Thị trấn Phùng có nhiều tiềm năng và lợi thế trong phát triển kinh tế - xã hội, có đƣờng Quốc lộ 32 và các tuyến đƣờng liên xã đi lại rất thuận lợi, cùng với đó có cụm di tích lịch sử văn hóa đã đƣợc xếp hạng, tạo tiền đề cho phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại và dịch vụ.
Thị trấn Phùng có vị trí khá thuận lợi trong giao lƣu văn hố và phát triển kinh tế - xã hội, với mật độ dân số khá cao so với mật độ chung của huyện và có ảnh hƣởng đến kinh tế, văn hóa – xã hội của huyện an Phƣợng.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo và thủy văn
Thị trấn Phùng có địa hình tƣơng đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 9,5 – 10,82m. Thị trấn nằm trong tiểu vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Nhìn chung, địa hình, địa mạo của thị trấn tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông cũng nhƣ sản xuất nông nghiệp, thuận lợi để phát triển kinh tế.
Nằm trong vùng đồng bằng, Thị trấn Phùng có mạng lƣới sơng ngịi tƣơng đối dày đặc và đƣợc bố trí khá hợp l , đảm bảo phục vụ tốt cho mục đích phát triển sản xuất nông nghiệp, nâng cao năng suất cây trồng và hệ số sử dụng đất.
3.1.1.3.Thời tiết, khí hậu
Thị trấn Phùng nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng, khí hậu nhiệt đới
ẩm, chịu ảnh hƣởng của gió mùa. Nhiệt độ trung bình năm từ 23,10
C – 23,50C,
chia làm hai mùa rõ rệt.
Mùa hè nóng ẩm từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình trên 230C.
Mùa đơng khơ lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, nhiệt độ trung bình từ 15,70
C
– 21,40
C. Tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,70C.
ộ ẩm trung bình 83% đến 85%. ộ ẩm khơng khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, tháng 12, nhiều nhất là tháng 3, tháng 4. Tuy nhiên chệnh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm khơng lớn.
Gió bão: Gió theo mùa. Mùa đơng thƣờng là ông Nam – Tây Bắc đến ông Nam, tốc độ gió trung bình 4 m/s. Mùa hè thƣờng là ông Nam – Tây Bắc, tốc độ gió trung bình 2,5 – 3 m/s. Bão úng thƣờng xảy ra vào tháng 5 đến tháng 8 trong năm. àng năm thƣờng chịu ảnh hƣởng của 2 đến 4 cơn bão.
Lƣợng mƣa trung bình năm từ 1600 – 1800 mm. Lƣợng mƣa phân bố trong năm không đều, mƣa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80 – 86% tổng lƣợng mƣa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9 lƣợng mƣa ngày lớn nhất có thể tới 336,1 mm). Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mƣa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 – 23,2 mm.
Số giờ nắng trong năm trung bình là 1600 – 1700 giờ.
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường
a) Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn Phùng là 293,3 ha. Trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 132,19 ha, diện tích đất phi nông nghiệp là 161,11 ha trong đó diện tích đất ở là 46,38 ha và đất chuyên dùng là 11,064 ha. Nhìn chung, đất đai của thị trấn Phùng đã đƣợc khai thác triệt để vào các mục đích sử dụng khác nhau.
b) Tài nguyên nƣớc
Thị trấn Phùng thuộc vùng nƣớc có mạch nơng, độ sâu 0,7 – 1,3 m vào mùa mƣa và 3,2 m vào mùa khô. Mực nƣớc mạch nông ổn định ở độ sâu 3,1 – 3,2 m, áp lực yếu khơng ảnh hƣởng đến xây dựng cơng trình.
Nguồn nƣớc mặt với diện tích 6,04 ha chủ yếu là hệ thống kênh mƣơng, ao hồ, đập nằm dải rác ở thị trấn đã tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và cho sản xuất của nhân dân. Nguồn nƣớc ngầm tuy chƣa đƣợc tính tốn cụ thể, nhƣng qua thăm dò thực tế sử dụng của nhân dân cho thấy, mực nƣớc ngầm có độ sâu từ 4 – 15 m, chất lƣợng nƣớc tốt.
c) Tài nguyên nhân văn
Thị trấn Phùng là trung tâm huyện, trung tâm kinh tế, giao lƣu văn hóa của huyện và trong vùng. Thị trấn Phùng có một nền văn hóa tƣơng đối lâu đời với nhiều truyền thống và phong tục tập quán cần đƣợc phát huy. Thị trấn Phùng cũng là trung tâm giao lƣu văn hóa của huyện, có trình độ dân trí cao, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng nhất trong huyện.
3.1.1.5. Thực trạng môi trường
Là thị trấn có 01 cụm cơng nghiệp, 01 bến xe Phùng, 01 chợ Phùng, 01 trung tâm thƣơng mại, có trên 80 cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp trong và ngoài nƣớc đang đóng trên địa bàn với sự phát triển của các ngành nghề khác nhau đã tạo nên sự phát triển mạnh mẽ, các hộ sản xuất kinh doanh đều có kế hoạch bảo vệ mơi trƣờng.
Thị trấn có nhà máy nƣớc sạch đang đƣợc vận hành cung cấp nƣớc sạch cho 2.654 hộ chiếm 100% dân số của tồn thị trấn, cùng với đó các đoạn đƣờng tự quản của các chi hội, hội phụ nữ tổ chức dọn dẹp thƣờng xuyên tạo cảnh quan môi trƣờng.
UBND thị trấn Phùng đã bố trí 1 khu đổ chất thải xây dựng, có kế hoạch xử l nghiêm các trƣờng hợp thải rác xây dựng trái quy định, qua đó trên địa bàn thị trấn Phùng khơng cịn tình trạng đổ rác thải ra cơng cộng, đảm bảo vệ sinh môi trƣờng và cảnh quan.
Bên cạnh đó tập quán sử dụng các chất đốt dạng thô (than đá, củi, rơm rạ,...), các sản phẩm nhựa, nilon trong sinh hoạt của nhân dân; sử dụng các chế phẩm hóa học để trừ sâu, diệt cỏ dại và phân hóa học trong sản xuất nông nghiệp; các chất thải trong quá trình sản xuất tiểu thủ công nghiệp gây ảnh hƣởng xấu đến môi trƣờng sinh thái tự nhiên.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Tổng giá trị sản xuất trong năm năm 2014 - 2018 của thị trấn có bƣớc phát triển đáng kể, năm sau cao hơn năm trƣớc đây là một kết quả rất khả quan.
Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo đúng định hƣớng, tỷ trọng ngành công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng, ngành nông và thủy sản giảm. Cơ cấu lao động chuyển dịch mạnh mẽ từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp.
Những năm gần đây, thực hiện việc đổi mới nền kinh tế, tốc độ tăng trƣởng kinh tế của thị trấn Phùng phát triển không ngừng, tổng giá trị sản xuất tăng trƣởng bình quân 5 năm (2014-2018) là 24,15%; bình quân thu nhập đầu ngƣời thị trấn Phùng năm 2018 là 37,20 triệu đồng [18].
Cơ cấu kinh tế năm 2018: ngành công nghiệp xây dựng chiếm 39,4%; ngành dịch vụ chiếm 52,8%, ngành nông và thủy sản chiếm 7,8% [18].
Tỷ lệ dân số tăng tự nhiên giảm từ 1,95% năm 2017 xuống còn 1,55% năm 2018 [18].
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a) Nông nghiệp và thủy sản
Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng bình quân 5 năm (2014-2018) là 3,34%.
Sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo hƣớng sản xuất hàng hóa, chuyển dịch cơ cấu cây trồng nâng cao hiệu quả kinh tế và tăng thu nhập cho ngƣời lao động, từng bƣớc áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và tích cực phòng trừ sâu bệnh nên năng suất, sản lƣợng các loại cây trồng chủ yếu năm sau tăng so với năm trƣớc, kiên cố hóa kênh mƣơng đƣợc quan tâm đầu tƣ. Tuy nhiên, trong những năm qua, nông nghiệp nơng thơn gặp phải những khó khăn nhất định: thời tiết, diễn biến phức tạp, dịch bệnh phát sinh, giá cả vật tƣ phân bón, thuốc trừ sâu, bảo vệ thực vật, xăng dầu tăng làm tăng chi phí ảnh hƣởng đến sản xuất và đời sống của ngƣời dân.
Về thủy sản: các vùng nuôi thủy sản tập trung tại các khu vực VAC,... đồng thời hƣớng dẫn ngƣời dân chấp hành tốt việc nuôi trồng và khai thác thủy sản, hạn chế gây ô nhiễm môi trƣờng. Tăng cƣờng công tác kiểm tra bảo vệ nguồn lợi thủy sản trên địa bàn.
b) Công nghiệp
Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại và dịch vụ phát triển nhanh chóng góp phần vào giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho nhân dân, thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nông thôn
theo hƣớng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa. Thị trấn Phùng với giá trị sản xuất cơng nghiệp tăng bình qn 5 năm (2014-2018) là 22,62%/năm [18].
Các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tiếp tục phát triển và tăng trƣởng ổn định, đóng góp đáng kể vào mức tăng trƣởng giá trị sản xuất công nghiệp và tăng trƣởng GDP.
3.1.2.3.Dân số, lao động và việc làm
a) Dân số
Theo số liệu thống kê hiện nay, tổng dân số thị trấn Phùng là 10.009 nhân khẩu với 2.654 hộ [18].
Trong những năm qua công tác dân số kế hoạch hố gia đình trên địa bàn thị trấn đƣợc thực hiện khá tốt. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trong năm 2018 ở mức 1,55%/năm.
Cụ thể số dân toàn thị trấn năm 2018 đƣợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cư của thị trấn Phùng
TT Tên khu dân cƣ Số dân
(ngƣời) Số hộ Số lao động (ngƣời) 1 Phan ình Phùng 2.120 515 1.387 2 Phùng ƣng 2.170 675 1.575 3 Phƣợng Trì 1.523 478 1.201 4 Nguyễn Thái Học 1.688 359 1.137 5 Tây Sơn 1.098 259 747 6 Thụy Ứng 1.410 368 813 Tổng 10.009 2.654 6.860 (Nguồn: UBND thị trấn Phùng) b) Lao động và việc làm
Lực lƣợng lao động của thị trấn Phùng chủ yếu là lao động thƣơng mại, dịch vụ, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, tạo công ăn việc làm, thu hút
ngƣời lao động tại địa phƣơng, góp phần làm nâng cao đời sống vật chất cũng nhƣ tinh thần của nhân dân.
3.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Trong những năm qua, đƣợc sự quan tâm và đầu tƣ của Nhà nƣớc, hệ thống cơ sở hạ tấng của thị trấn Phùng có sự chuyển biến đáng kể so với trƣớc, phần nào đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời dân cũng nhƣ sự phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn.
* Giao thông
Với sự quan tâm của chính quyền địa phƣơng trong việc cải tạo, nâng cấp nên hệ thống đƣờng giao thơng liên xã tƣơng đối hồn chỉnh đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của thị trấn Phùng trong thời gian qua. Tuy nhiên do thời gian, lƣu lƣợng vận tải quá mức đã làm một số tuyến bị xuống cấp, giảm khả năng phục vụ.
* Thủy lợi
Mạng lƣới thuỷ lợi trong thị trấn tƣơng đối đầy đủ, nhiều tuyến đã đƣợc cứng hoá, đảm bảo chủ động tƣới tiêu cho sản xuất nông nghiệp. Công tác nạo vét hệ thống kênh mƣơng tƣới tiêu đƣợc chú trọng hàng năm. Cống rãnh tiêu thoát nƣớc ở thị trấn đảm bảo vệ sinh, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của ngƣời dân.
* Giáo dục và đào tạo
Thị trấn có 1,96 ha đất giáo dục, chiếm 1,22% diện tích đất phi nơng nghiệp. Trong những năm qua, nhận thức rõ tầm quan trọng của ngành giáo dục, chính quyền địa phƣơng đã đặc biệt chú trọng, quan tâm đến công tác giáo dục, xây dựng trƣờng lớp khang trang, trang thiết bị đồ dùng giảng dạy từng bƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu dạy và học.
* Y tế
Diện tích đất xây dựng bệnh viện hiện có 0,45 ha. Với quan điểm chăm sóc tốt sức khỏe ban đầu cho nhân dân, công tác y tế của thị trấn từng bƣớc đƣợc củng cố và phát triển về số lƣợng và chất lƣợng. Thị trấn có một bệnh viện là Bệnh viện a khoa an Phƣợng.
3.2. Thử nghiệm phần mềm
3.2.1. Thu thập thông tin giá đất
a. Thu thập thông tin để định giá 01 thửa đất trống điển hình
ể có thể tiến hành định giá đất, công việc đầu tiên là thu thập các thông tin liên quan đến thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh.
Sau khi khảo sát trên địa bàn thị trấn Phùng - an Phƣợng, đề tài chọn ra thửa đất điển hình cần định giá có thơng tin nhƣ sau:
- Là đất ở đô thị (ODT), đã có GCNQSD
- ịa chỉ: ất phân lô khu ồng Sậy - Trẫm Sau, thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng.
- Diện tích 66 m2
- Mặt tiền 3.6 m
- ộ rộng đƣờng giao thơng: 11.8 m - Vị trí, lợi thế kinh doanh: Trung bình
- Hạ tầng, kỹ thuật, môi trƣờng, cảnh quan: Tốt - Giáo dục, Dân chí, An ninh: Tốt
Với những tiêu chí nhƣ trên, đề tài đã đi khảo sát thu thập giá và các yếu tố liên quan của 3 thửa đất đã có giao dịch trong cùng khu vực (Bảng 3.2).
Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch
TT Yếu tố so sánh Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3
1 ịa điểm tài sản
ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau 2 Giá bán (triệu đồng) 1,300 1,480 1,450 3 Cơng trình xây dựng 0 0 0 4 Tổng diện tích (m2) 64.00 68.00 74.00
5 ơn giá đất (tr/m2) 20.31 21.76 19.59 6 Pháp l , tình trạng sử dụng, chủ quyền Có GCNQSD Có GCNQSD Có GCNQSD 7 Giao thơng ƣờng 11.8m ƣờng 11.8m ƣờng 11.8m 8 Mặt tiền 3.5 m 4.6 m 5.3 m 8 Vị trí, lợi thế kinh
doanh Tƣơng đƣơng Tốt hơn Tốt hơn
9 ạ tầng kỹ thuật nội
bộ Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng
10
Môi trƣờng, cảnh quan (nguồn nƣớc, điện, mức độ ô nhiễm)
Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng
11 Thời điểm định giá 18/05/2018 27/4/2018 18/05/2018
ối với các yếu tố so sánh, giá giao dịch là yếu tố cần khảo sát ngoài thực địa, còn lại các yếu tố khác, ngƣời sử dụng hồn tồn có thể tra cứu trong CSDL các thơng tin thuộc tính nhƣ tính chất pháp lý, mục đích sử dụng đất, vị trí thửa đất... và sử dụng QGIS để tra cứu các thông tin về diện tích, mặt tiền, giao thơng,... hay thông tin về xã hội của các thửa đất.
QGIS cho phép ngƣời sử dụng xem thông tin thửa đất, thao tác với thửa đất nhƣ đo độ dài mặt tiền, độ rộng đƣờng giao thơng, cảm quan về hình dạng thửa đất có vng vức, khơng vng vức hay rất xấu,... về phong thủy của thửa đất là nở hậu hay thóp hậu, gần sơng, gần chợ, mặt đƣờng hay trong ngõ,... về vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh để có cái nhìn tổng quan các tiêu chí so sánh về mặt xã hội nhƣ: các thửa đất có bao nhiêu mặt tiền => lợi thế kinh doanh thuận lợi hay không thuận lợi, gần hay xa bệnh viện, trƣờng học,...
Hình 3.2 cho biết các thông tin tổng quan về thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh 1, 2 và 3 mà khơng cần phải đi thu thập ngồi thực địa nhƣ:
- Thửa đất thẩm định và thửa so sánh 1 đều nằm trên cùng 1 con đƣờng do vậy về lợi thế kinh doanh là tƣơng đƣơng, thửa so sáng 2 và 3 nằm vị trí giao 2 đƣờng giao thơng, do đó lợi thế sẽ tốt hơn.
- Cả 4 thửa đều nằm trong khu vực phân lơ, các thửa đất có hình dạng đều khá đồng đều nên hạ tầng kỹ thuật nội bộ, môi trƣờng cảnh quan đều tƣơng đƣơng, hình dạng thửa đất tƣơng đƣơng đều vng vức.
- Cả 4 thửa đất có khoảng cách đến bệnh viện, trƣờng học, chợ,... là tƣơng đƣơng, do đó, các yếu tố giáo dục y tế, dân trí,... đều tƣơng đồng.
Hình 3.2: Vị trí tương quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh
Với những thông tin thu thập ở trên đã đủ cơ sở để có thể định giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
b. Thu thập thông tin để định giá 01 thửa đất có tài sản gắn liền với đất điển hình
ối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn