C ƢƠNG 3: TỬ NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI TỊ TRẤN P ÙNG,
3.2. Thử nghiệm phần mềm
3.2.1. Thu thập thông tin giá đất
a. Thu thập thông tin để định giá 01 thửa đất trống điển hình
ể có thể tiến hành định giá đất, công việc đầu tiên là thu thập các thông tin liên quan đến thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh.
Sau khi khảo sát trên địa bàn thị trấn Phùng - an Phƣợng, đề tài chọn ra thửa đất điển hình cần định giá có thơng tin nhƣ sau:
- Là đất ở đô thị (ODT), đã có GCNQSD
- ịa chỉ: ất phân lô khu ồng Sậy - Trẫm Sau, thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng.
- Diện tích 66 m2
- Mặt tiền 3.6 m
- ộ rộng đƣờng giao thơng: 11.8 m - Vị trí, lợi thế kinh doanh: Trung bình
- Hạ tầng, kỹ thuật, môi trƣờng, cảnh quan: Tốt - Giáo dục, Dân chí, An ninh: Tốt
Với những tiêu chí nhƣ trên, đề tài đã đi khảo sát thu thập giá và các yếu tố liên quan của 3 thửa đất đã có giao dịch trong cùng khu vực (Bảng 3.2).
Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch
TT Yếu tố so sánh Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3
1 ịa điểm tài sản
ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau ất phân lô hu ồng Sậy - Trẫm Sau 2 Giá bán (triệu đồng) 1,300 1,480 1,450 3 Cơng trình xây dựng 0 0 0 4 Tổng diện tích (m2) 64.00 68.00 74.00
5 ơn giá đất (tr/m2) 20.31 21.76 19.59 6 Pháp l , tình trạng sử dụng, chủ quyền Có GCNQSD Có GCNQSD Có GCNQSD 7 Giao thơng ƣờng 11.8m ƣờng 11.8m ƣờng 11.8m 8 Mặt tiền 3.5 m 4.6 m 5.3 m 8 Vị trí, lợi thế kinh
doanh Tƣơng đƣơng Tốt hơn Tốt hơn
9 ạ tầng kỹ thuật nội
bộ Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng
10
Môi trƣờng, cảnh quan (nguồn nƣớc, điện, mức độ ô nhiễm)
Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng
11 Thời điểm định giá 18/05/2018 27/4/2018 18/05/2018
ối với các yếu tố so sánh, giá giao dịch là yếu tố cần khảo sát ngoài thực địa, còn lại các yếu tố khác, ngƣời sử dụng hồn tồn có thể tra cứu trong CSDL các thơng tin thuộc tính nhƣ tính chất pháp lý, mục đích sử dụng đất, vị trí thửa đất... và sử dụng QGIS để tra cứu các thông tin về diện tích, mặt tiền, giao thơng,... hay thông tin về xã hội của các thửa đất.
QGIS cho phép ngƣời sử dụng xem thông tin thửa đất, thao tác với thửa đất nhƣ đo độ dài mặt tiền, độ rộng đƣờng giao thơng, cảm quan về hình dạng thửa đất có vng vức, khơng vng vức hay rất xấu,... về phong thủy của thửa đất là nở hậu hay thóp hậu, gần sơng, gần chợ, mặt đƣờng hay trong ngõ,... về vị trí tƣơng quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh để có cái nhìn tổng quan các tiêu chí so sánh về mặt xã hội nhƣ: các thửa đất có bao nhiêu mặt tiền => lợi thế kinh doanh thuận lợi hay không thuận lợi, gần hay xa bệnh viện, trƣờng học,...
Hình 3.2 cho biết các thông tin tổng quan về thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh 1, 2 và 3 mà khơng cần phải đi thu thập ngồi thực địa nhƣ:
- Thửa đất thẩm định và thửa so sánh 1 đều nằm trên cùng 1 con đƣờng do vậy về lợi thế kinh doanh là tƣơng đƣơng, thửa so sáng 2 và 3 nằm vị trí giao 2 đƣờng giao thơng, do đó lợi thế sẽ tốt hơn.
- Cả 4 thửa đều nằm trong khu vực phân lơ, các thửa đất có hình dạng đều khá đồng đều nên hạ tầng kỹ thuật nội bộ, môi trƣờng cảnh quan đều tƣơng đƣơng, hình dạng thửa đất tƣơng đƣơng đều vng vức.
- Cả 4 thửa đất có khoảng cách đến bệnh viện, trƣờng học, chợ,... là tƣơng đƣơng, do đó, các yếu tố giáo dục y tế, dân trí,... đều tƣơng đồng.
Hình 3.2: Vị trí tương quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh
Với những thông tin thu thập ở trên đã đủ cơ sở để có thể định giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
b. Thu thập thông tin để định giá 01 thửa đất có tài sản gắn liền với đất điển hình
ối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn Phùng, an Phƣợng thì đa số tài sản gắn liền với đất là các căn nhà. Do vậy,
ngoài thu thập giá giao dịch là bao gồm giá đất và giá nhà thì cần phải điều tra khảo sát thêm các yếu tố xây dựng để có đủ thơng tin tính tốn ra giá trị căn nhà.
Thửa đất cần định giá có các thơng tin nhƣ nằm trên phố Thụy Ứng, thị
trấn Phùng, huyện an Phƣợng; có GCNQSD ; diện tích 82,3 m2; đƣờng giao
thơng rộng 7,8 m; mặt tiền rộng 4,4 m, các yếu tố xã hội nhƣ hạ tầng, giáo dục, y tế, môi trƣờng,... đều tốt.
Với những tiêu chí của thửa đất cần định giá nhƣ vậy, đề tài đã khảo sát và thu thập đƣợc 3 thửa đất so sánh đều có tài sản kèm theo và các điều kiện tiêu chí về thửa đất cũng nhƣ các yếu tố xã hội tƣơng đƣơng với thửa đất thẩm định.
Hình 3.3: Vị trí tương quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và thông tin thửa đất so sánh 1
Ngoài ra các yếu tố xây dựng để tính tốn ra giá trị căn nhà cũng đã đƣợc thu thập ở Bảng 3.3 :
Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh TT Yếu tố so sánh Thửa đất so TT Yếu tố so sánh Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 1 Giá bán (triệu đồng) 1,990 2,850 2,500 2 Tổng diện tích (m2) 70,00 91,00 80,00 3 Diện tích xây dựng (m2) 55,00 75,00 68,00 4 Tổng diện tích XD (m2) 165,00 300,00 272,00 5 ơn giá xây dựng (tr. đồng) 4,50 4,20 4,40
6 Tỷ lệ chất lƣợng 0,95 0,80 0,85
Với những thông tin trên, phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để tính ra giá trị thửa đất thẩm định trong các bƣớc tiếp theo.
3.2.2. Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
Với những thông tin của 3 thửa đất trống đã thu thập đƣợc thì tiến hành
định giá đất đối với thửa đất cần thẩm định. Chọn biểu tƣợng để kích hoạt
công cụ định giá bằng phƣơng pháp so sánh.
Hình 3.4: Giao diện của cơng cụ định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Trƣớc tiên là kiểm tra xem thửa đất có tồn tại trong cơ sở dữ liệu hay không. Nhập thông tin về số tờ bản đồ và số hiệu thửa rồi bấm tìm kiếm, hệ thống sẽ hiển thị thông báo cho ngƣời dùng.
Hình 3.5: Tìm kiếm thửa đất
Sau khi tìm kiếm thành công, tiến hành nhập các tiêu chí so sánh giữa thửa đất cần thẩm định và các thửa đất định giá. Tỷ lệ phần trăm, tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh sẽ tự động tính tốn theo từng tiêu chí so sánh mà ngƣời dùng nhập vào.
Hình 3.6: Nhập thơng tin để tính tốn mức giá chỉ dẫn
Các tiêu chí có sự chọn lựa thì ngƣời dùng có thể chọn theo mẫu để hệ thống tự tính tỷ lệ phần trăm hoặc tự nhập tỷ lệ theo đánh giá của chính mình.
Sau khi tự động tính tốn ra mức điều chỉnh thì hệ thống cũng hiển thị số lần điều chỉnh và mức giá chỉ dẫn đối với từng thửa đất so sánh. Tiếp theo bấm chuột vào nút “Giá TT 36” để tính tốn ra mức giá thẩm định của thửa đất cần
định giá. Kết quả nhận đƣợc mức giá thẩm định là 19,11 triệu đồng/m2
, không quá 10% với từng mức giá đất ƣớc tính của các thửa đất so sánh.
Cuối cùng là cập nhật giá đất vừa thẩm định lên cơ sở dữ liệu giá đất. Khi ngƣời sử dụng ấn nút “Cập nhật CSDL giá đất” thì phần tên xác nhận và mật khẩu sẽ đƣợc hiển thị, cho phép nhập tên và mật khẩu để cập nhật kết quả vào cơ sở dữ liệu. Vì để sử dụng chức năng cập nhật CSDL thì cần có tên xác nhận và mật khẩu , do vậy, chỉ có nhà quản lý mới có thể sử dụng chức năng này. Nếu ngƣời sử dụng nhập sai tên và mật khẩu, hệ thống sẽ có cảnh báo yêu cầu ngƣời sử dụng kiểm tra lại.
Hình 3.7: Cảnh báo người sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu
Nếu nhập đúng tên xác nhận và mật khẩu thì kết quả vừa đƣợc tính tốn sẽ đƣợc cập nhật vào trƣờng “GIATD” tƣơng ứng với số tờ bản đồ là 23 và số hiệu thửa là 129. Nếu cập nhật thành công hệ thống sẽ thông báo kết quả.
3.2.3. Định giá đất theo phương pháp chiết trừ
Tƣơng tự với phƣơng pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập đủ các thông tin về 3 thửa đất so sánh có tài sản kèm theo thì tiến hành định giá đất bằng phƣơng pháp chiết trừ.
Kích chọn biểu tƣợng để thực hiện chức năng định giá bằng phƣơng
pháp chiết trừ. Sau khi tìm kiếm thửa đất cần định giá có số tờ bản đồ là 43 và số thửa là 12, tiến hành nhập các thơng tin phục vụ tính tốn (Hình 3.9):
Hình 3.9: Nhập thơng tin đã thu thập và tính giá
Khi hồn thành nhập các thơng tin về giá bán, diện tích, đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lƣợng cịn lại thì hệ thống sẽ tự động tính tốn ra giá trị cơng trình xây dựng, tức là giá trị căn nhà đến thời điểm định giá. hi đã có dữ kiện về giá
trị căn nhà, hệ thống tính tốn ra đơn giá đất tính trên 1 m2 của từng thửa đất so
sánh lần lƣợt là: 28,33 triệu, 31,21 triệu và 31,12 triệu đồng.
Do các tiêu chí so sánh của thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh coi là tƣơng đƣơng nhƣ cùng tính chất pháp lý, diện tích mặt tiền chênh nhau không đang kể, các yếu tố xã hội cũng tƣơng đồng. Vì vậy có thể bỏ qua bƣớc so sánh các tiêu chí.
Kết quả định giá đối với thửa đất này là 30,22 triệu đồng/m2, chênh lệch khơng q 10% các mức giá ƣớc tính của từng thửa đất so sánh.
Tƣơng tự chức năng định giá bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, ngƣời sử dụng nhập tên xác nhận và mật khẩu để cập nhật giá đã thẩm định vào CSDL.
3.3. Đánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm
ể kiểm chứng kết quả và hiệu quả của hệ thống, q trình kiểm chứng có sự tham gia của 1 chuyên gia trong Tổ định giá đất của Ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng huyện an Phƣợng và 2 thẩm định viên thuộc doanh nghiệp có chức năng chuyên về định giá đất.
Trong quá trình thử nghiệm, ngƣời sử dụng thực hiện các công việc nhƣ: - Xem các lớp thửa đất, lớp điểm thu thập giá, tìm kiếm thửa đất cần định giá;
- Kiểm chứng kết quả định giá đất 2 trƣờng hợp ở Thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng đã nêu ở trên bằng cách phƣơng pháp hiện nay chuyên gia và thẩm định viên đang áp dụng;
- Thử nghiệm định giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp chiết trừ;
- Cập nhật kết quả định giá đất vào cơ sở dữ liệu.
Sau khi kết thúc thử nghiệm, những ngƣời tham gia đƣợc phỏng vấn về sự hiệu quả của hệ thống định giá đất. Thang điểm đƣợc tính từ 0-5. Bảng 3.4 tổng hợp ý kiến của những ngƣời tham gia.
Bảng 3.4. Tổng hợp ý kiến của những người tham gia thử nghiệm
Câu hỏi Số điểm Ngƣời thứ 1 Ngƣời thứ 2 Ngƣời thứ 3
ệ thống có khó khăn cài đặt ban đầu?
(0: khơng khó khăn ->5: rất khó khăn) 4 3,5 4 ệ thống có đạt kỳ vọng, mong muốn?
ệ thống có giúp hỗ trợ cho cơng việc định giá trở nên thuận lợi hơn?
(0: không thuận lợi -> 5: rất thuận lợi)
4 4 4,5
ệ thống có đáp ứng đƣợc nhu cầu của ơng/bà?
(0: khơng đáp ứng -> 5: đáp ứng tốt) 4,5 4 4,5 ệ thống có thay thế đƣợc các hệ thống mà ơng/
bà đang sử dụng? (0: không thay thế -> 5: thay thế tốt)
2 3 3
Giao diện của hệ thống có gây khó khăn khi sử
dụng? (0: khơng khó khăn ->5: rất khó khăn) 0 1 0 hi sử dụng hệ thống, ông/bà cần ngƣời hỗ trợ
ít/nhiều? (0: khơng cần-> 5: cần rất nhiều) 2 3 3,5 Ơng/bà có muốn sử dụng hệ thống này trong
tƣơng lai? (0: không muốn ->5: rất mong muốn) 4 3,5 4
Từ kết quả thử nghiệm và tổng hợp ý kiến, có thể đƣa ra các kết luận nhƣ sau:
- Kiểm chứng định giá đất 2 trƣờng hợp ở thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng bằng các phƣơng pháp khác đang đƣợc sử dụng cho ra kết quả gần tƣơng đƣơng. Sự chênh lệch là do cảm quan ý kiến khi đánh giá tỷ lệ phần trăm của mỗi ngƣời định giá.
- Về mức độ sử dụng hệ thống, những ngƣời tham gia cho biết hệ thống khá khó khăn trong cài đặt ban đầu nhƣng khi sử dụng thì giao diện khá đơn giản, dễ dàng thao tác. Bƣớc cập nhật dữ liệu lên CSDL và xem kết quả cập nhật thì cần hỗ trợ thao tác sử dụng. Nguyên nhân là do kỹ năng về máy tính, kiến thức về các phần mềm GIS còn hạn chế nên chƣa thể tự sử dụng hệ thống.
- Về mức độ kỳ vọng, mong đợi và hỗ trợ công tác định giá: tất cả ngƣời tham gia trả lời rằng hệ thống cơ bản đáp ứng đƣợc mong đợi và yêu cầu của họ, hệ thống rút ngắn thời gian đi khảo sát thực địa vì nhiều thơng tin đã khai thác đƣợc trên bản đồ.
- Về sự thay thế phƣơng pháp/hệ thống đang sử dụng bằng hệ thống định giá đất, những ngƣời tham gia cho biết họ đang quen thuộc với phƣơng pháp/hệ thống đang triển khai của mình nên để chuyển sang hệ thống khác cần có thời gian làm quen và đƣợc hỗ trợ.
- Mặc dù có những khó khăn trong việc sử dụng hệ thống, những ngƣời tham gia đều cho tằng hệ thống là hữu ích đối với họ và mong muốn đƣợc sử dụng trong tƣơng lai.
Từ những kết quả thu đƣợc, luận văn xin đƣa ra một số nhận xét nhƣ sau: - Hệ thống định giá đất do luận văn xây dựng có thể đáp ứng đƣợc nhu cầu về thẩm định giá đất trên thị trƣờng hiện nay.
- Hệ thống có khó khăn trong q trình cài đặt và sử dụng ban đầu nhƣng một khi đã làm quen thì ngƣời sử dụng có thể dễ dàng thao tác vì giao diện của hệ thống khá đơn giản, dễ sử dụng.
- Nhiều ngƣời sử dụng thấy rằng hệ thống đáng chú vì nó cho phép khai thác thông tin trên bản đồ, đƣa đến cái nhìn trực quan về các thửa đất thẩm định và thửa đất so sánh, rút ngắn thời gian đi thực địa khảo sát về các yếu tố so sánh.
- Hệ thống giúp hỗ trợ công tác cập nhật giá thẩm định lên CSDL giá đất, thuận lợi cho quá trình sử dụng về sau.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
ịnh giá đất là công cụ quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. Thông qua kết quả thẩm định, công tác này giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Do vậy, xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất là cần thiết.
Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiện dụng. QGIS là một trong những phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có cơng cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu. Nhƣ vậy, QGIS là nền tảng tốt, có thể hỗ trợ hiệu quả để xây dựng hệ thống định giá đất.
Luận văn đã xây dựng đƣợc một hệ thống định giá đất theo quy định hiện hành của Bộ TN&MT bằng phần mềm GIS mã nguồn mở QGIS với các chức