Thơng báo thuế
Chuyển phiếu thu
Hỡnh 2.2. Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh chuyển nhượng toàn bộ thửa đất Sơ đồ hoạt động trờn được bắt đầu từ cỏc bờn giao dịch (bờn chuyển và bờn nhận) cú ý định chuyển và nhận gặp gỡ nhau (qua sàn giao dịch bất động sản, mụi giới,…) và đi đến thỏa thuận về giỏ, phương thức thanh toỏn, trỏch nhiệm trong giao dịch… Sau đú họ sẽ tới bộ phận tư vấn (thường là bộ phận một cửa ở xó, phường…) để được tư vấn về trỡnh tự, hồ sơ liờn quan đến giao dịch. Khi đó được tư vấn cỏc bờn giao dịch tiến hành làm hợp đồng, cỏc tài liệu kốm theo và tới văn phũng cụng chứng (VP cụng chứng) để cụng chứng theo quy định. Hợp đồng đó được cụng chứng sẽ được hồn thiện hồ sơ rồi chuyển cho bộ phận một cửa (BP 1 cửa) thuộc UBND huyện tiếp nhận.
Bộ phận một cửa tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nhập thụng tin và viết phiếu nhận hồ sơ, những tài liệu trong hồ sơ nào chưa đạt (rỏch, nỏt, khụng đỳng quy định…) sẽ được trả lại cho cỏc bờn giao dịch về bổ sung, hoàn thiện để nộp sau. Hồ sơ sau khi tiếp nhận sẽ được chuyển cho VPĐK QSDĐ thụ lý giải quyết.
khụng đỳng,…) sẽ gửi cụng văn cho bộ phận một cửa để thụng bỏo cỏc bờn tham gia giao dịch sửa chữa, bổ sung theo yờu cầu. Nếu hồ sơ đạt theo quy định tổ hồ sơ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ gồm duyệt đơn đăng ký, tờ trỡnh,… và in GCN QSDĐ chuyển cho giỏm đốc VPĐK QSDĐ kiểm tra lại, đồng thời sẽ soạn phiếu chuyển thụng tin địa chớnh cho chi cục thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh của cụng dõn.
Chi cục thuế khi nhận được phiếu chuyển do VPĐK QSDĐ cung cấp sẽ tiến hành xỏc định thuế mà cỏc bờn giao dịch phải nộp như lệ phớ trước bạ, thuế thu nhập cỏ nhõn,… rồi gửi cho cỏc bờn giao dịch thụng bỏo thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định.
Kho bạc thu tiền của cỏc bờn giao dịch nộp và viết biờn lai thu tiền khi cỏc bờn giao dịch để làm căn cứ nhận kết quả.
Giỏm đốc VPĐK QSDĐ khi nhận hồ sơ từ bộ phận chuyờn mụn sẽ kiểm tra nếu chưa đạt sẽ yờu cầu hoàn thiện lại, nếu đạt sẽ ký hồ sơ để chuyển cho UBND huyện ký GCN QSDĐ và quyết định. Sau khi ký xong GCN QSDĐ và quyết định được sao lưu tại UBND huyện và chuyển về cho VPĐK QSDĐ cập nhật thụng tin chuyển cho bộ phận một cửa trả kết quả.
Tại bộ phận một cửa sẽ tiến hành thu biờn lai thu tiền chuyển cho bộ phận hồ sơ lưu, lệ phớ và trả kết quả theo giấy hẹn và kết thỳc quy trỡnh.
2) Quy trỡnh 02: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất) – gọi tắt là: Quy trỡnh chuyển nhượng một phần thửa đất.
- Thẩm quyền giải quyết: UBND huyện.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chớnh: VPĐK QSDĐ huyện.
- Hồ sơ hành chớnh (02 bộ) gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (biờn bản kớch thước thửa đất) do cơ quan Địa chớnh cú tư cỏch phỏp nhõn đo vẽ;
+ Bản vẽ mặt bằng nhà ở do đơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn đo vẽ (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tớch nhà);
+ Chứng minh nhõn dõn, hộ khẩu thường trỳ của bờn nhận chuyển nhượng;
+ Văn bản ủy quyền theo quy định của phỏp luật (nếu cú).
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú xỏc nhận của cơ quan cú thẩm quyền chứng thực (xó, thị trấn);
+ Tờ khai nộp lệ phớ trước bạ;
+ Tờ khai nộp thuế thu nhập cỏ nhõn;
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Thời gian trỡnh tự, trỏch nhiệm giải quyết:
Thời gian: 25 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khụng kể ngày
nghỉ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chớnh)
Trỡnh tự:
* Bộ phận tiếp nhận hồ sơ:
+ Kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, cỏn bộ tiếp nhận viết phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả đối với cụng dõn. Phõn loại chuyển hồ sơ vào VPĐK QSDĐ (thời gian 01 ngày).
