Tiêu chí Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Giao thơng, vị trí 100% 100 – [(GTtstđ – GTtsss)/(0,1*100)] Diện tích 100% 100 + [(DTtstđ – DTtsss)/(5*100)] Mặt tiền 100% 100 - [(MTtstđ – MTtsss)/(MTtstđ * MTtsss)] Trong đó:
- GTtstđ, GTtsss: giá trị giao thông của tài sản thẩm định và tài sản so sánh
- DTtstđ , DTtsss: giá trị diện tích (do ngƣời sử dụng nhập) của tài sản thẩm định và tài sản so sánh.
- MTtstđ , MTtsss: giá trị mặt tiền (do ngƣời sử dụng nhập) của tài sản thẩm
định và tài sản so sánh.
ể ƣớc tính giá trị thửa đất cần định giá, cần tính tốn tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh giá đất của từng tài sản so sánh. Cơng thức tính tốn đƣợc quy định trong Thông tƣ số 36/TT-BTNMT của Bộ TN&MT [3]:
Tỷ lệ điều chỉnh = (100% - Tỷ lệ %)
Tỷ lệ %
Mức điều chỉnh = ơn giá đất/m2 * Tỷ lệ điều chỉnh
Sau khi có mức điều chỉnh giá đất của từng tiêu chí, tính tốn mức giá chỉ
dẫn bằng cách lấy đơn giá đất tính trên 1 m2 cộng với tổng mức điều chỉnh giá
đất của tồn bộ các tiêu chí.
2.3.4. Chức năng định giá đất theo phương pháp chiết trừ
Vì trong quá trình thu thập giá đất, giá giao dịch bao gồm giá trị thửa đất và giá trị của bất động sản gắn liền với đất, do đó điểm cốt lỗi của phƣơng pháp chiết trừ là phải tính tốn đƣợc giá trị của bất động sản gắn liền với thửa đất.
Hình 2.14: Giao diện của phương pháp chiết trừ
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả giới hạn tài sản gắn liền với đất là các ngơi nhà đƣợc xây trên thửa đất. Do đó, để tính tốn phần giá trị ngơi nhà tức là giá trị cơng trình xây dựng cần biết các yếu tố sau:
- Diện tích xây dựng: là diện tích xây dựng 1 mặt sàn (1 tầng)
- Số tầng căn nhà => Tổng diện tích xây dựng: là tổng của tất cả các mặt sàn ngôi nhà.
- ơn giá xây dựng: giá tiền để xây dựng 1 m2 nhà, tính theo đơn vị triệu đồng.
- Tỷ lệ chất lƣợng cơng trình cịn lại bao nhiêu %: tức là giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất (căn nhà). ây là sự hao mòn về mặt vật l do hƣ hao dần trong q trình khai thác và sử dụng tài sản.
Cơng thức tính giá trị ngơi nhà
Giá trị cơng trình = Tổng diện tích xây dựng x ơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lƣợng còn lại
Trong đó:
- Giá trị cơng trình là giá trị của ngơi nhà, đơn vị triệu đồng;
- Tổng diện tích xây dựng: đơn vị m2;
- ơn giá xây dựng: đơn vị triệu đồng trên 1 m2;
- Tỷ lệ chất lƣợng còn lại: đơn vị phần trăm (%).
Hình 2.15: Tính tốn giá trị cơng trình xây dựng
Sau khi có giá trị của cơng trình xây dựng, tính đơn giá đất của tài sản so sánh theo công thức:
Giá trị thửa đất = Giá thu thập – Giá trị cơng trình xây dựng ơn giá đất = Giá trị thửa đất : Diện tích đất
Trong đó:
- Giá trị thửa đất: giá đất sau khi trừ đi giá trị của ngôi nhà, đơn vị triệu đồng.
- Giá thu thập: giá trong quá trình thu thập bao gồm cả giá trị thửa đất và giá trị ngôi nhà, đơn vị triệu đồng.
- ơn giá đất là đơn giá tính bằng triệu đồng/m2.
ơn giá đất của các tài sản so sánh đã đƣợc tính tốn. Tiếp theo, để tính đƣợc đơn giá đất của tài sản cần định giá, bƣớc tiếp theo là sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để so sánh các yếu tố liên quan. Trong khuôn khổ của luận văn, coi các yếu tố liên quan giữa tài sản thẩm định và các tài sản so sánh nhƣ: các yếu tố về kinh tế (mặt tiền, diện tích, pháp lý...), các yếu tố xã hội (phong thủy, môi trƣờng, giáo dục, y tế...) đều tƣơng đồng. Do đó, đơn giá đất của tài sản thẩm định sẽ bằng trung bình số học của đơn giá đất các tài sản so sánh.
Khi sử dụng 2 phƣơng pháp định giá đất, ngƣời sử dụng nhập dữ liệu vào các ô giá trị. Trong trƣờng hợp nếu ngƣời sử dụng nhập sai định dạng dữ liệu nhƣ ở phƣơng pháp chiết trừ, tổng diện tích xây dựng là dạng số hay ở phƣơng pháp so sánh trực tiếp, mặt tiền, độ rộng đƣờng giao thông định dạng số nhƣng lại nhập định dạng chữ thì hệ thống sẽ báo lỗi “Giá trị không hợp lệ” và ngƣời sử dụng sẽ cần phải nhập lại. Từ đó, hạn chế đƣợc sai sót khi tính tốn giá đất.
CHƢƠNG 3: THỬ NGHIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
an Phƣợng là huyện có diện tích tự nhiên nhỏ nhất trong số các huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, nằm ở phía tây bắc thành phố Hà Nội, tại khoảng giữa của trục đƣờng quốc lộ 32 từ trung tâm Hà Nội đi Sơn Tây.
Phùng là một thị trấn thuộc huyện an Phƣợng, Hà Nội, nằm ngay trên quốc lộ 32, cách trung tâm thành phố khoảng 20 km, đƣợc thành lập năm 1994 trên cơ sở một phần diện tích tự nhiên và dân số của các xã an Phƣợng và Song Phƣợng. Thị trấn tiếp giáp với:
- Phía ơng giáp xã ức Thƣợng huyện oài ức, - Phía Nam giáp xã Song Phƣợng,
- Phía Tây giáp xã ồng Tháp, - Phía Bắc giáp xã an Phƣợng.
Thị trấn Phùng có nhiều tiềm năng và lợi thế trong phát triển kinh tế - xã hội, có đƣờng Quốc lộ 32 và các tuyến đƣờng liên xã đi lại rất thuận lợi, cùng với đó có cụm di tích lịch sử văn hóa đã đƣợc xếp hạng, tạo tiền đề cho phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại và dịch vụ.
Thị trấn Phùng có vị trí khá thuận lợi trong giao lƣu văn hố và phát triển kinh tế - xã hội, với mật độ dân số khá cao so với mật độ chung của huyện và có ảnh hƣởng đến kinh tế, văn hóa – xã hội của huyện an Phƣợng.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo và thủy văn
Thị trấn Phùng có địa hình tƣơng đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 9,5 – 10,82m. Thị trấn nằm trong tiểu vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Nhìn chung, địa hình, địa mạo của thị trấn tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông cũng nhƣ sản xuất nông nghiệp, thuận lợi để phát triển kinh tế.
Nằm trong vùng đồng bằng, Thị trấn Phùng có mạng lƣới sơng ngịi tƣơng đối dày đặc và đƣợc bố trí khá hợp l , đảm bảo phục vụ tốt cho mục đích phát triển sản xuất nơng nghiệp, nâng cao năng suất cây trồng và hệ số sử dụng đất.
3.1.1.3.Thời tiết, khí hậu
Thị trấn Phùng nằm trong vùng đồng bằng sơng Hồng, khí hậu nhiệt đới
ẩm, chịu ảnh hƣởng của gió mùa. Nhiệt độ trung bình năm từ 23,10
C – 23,50C,
chia làm hai mùa rõ rệt.
Mùa hè nóng ẩm từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình trên 230C.
Mùa đông khô lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, nhiệt độ trung bình từ 15,70
C
– 21,40
C. Tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,70C.
ộ ẩm trung bình 83% đến 85%. ộ ẩm khơng khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, tháng 12, nhiều nhất là tháng 3, tháng 4. Tuy nhiên chệnh lệch về độ ẩm khơng khí giữa các tháng trong năm khơng lớn.
Gió bão: Gió theo mùa. Mùa đông thƣờng là ông Nam – Tây Bắc đến ông Nam, tốc độ gió trung bình 4 m/s. Mùa hè thƣờng là ông Nam – Tây Bắc, tốc độ gió trung bình 2,5 – 3 m/s. Bão úng thƣờng xảy ra vào tháng 5 đến tháng 8 trong năm. àng năm thƣờng chịu ảnh hƣởng của 2 đến 4 cơn bão.
Lƣợng mƣa trung bình năm từ 1600 – 1800 mm. Lƣợng mƣa phân bố trong năm không đều, mƣa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80 – 86% tổng lƣợng mƣa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9 lƣợng mƣa ngày lớn nhất có thể tới 336,1 mm). Mùa khơ từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mƣa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 – 23,2 mm.
Số giờ nắng trong năm trung bình là 1600 – 1700 giờ.
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường
a) Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn Phùng là 293,3 ha. Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 132,19 ha, diện tích đất phi nơng nghiệp là 161,11 ha trong đó diện tích đất ở là 46,38 ha và đất chuyên dùng là 11,064 ha. Nhìn chung, đất đai của thị trấn Phùng đã đƣợc khai thác triệt để vào các mục đích sử dụng khác nhau.
b) Tài nguyên nƣớc
Thị trấn Phùng thuộc vùng nƣớc có mạch nơng, độ sâu 0,7 – 1,3 m vào mùa mƣa và 3,2 m vào mùa khô. Mực nƣớc mạch nông ổn định ở độ sâu 3,1 – 3,2 m, áp lực yếu không ảnh hƣởng đến xây dựng cơng trình.
Nguồn nƣớc mặt với diện tích 6,04 ha chủ yếu là hệ thống kênh mƣơng, ao hồ, đập nằm dải rác ở thị trấn đã tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và cho sản xuất của nhân dân. Nguồn nƣớc ngầm tuy chƣa đƣợc tính tốn cụ thể, nhƣng qua thăm dị thực tế sử dụng của nhân dân cho thấy, mực nƣớc ngầm có độ sâu từ 4 – 15 m, chất lƣợng nƣớc tốt.
c) Tài nguyên nhân văn
Thị trấn Phùng là trung tâm huyện, trung tâm kinh tế, giao lƣu văn hóa của huyện và trong vùng. Thị trấn Phùng có một nền văn hóa tƣơng đối lâu đời với nhiều truyền thống và phong tục tập quán cần đƣợc phát huy. Thị trấn Phùng cũng là trung tâm giao lƣu văn hóa của huyện, có trình độ dân trí cao, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng nhất trong huyện.
3.1.1.5. Thực trạng mơi trường
Là thị trấn có 01 cụm công nghiệp, 01 bến xe Phùng, 01 chợ Phùng, 01 trung tâm thƣơng mại, có trên 80 cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp trong và ngồi nƣớc đang đóng trên địa bàn với sự phát triển của các ngành nghề khác nhau đã tạo nên sự phát triển mạnh mẽ, các hộ sản xuất kinh doanh đều có kế hoạch bảo vệ mơi trƣờng.
Thị trấn có nhà máy nƣớc sạch đang đƣợc vận hành cung cấp nƣớc sạch cho 2.654 hộ chiếm 100% dân số của toàn thị trấn, cùng với đó các đoạn đƣờng tự quản của các chi hội, hội phụ nữ tổ chức dọn dẹp thƣờng xuyên tạo cảnh quan môi trƣờng.
UBND thị trấn Phùng đã bố trí 1 khu đổ chất thải xây dựng, có kế hoạch xử l nghiêm các trƣờng hợp thải rác xây dựng trái quy định, qua đó trên địa bàn thị trấn Phùng khơng cịn tình trạng đổ rác thải ra cơng cộng, đảm bảo vệ sinh môi trƣờng và cảnh quan.
Bên cạnh đó tập quán sử dụng các chất đốt dạng thô (than đá, củi, rơm rạ,...), các sản phẩm nhựa, nilon trong sinh hoạt của nhân dân; sử dụng các chế phẩm hóa học để trừ sâu, diệt cỏ dại và phân hóa học trong sản xuất nông nghiệp; các chất thải trong quá trình sản xuất tiểu thủ công nghiệp gây ảnh hƣởng xấu đến môi trƣờng sinh thái tự nhiên.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Tổng giá trị sản xuất trong năm năm 2014 - 2018 của thị trấn có bƣớc phát triển đáng kể, năm sau cao hơn năm trƣớc đây là một kết quả rất khả quan.
Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo đúng định hƣớng, tỷ trọng ngành công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng, ngành nông và thủy sản giảm. Cơ cấu lao động chuyển dịch mạnh mẽ từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp.
Những năm gần đây, thực hiện việc đổi mới nền kinh tế, tốc độ tăng trƣởng kinh tế của thị trấn Phùng phát triển không ngừng, tổng giá trị sản xuất tăng trƣởng bình quân 5 năm (2014-2018) là 24,15%; bình quân thu nhập đầu ngƣời thị trấn Phùng năm 2018 là 37,20 triệu đồng [18].
Cơ cấu kinh tế năm 2018: ngành công nghiệp xây dựng chiếm 39,4%; ngành dịch vụ chiếm 52,8%, ngành nông và thủy sản chiếm 7,8% [18].
Tỷ lệ dân số tăng tự nhiên giảm từ 1,95% năm 2017 xuống còn 1,55% năm 2018 [18].
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a) Nông nghiệp và thủy sản
Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng bình quân 5 năm (2014-2018) là 3,34%.
Sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo hƣớng sản xuất hàng hóa, chuyển dịch cơ cấu cây trồng nâng cao hiệu quả kinh tế và tăng thu nhập cho ngƣời lao động, từng bƣớc áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và tích cực phịng trừ sâu bệnh nên năng suất, sản lƣợng các loại cây trồng chủ yếu năm sau tăng so với năm trƣớc, kiên cố hóa kênh mƣơng đƣợc quan tâm đầu tƣ. Tuy nhiên, trong những năm qua, nông nghiệp nơng thơn gặp phải những khó khăn nhất định: thời tiết, diễn biến phức tạp, dịch bệnh phát sinh, giá cả vật tƣ phân bón, thuốc trừ sâu, bảo vệ thực vật, xăng dầu tăng làm tăng chi phí ảnh hƣởng đến sản xuất và đời sống của ngƣời dân.
Về thủy sản: các vùng nuôi thủy sản tập trung tại các khu vực VAC,... đồng thời hƣớng dẫn ngƣời dân chấp hành tốt việc nuôi trồng và khai thác thủy sản, hạn chế gây ô nhiễm môi trƣờng. Tăng cƣờng công tác kiểm tra bảo vệ nguồn lợi thủy sản trên địa bàn.
b) Công nghiệp
Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại và dịch vụ phát triển nhanh chóng góp phần vào giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho nhân dân, thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nơng thơn
theo hƣớng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa. Thị trấn Phùng với giá trị sản xuất cơng nghiệp tăng bình qn 5 năm (2014-2018) là 22,62%/năm [18].
Các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tiếp tục phát triển và tăng trƣởng ổn định, đóng góp đáng kể vào mức tăng trƣởng giá trị sản xuất công nghiệp và tăng trƣởng GDP.
3.1.2.3.Dân số, lao động và việc làm
a) Dân số
Theo số liệu thống kê hiện nay, tổng dân số thị trấn Phùng là 10.009 nhân khẩu với 2.654 hộ [18].
Trong những năm qua công tác dân số kế hoạch hố gia đình trên địa bàn thị trấn đƣợc thực hiện khá tốt. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trong năm 2018 ở mức 1,55%/năm.
Cụ thể số dân toàn thị trấn năm 2018 đƣợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cư của thị trấn Phùng
TT Tên khu dân cƣ Số dân
(ngƣời) Số hộ Số lao động (ngƣời) 1 Phan ình Phùng 2.120 515 1.387 2 Phùng ƣng 2.170 675 1.575 3 Phƣợng Trì 1.523 478 1.201 4 Nguyễn Thái Học 1.688 359 1.137 5 Tây Sơn 1.098 259 747 6 Thụy Ứng 1.410 368 813 Tổng 10.009 2.654 6.860 (Nguồn: UBND thị trấn Phùng) b) Lao động và việc làm
Lực lƣợng lao động của thị trấn Phùng chủ yếu là lao động thƣơng mại, dịch vụ, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, tạo công ăn việc làm, thu hút
ngƣời lao động tại địa phƣơng, góp phần làm nâng cao đời sống vật chất cũng nhƣ tinh thần của nhân dân.
3.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Trong những năm qua, đƣợc sự quan tâm và đầu tƣ của Nhà nƣớc, hệ thống cơ sở hạ tấng của thị trấn Phùng có sự chuyển biến đáng kể so với trƣớc, phần nào đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời dân cũng nhƣ sự phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn.
* Giao thông
Với sự quan tâm của chính quyền địa phƣơng trong việc cải tạo, nâng cấp nên hệ thống đƣờng giao thông liên xã tƣơng đối hồn chỉnh đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của thị trấn Phùng trong thời gian qua.