TT Yếu tố so sánh Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 1 Giá bán (triệu đồng) 1,990 2,850 2,500 2 Tổng diện tích (m2) 70,00 91,00 80,00 3 Diện tích xây dựng (m2) 55,00 75,00 68,00 4 Tổng diện tích XD (m2) 165,00 300,00 272,00 5 ơn giá xây dựng (tr. đồng) 4,50 4,20 4,40
6 Tỷ lệ chất lƣợng 0,95 0,80 0,85
Với những thông tin trên, phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để tính ra giá trị thửa đất thẩm định trong các bƣớc tiếp theo.
3.2.2. Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
Với những thông tin của 3 thửa đất trống đã thu thập đƣợc thì tiến hành
định giá đất đối với thửa đất cần thẩm định. Chọn biểu tƣợng để kích hoạt
công cụ định giá bằng phƣơng pháp so sánh.
Hình 3.4: Giao diện của cơng cụ định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Trƣớc tiên là kiểm tra xem thửa đất có tồn tại trong cơ sở dữ liệu hay không. Nhập thông tin về số tờ bản đồ và số hiệu thửa rồi bấm tìm kiếm, hệ thống sẽ hiển thị thông báo cho ngƣời dùng.
Hình 3.5: Tìm kiếm thửa đất
Sau khi tìm kiếm thành công, tiến hành nhập các tiêu chí so sánh giữa thửa đất cần thẩm định và các thửa đất định giá. Tỷ lệ phần trăm, tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh sẽ tự động tính tốn theo từng tiêu chí so sánh mà ngƣời dùng nhập vào.
Hình 3.6: Nhập thơng tin để tính tốn mức giá chỉ dẫn
Các tiêu chí có sự chọn lựa thì ngƣời dùng có thể chọn theo mẫu để hệ thống tự tính tỷ lệ phần trăm hoặc tự nhập tỷ lệ theo đánh giá của chính mình.
Sau khi tự động tính tốn ra mức điều chỉnh thì hệ thống cũng hiển thị số lần điều chỉnh và mức giá chỉ dẫn đối với từng thửa đất so sánh. Tiếp theo bấm chuột vào nút “Giá TT 36” để tính tốn ra mức giá thẩm định của thửa đất cần
định giá. Kết quả nhận đƣợc mức giá thẩm định là 19,11 triệu đồng/m2
, không quá 10% với từng mức giá đất ƣớc tính của các thửa đất so sánh.
Cuối cùng là cập nhật giá đất vừa thẩm định lên cơ sở dữ liệu giá đất. Khi ngƣời sử dụng ấn nút “Cập nhật CSDL giá đất” thì phần tên xác nhận và mật khẩu sẽ đƣợc hiển thị, cho phép nhập tên và mật khẩu để cập nhật kết quả vào cơ sở dữ liệu. Vì để sử dụng chức năng cập nhật CSDL thì cần có tên xác nhận và mật khẩu , do vậy, chỉ có nhà quản lý mới có thể sử dụng chức năng này. Nếu ngƣời sử dụng nhập sai tên và mật khẩu, hệ thống sẽ có cảnh báo yêu cầu ngƣời sử dụng kiểm tra lại.
Hình 3.7: Cảnh báo người sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu
Nếu nhập đúng tên xác nhận và mật khẩu thì kết quả vừa đƣợc tính tốn sẽ đƣợc cập nhật vào trƣờng “GIATD” tƣơng ứng với số tờ bản đồ là 23 và số hiệu thửa là 129. Nếu cập nhật thành công hệ thống sẽ thông báo kết quả.
3.2.3. Định giá đất theo phương pháp chiết trừ
Tƣơng tự với phƣơng pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập đủ các thông tin về 3 thửa đất so sánh có tài sản kèm theo thì tiến hành định giá đất bằng phƣơng pháp chiết trừ.
Kích chọn biểu tƣợng để thực hiện chức năng định giá bằng phƣơng
pháp chiết trừ. Sau khi tìm kiếm thửa đất cần định giá có số tờ bản đồ là 43 và số thửa là 12, tiến hành nhập các thơng tin phục vụ tính tốn (Hình 3.9):
Hình 3.9: Nhập thơng tin đã thu thập và tính giá
Khi hồn thành nhập các thơng tin về giá bán, diện tích, đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lƣợng cịn lại thì hệ thống sẽ tự động tính tốn ra giá trị cơng trình xây dựng, tức là giá trị căn nhà đến thời điểm định giá. hi đã có dữ kiện về giá
trị căn nhà, hệ thống tính tốn ra đơn giá đất tính trên 1 m2 của từng thửa đất so
sánh lần lƣợt là: 28,33 triệu, 31,21 triệu và 31,12 triệu đồng.