+ Thu phớ và trả kết quả cho cụng dõn
* VPĐK QSDĐ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng thửa đất. Sau 5 ngày làm việc nếu hồ sơ thửa đất:
+ Khụng đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền. VPĐK QSDĐ chuyển trả lại hồ sơ cho Bộ phận một cửa để trả lại cụng dõn.
+ Đủ điều kiện chuyển thụng tin về nghĩa vụ tài chớnh đến Chi cục thuế (5 ngày).
Sau khi cú kết quả của Chi cục thuế, VPĐK QSDĐ chuyển trả nghĩa vụ tài chớnh cho Bộ phận một cửa để thụng bỏo cho cụng dõn, đồng thời hoàn thiện hồ sơ trỡnh UBND huyện phờ duyệt.
Sau khi nhận kết quả từ UBND huyện, VPĐK QSDĐ cập nhật hoàn chỉnh hồ sơ, sau đú chuyển Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho cụng dõn.
Cụng dõn đến VPĐK QSDĐ nộp húa đơn thuế và nhận kết quả. - Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh được thể hiện trong Hỡnh 2.3
act Chuyen_Quyen_1Phan_Thua Thỏa thuận Soạn hợp đồng Nộp tiền thuế Thẩm tra hồ sơ Tiếp nhận,
kiểm tra hồ sơ
Hoàn thiện hồ sơ Phiếu chuyển
Kiểm tra hồ sơ Gửi thông báo thuế
Ký GCN, quyết định
Cập nhật thông tin, sao
l-u hồ sơ Đạt Trả kết quả Đạt Đạt Không đạt Không đạt Không đạt Bổ sung hồ sơ Ký hồ sơ Trả hồ sơ T- vấn Nộp phiếu thu, đóng lệ phí In GCN T- vấn thủ tục VP công chứng Công chứng hợp đồng, tài liệu Thu tiền Vào số, l-u quyết định Chi cục thuế Trả phiếu thu Hoàn thiện hồ sơ
Xác định thuế
Thông báo thuế
Chuyển phiếu thu
Tổ bản đồ (VPĐK)
Thẩm tra kết quả đo đạc
Cập nhật bản đồ
Cơ quan đo đạc
Đo đạc Chuẩn bị
Nhận kết quả đo đạc
Quy trỡnh này hoạt động tương tự quy trỡnh chuyển quyền toàn bộ với một số điểm khỏc biệt sau đõy:
Cú thờm 02 bộ phận là bộ phận đo đạc và bộ phận bản đồ thuộc VPĐK QSDĐ. Bộ phận đo đạc đúng vai trũ đo đạc tỏch thửa theo nhu cầu và cung cấp sản phẩm đo đạc cho cỏc bờn giao dịch làm căn cứ thực hiện việc chuyển quyền. Bộ phận đo đạc ở đõy cú thể trực thuộc VPĐK QSDĐ hoặc đơn vị đo đạc cú tư cỏch phỏp nhõn và cú chứng chỉ theo quy định.
Bộ phận bản đồ thuộc văn phũng đăng ký sau khi được giao hồ sơ giao dịch chuyển vào sẽ làm căn cứ để kiểm tra (trong phũng, ngoài thực địa nếu cần) nếu thấy chưa đỳng sẽ yờu cầu bờn giao dịch chỉnh sửa cung cấp lại kết quả đo đạc. Nếu đỳng sẽ lấy đú làm căn cứ cho việc cập nhật lờn bản đồ sau khi đó cú kết quả ký duyệt từ UBND huyện.
3) Quy trỡnh 03: Đăng ký thế chấp bằng giỏ trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – gọi tắt là: Quy trỡnh thế chấp.
- Thẩm quyền giải quyết: UBND huyện.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chớnh: VPĐK QSDĐ huyện.
- Hồ sơ hành chớnh (01 bộ) gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đơn yờu cầu đăng ký thế chấp;
+ Hợp đồng thế chấp đó cụng chứng hoặc chứng thực;
+ Hộ khẩu, CMTND.
- Thời gian trỡnh tự, trỏch nhiệm giải quyết:
Thời gian: 03 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khụng kể ngày
nghỉ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chớnh).
* Bộ phận tiếp nhận hồ sơ:
+ Kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, cỏn bộ tiếp nhận viết phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả đối với cụng dõn. Phõn loại chuyển hồ sơ vào VPĐK QSDĐ (thời gian 01 ngày).
+ Nhận kết quả từ VPĐK QSDĐ.
+ Thu phớ và cỏc loại phớ trả kết quả cho cụng dõn
* Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ và xỏc nhận trờn trang bổ sung GCNQSDĐ và trả kết quả cho Bộ phận một cửa để trả cho cụng dõn.
- Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh được thể hiện trong Hỡnh 2.4.
act QTrinh_The_Chap
Chuẩn bị hồ sơ
Tiếp nhận, kiểm
tra hồ sơ Thẩm tra hồ sơ
Đăng ký thế chấp V¯o sổ, sao lưu hồ sơ Thu lệ phí, tr° kết qu° Đạt Khơng đạt Đạt Khơng đạt Tr° hồ sơ Bổ sung hồ sơ Ngân hàng Ho¯n thiện hồ sơ, hợp đồng VP công chứng Công chứng
Ho¯n thiện hồ sơ đăng ký biến động Giám đốc VPĐK Kiểm tra Ký xác nhận Đạt Không đạt Tư vấn Thực hiện thế chấp
Hỡnh 2.4. Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh thế chấp quyền sử dụng đất Quy trỡnh này bắt đầu từ nhu cầu vay vốn của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất tới ngõn hàng cho thế chấp để được tư vấn về số tiền được vay, thủ tục khi tiến hành thế chấp. Sau đú người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ làm hợp đồng và cụng chứng để hoàn thiện hồ sơ tiến hành đăng ký biến động tại bộ phận một cửa.
Bộ phận một cửa sau khi tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ sẽ tiến hành cập nhật thụng tin, viết phiếu thu nhận hồ sơ gửi cho người sử dụng đất kốm theo cỏc tài liệu, hồ sơ chưa đạt. Hồ sơ sau khi tiếp nhận được chuyển cho VPĐK QSDĐ để thụ lý.
Tổ hồ sơ của VPĐK QSDĐ tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu phần nào chưa đạt sẽ cú cụng văn gửi bộ phận một cửa để thụng bỏo cho người sử dụng đất. Sau khi hồ sơ hoàn thiện và đỳng theo quy định sẽ tiến hành đăng ký biến động cho trường hợp thế chấp này gồm in thụng tin lờn trang 4 hoặc trang bổ sung, tờ trỡnh, quyết định,… rồi chuyển cho giỏm đốc VPĐK QSDĐ kiểm tra, nếu chưa đạt sẽ yờu cầu xử lý lại, nếu đạt sẽ ký xỏc nhận và chuyển lại cho tổ hồ sơ vào sổ, sao lưu hồ sơ đồng thời gửi cho bộ phận một cửa thực hiện trả cho cụng dõn sau khi thu cỏc loại lệ phớ. Căn cứ vào kết quả này ngõn hàng sẽ thực hiện thế chấp cho người sử dụng đất và kết thỳc quy trỡnh.
4) Quy trỡnh 04: Đăng ký biến động đối với trường hợp nhà mới xõy (quy trỡnh bổ sung tài sản)
- Thẩm quyền giải quyết: UBND huyện.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chớnh: VPĐK QSDĐ huyện.
- Hồ sơ hành chớnh (01 bộ) gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy phộp xõy dựng;
+ Bản vẽ hoàn cụng do đơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn lập;
- Thời gian trỡnh tự, trỏch nhiệm giải quyết:
Thời gian: 18 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khụng kể ngày
nghỉ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chớnh)
Trỡnh tự:
+ Kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, cỏn bộ tiếp nhận viết phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả đối với cụng dõn. Phõn loại chuyển hồ sơ vào VPĐK QSDĐ (thời gian 01 ngày).
+ Nhận kết quả từ VPĐK QSDĐ.
+ Thu phớ và trả kết quả cho cụng dõn.
* Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ và xỏc nhận trờn trang bổ sung GCNQSDĐ và trả kết quả cho Bộ phận một cửa để trả cho cụng dõn.
- Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh được thể hiện trong Hỡnh 2.5.
act Bo_Sung_Tai_San
Thẩm tra hồ sơ Tiếp nhận,
kiểm tra hồ sơ
Hoàn thiện hồ sơ
Kiểm tra hồ sơ
Cập nhật thơng tin, sao
l-u hồ sơ Đạt Thu lệ phí, Trả kết quả Đạt Đạt Khơng đạt Khơng đạt Không đạt Bổ sung hồ sơ Ký hồ sơ, trang bổ sung GCN Trả hồ sơ T- vấn In trang bổ sung GCN T- vấn thủ tục
Hoàn thiện hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản Tổ bản đồ (VPĐK) Thẩm tra kết quả nhà Cập nhật bản đồ Phịng Đơ thị Kiểm tra, xác nhận Chuẩn bị hồ sơ về nhà
Hỡnh 2.5. Sơ đồ hoạt động của quy trỡnh bổ sung nhà mới xõy
Trong quy trỡnh trờn, bộ phận 1 cửa kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, cỏn bộ tiếp