Do các tiêu chí so sánh của thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh coi là tƣơng đƣơng nhƣ cùng tính chất pháp lý, diện tích mặt tiền chênh nhau không đang kể, các yếu tố xã hội cũng tƣơng đồng. Vì vậy có thể bỏ qua bƣớc so sánh các tiêu chí.
Kết quả định giá đối với thửa đất này là 30,22 triệu đồng/m2, chênh lệch khơng q 10% các mức giá ƣớc tính của từng thửa đất so sánh.
Tƣơng tự chức năng định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, ngƣời sử dụng nhập tên xác nhận và mật khẩu để cập nhật giá đã thẩm định vào CSDL.
3.3. Đánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm
ể kiểm chứng kết quả và hiệu quả của hệ thống, q trình kiểm chứng có sự tham gia của 1 chuyên gia trong Tổ định giá đất của Ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng huyện an Phƣợng và 2 thẩm định viên thuộc doanh nghiệp có chức năng chuyên về định giá đất.
Trong quá trình thử nghiệm, ngƣời sử dụng thực hiện các công việc nhƣ: - Xem các lớp thửa đất, lớp điểm thu thập giá, tìm kiếm thửa đất cần định giá;
- Kiểm chứng kết quả định giá đất 2 trƣờng hợp ở Thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng đã nêu ở trên bằng cách phƣơng pháp hiện nay chuyên gia và thẩm định viên đang áp dụng;
- Thử nghiệm định giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp chiết trừ;
- Cập nhật kết quả định giá đất vào cơ sở dữ liệu.
Sau khi kết thúc thử nghiệm, những ngƣời tham gia đƣợc phỏng vấn về sự hiệu quả của hệ thống định giá đất. Thang điểm đƣợc tính từ 0-5. Bảng 3.4 tổng hợp ý kiến của những ngƣời tham gia.
Bảng 3.4. Tổng hợp ý kiến của những người tham gia thử nghiệm
Câu hỏi Số điểm Ngƣời thứ 1 Ngƣời thứ 2 Ngƣời thứ 3
ệ thống có khó khăn cài đặt ban đầu?
(0: khơng khó khăn ->5: rất khó khăn) 4 3,5 4 ệ thống có đạt kỳ vọng, mong muốn?
ệ thống có giúp hỗ trợ cho cơng việc định giá trở nên thuận lợi hơn?
(0: không thuận lợi -> 5: rất thuận lợi)
4 4 4,5
ệ thống có đáp ứng đƣợc nhu cầu của ơng/bà?
(0: khơng đáp ứng -> 5: đáp ứng tốt) 4,5 4 4,5 ệ thống có thay thế đƣợc các hệ thống mà ơng/
bà đang sử dụng? (0: không thay thế -> 5: thay thế tốt)
2 3 3
Giao diện của hệ thống có gây khó khăn khi sử
dụng? (0: khơng khó khăn ->5: rất khó khăn) 0 1 0 hi sử dụng hệ thống, ông/bà cần ngƣời hỗ trợ
ít/nhiều? (0: khơng cần-> 5: cần rất nhiều) 2 3 3,5 Ơng/bà có muốn sử dụng hệ thống này trong
tƣơng lai? (0: không muốn ->5: rất mong muốn) 4 3,5 4
Từ kết quả thử nghiệm và tổng hợp ý kiến, có thể đƣa ra các kết luận nhƣ sau:
- Kiểm chứng định giá đất 2 trƣờng hợp ở thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng bằng các phƣơng pháp khác đang đƣợc sử dụng cho ra kết quả gần tƣơng đƣơng. Sự chênh lệch là do cảm quan ý kiến khi đánh giá tỷ lệ phần trăm của mỗi ngƣời định giá.
- Về mức độ sử dụng hệ thống, những ngƣời tham gia cho biết hệ thống khá khó khăn trong cài đặt ban đầu nhƣng khi sử dụng thì giao diện khá đơn giản, dễ dàng thao tác. Bƣớc cập nhật dữ liệu lên CSDL và xem kết quả cập nhật thì cần hỗ trợ thao tác sử dụng. Nguyên nhân là do kỹ năng về máy tính, kiến thức về các phần mềm GIS còn hạn chế nên chƣa thể tự sử dụng hệ thống.
- Về mức độ kỳ vọng, mong đợi và hỗ trợ công tác định giá: tất cả ngƣời tham gia trả lời rằng hệ thống cơ bản đáp ứng đƣợc mong đợi và yêu cầu của họ, hệ thống rút ngắn thời gian đi khảo sát thực địa vì nhiều thơng tin đã khai thác đƣợc trên bản đồ.
- Về sự thay thế phƣơng pháp/hệ thống đang sử dụng bằng hệ thống định giá đất, những ngƣời tham gia cho biết họ đang quen thuộc với phƣơng pháp/hệ thống đang triển khai của mình nên để chuyển sang hệ thống khác cần có thời gian làm quen và đƣợc hỗ trợ.
- Mặc dù có những khó khăn trong việc sử dụng hệ thống, những ngƣời tham gia đều cho tằng hệ thống là hữu ích đối với họ và mong muốn đƣợc sử dụng trong tƣơng lai.
Từ những kết quả thu đƣợc, luận văn xin đƣa ra một số nhận xét nhƣ sau: - Hệ thống định giá đất do luận văn xây dựng có thể đáp ứng đƣợc nhu cầu về thẩm định giá đất trên thị trƣờng hiện nay.
- Hệ thống có khó khăn trong q trình cài đặt và sử dụng ban đầu nhƣng một khi đã làm quen thì ngƣời sử dụng có thể dễ dàng thao tác vì giao diện của hệ thống khá đơn giản, dễ sử dụng.
- Nhiều ngƣời sử dụng thấy rằng hệ thống đáng chú vì nó cho phép khai thác thông tin trên bản đồ, đƣa đến cái nhìn trực quan về các thửa đất thẩm định và thửa đất so sánh, rút ngắn thời gian đi thực địa khảo sát về các yếu tố so sánh.
- Hệ thống giúp hỗ trợ công tác cập nhật giá thẩm định lên CSDL giá đất, thuận lợi cho quá trình sử dụng về sau.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
ịnh giá đất là công cụ quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. Thông qua kết quả thẩm định, công tác này giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Do vậy, xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất là cần thiết.
Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiện dụng. QGIS là một trong những phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có cơng cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu. Nhƣ vậy, QGIS là nền tảng tốt, có thể hỗ trợ hiệu quả để xây dựng hệ thống định giá đất.
Luận văn đã xây dựng đƣợc một hệ thống định giá đất theo quy định hiện hành của Bộ TN&MT bằng phần mềm GIS mã nguồn mở QGIS với các chức năng tìm kiếm thửa đất cần định giá, cập nhật kết quả vào CSDL, 2 chức năng định giá đất là định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp và định giá bằng phƣơng pháp chiết trừ.
Kết quả thử nghiệm hệ thống tại thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng cho thấy kết quả thu đƣợc khi định giá bằng hệ thống định giá đất mã nguồn mở với các cách thức định giá khác cho kết quả gần tƣơng đƣơng. Hệ thống cho phép ngƣời sử dụng tra cứu thông tin trên bản đồ và trong CSDL, khai thác các thông tin về thửa đất, thông tin kinh tế, xã hội, đánh giá vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh.
Từ những kết quả đạt đƣợc của đề tài, các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng phạm vi đánh giá các yếu tố, xét thêm các tiêu chí so sánh mới nhằm nâng cao chất lƣợng thẩm định giá đất. Ngồi ra, có thể nghiên cứu thêm các phƣơng pháp định giá còn lại để tăng khả năng định giá của hệ thống.
ể triển khai thực tế hệ thống định giá đất nói chung mà hệ thống mã nguồn mở nói riêng, tác giả xin kiến nghị tới nhà quản l , các cơ quan định giá trƣớc tiên cần có lộ trình đào tạo cán bộ về công nghệ GIS (nhất là GIS mã nguồn mở). Việc ứng dụng cơng nghệ địi hỏi cán bộ phải có kiến thức và khả năng sử dụng tin học thành thạo. Do vậy, công tác đào tạo cán bộ rất quan trọng và phải đặt lên hàng đầu.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
[1]. Nguyễn Văn Bình, ồ Nhật Linh, Trần Thị Ánh Tuyết, Nguyễn Thị
Quỳnh Hoa, (2019). Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
để xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng, Hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc năm 2019,
Bn Ma Thuật, ắk Lắk.
[2]. Bộ Tài chính (2016), Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ban hành tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, Hà Nội.
[3]. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 36/2014/TT-
BTNMT ngày 30/06/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất năm 2014, Hà Nội.
[4]. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2017), Thông tư số 05/2017/TT-
BTNMT ngày 25/04/2017 quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai,
Hà Nội.
[5]. Chính phủ Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2014), Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, Hà Nội.
[6]. Cục quản lý giá – Bộ Tài Chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức
ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, Hà Nội.
[7]. ại học Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Nghiên cứu xây dựng hệ
thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở,
ề tài cấp Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng TNMT.2014.01.36, Hà Nội
[8]. ỗ Thị Lan, ỗ Anh Tài (2007), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội.
[9]. Trƣơng Quang iển, Ngô Anh Tú, Nguyễn Trọng ợi, Nguyễn Thị Kim Cúc (2019), Ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất tại phường Nhơn Phú,
Thành phố Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định. Hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc năm
2019. Bn Ma Thuật, ắk Lắk.
[10]. ỗ Thị Mai Hƣờng (2015), Bài giảng “Phân tích hướng đối tượng
UML”, Khoa CNTT- Học viện Kỹ thuật Quân sự, Hà Nội.
[11]. Trịnh Hữu Liên, oàng Văn ùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất
đai phục vụ định giá đất và quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
[12]. Nguyễn Thanh Phi, Trần Văn Sơn, Trần Cao ệ (2018), Xây dựng
hệ thống thông tin địa lý quản lý quy hoạch đô thị và định giá đất tại thành phố Sóc Trăng. Tạp chí Khoa học Trƣờng ại học Cần Thơ, số 54(3A), trang 12-20.
Cần Thơ.
[13]. Trần Nam Phong, ỗ Thành Long, Trần Thái Bình (2014), “Phát
triển các ứng dụng GIS và WebGIS sử dụng phần mềm mã nguồn mở”, Kỷ yếu
hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc, à Nội, 2014.
[14]. Quốc hội Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003. [15]. Quốc hội Nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013.
[16]. Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng (2017), Nghiên cứu
xây dựng bản đồ giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, ề tài nghiên cứu cấp
tỉnh Bình Dƣơng, Bình Dƣơng
[17]. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá
đất”, Trƣờng ại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
[18]. UBND huyện an Phƣợng (2018), Báo cáo tổng kết năm 2018 và
phương hướng, nhiệm vụ năm 2019, Hà Nội.
[19]. Trần Quốc Vinh (2019), Nghiên cứu ứng dụng GIS xây dựng Cơ sở
dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai, Hội thảo ứng dụng
Tiếng Anh
[20]. Bencure, J.C., Tripathi, N.K., Miyazaki, H., Ninsawat, S., Kim, S.M.
(2019), Development of an Innovative Land Valuation Model (iLVM) for Mass
Appraisal Application in Sub-Urban Areas Using AHP: An Integration of Theoretical and Practical Approaches. Sustainability, 11, 3731.
[21]. Dutta, Bikram Kumar (2015), Web Based Land Valuation System in
Infrastructure Planning in India: An Approach. Real corp 2015. Plan together –
right now – overall. From Vision to Reality for Vibrant Cities and Regions. Proceedings of 20th International Conference on Urban Planning, Regional Development and Information Society. pp. 703-710.
[22]. Demetriou, D. (2016). The assessment of land valuation in land
consolidation schemes: The need for a new land valuation framework. Land Use
Policy, 54, 487–498.
[23]. Ludiema, G. , Makokha, G. and Ngigi, M (2018), Development of a
Web-Based Geographic Information System for Mass Land Valuation: A Case Study of Westlands Constituency, Nairobi County. Journal of Geographic
Information System, 10, 283-300.
[24]. Mark, R., Linné., Cirincione, J (2010), Integrating Geographic
Information and Valuation Modeling for Real Estate. Appraisal Journal, Vol. 78
Issue 4, p370-379.
[25]. Nyarko, J.O., Lemmen, C.H.J., (2008), Improving land value
information process through the use of Geo-Information technology. The
International Archives of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences. Vol XXXVII, Part B4, Beijing.
Một số trang web
[26]. Công ty CP Thẩm định giá và Tƣ vấn Việt Nam (VNVC) (2015), Sự
cần thiết của việc định giá bất động sản, địa chỉ truy cập: http://vnvc.com.vn
[27]. Công ty TN Tƣ vấn GeoViet (2016), Giới thiệu chung về phần
mềm QGIS, địa chỉ truy cập: www.geoviet.vn
[28].Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản . Có địa chỉ tại : http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Phap_luat_dat_dai
[29]. Thạch Huê (2012), ịnh giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh?”, địa chỉ truy cập: https://www.vietnamplus.vn/
[30].Wikipedia, Ngơn ngữ mơ hình hóa thống nhất. Có tại địa chỉ: