Quyên sử dụng đât hay quyên hưởng dụng trên những thửa đât được
coi là một tài sản đặc biệt, bất động sản vơ hình. Tài sản này là hệ quả của chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện chủ sở hữu. Nhà nước quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu bằng việc
lập bản đồ, qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đật ra các qui định với việc sử
dụng đất vì mục đích khác nhau và cấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức hay công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất phải tuân thủ các qui định sử dụng đất do Nhà nước ban hành. Tuy
được coi là một loại tài sản nhưng chế độ pháp lý áp dụng đối với quyền sử
dụng đât lại có nhiêu đặc thù. Pháp luật nước ta thường phân chia chủ thê
được quyền sử dụng đất thành các nhóm khác nhau và có qui chế khác nhau,
ví dụ như: nhóm chủ thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhóm chủ thể được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; và nhóm chủ thế được Nhà nước cho thuê đất (có hai loại: Đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền nhiều năm). Hơn thế mỗi nhóm quyền được sự điều chỉnh
của một chế độ pháp lý đặc thù về quy chế chuyển nhượng, góp vốn, chuyển
giao cho người thừa kế, cho thuê, cho mượn... Vì vậy, góp vốn thành lập cơng ty bằng quyền sừ dụng đất liên quan tới từng loại quyền sừ dụng đất.
Quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức có các căn cứ như được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất. Các căn cứ này được Luật Đất đai năm 2013 qui định rõ.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua họp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Từ đó cá nhân, tổ chức có được
quyền sử dụng đất.
Cá nhân, tổ chức được quyền sử dụng đất bao gồm: (1) Tổ chức trong
nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ
chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự; (2) Hộ gia đình, cá nhân
trong nước; (3) Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống
trên cùng địa bàn thôn, làng, âp, bản, buôn, phum, sóc, tơ dân phơ và điêm
dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ; (4) Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo; (5) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tố chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ
chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; (6) Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vềquốc tịch; (7) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
đầu tư (Luật Đất đai năm 2013, Điều 5).
Người có quyền sử dụng đất phải sừ dụng đất theo các nguyên tắc sau: (1) Sử dụng đất đúng quy hoạch, kể hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử
dụng đất; (2) sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; (3) thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Quyền sử dụng đất cũng được phân loại theo nhiều căn cứ khác nhau và bị điều chỉnh bởi nhiều qui chế khác nhau. Khi nói đến quyền của người sừ dụng đất, thì Luật Đất đai năm 2013 chia ra thành hai loại quyền. Điều 166 qui định về các quyền chung của người sử dụng đất (qui chế chung) và Điều
167 qui định về một số loại quyền chuyên biệt (qui chế riêng). Nhóm quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: (1) được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; (3) hưởng các lợi ích do cơng
trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đât nông nghiệp; (4) được
Nhà nước hướng dần và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; (5) được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích họp pháp
về đất đai của mình; (6) được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; (7) khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn đổi với quyền sử dụng
đất.
Đổi lại quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ chung như sau: (1) sữ dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng
quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các
cơng trình cơng cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật; (3) thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) tuân theo các quy định vềbảo vệmôi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất có liên
quan; (6) tuân theo các quy định của pháp luật vềviệc tìm thấy vật trong lịng đất; (7) giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn
sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng
(Luật Đất đai năm 2013, Điều 170).
Khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 177) qui định tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tố chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định cho các tổ chức kinh tế được giao đất hay cho thuê đất có thu tiền một lần
trong trường hợp: (a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được
Nhà nước giao có thu tiên sử dụng đât hoặc được Nhà nước cho thuê đât thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (b) Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà khơng phải là đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào thành lập cơng ty, ngồi các qui định về nguyên tắc nêu trên, việc góp vốn thành cơng ty phải theo Luật Doanh nghiệp năm 2020. Chương trên đã nêu rõ những qui định có tính ngun tắc về góp vốn thành lập cơng ty. Góp vốn thành lập cơng ty nói chung ở Việt Nam phải tn theo trình tự, thủ tục sau:
“1. Người thành lập doanh nghiệp hoặc người được ủy quyền thực hiện
đăng ký doanh nghiệp với Cơ quan đăng ký kinh doanh theo phương thức sau đây: a) Đăng ký doanh nghiệp trực tiếp tại Cơ quan đăng ký kinh doanh; b)
Đăng ký doanh nghiệp qua dịch vụ bưu chính; c) Đăng ký doanh nghiệp qua
mạng thông tin điện tử.
2. Đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử là việc người thành lập doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử bao gồm các dữ liệu theo quy định của Luật này và được thể hiện dưới dạng văn bản điện tử. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thơng tin điện tử có giá trị pháp lý tương đương hồ sơ đăng ký doanh nghiệp bằng bản giấy.
3. Tố chức, cá nhân có quyền lựa chọn sử dụng chữ ký số theo quy định
của pháp luật về giao dịch điện tử hoặc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
4. Tài khoản đăng ký kinh doanh là tài khoản được tạo bởi Hệ thống thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cấp cho cá nhân để thực hiện
đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử. Cá nhân được cấp tài
khoản đăng ký kinh doanh chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đăng ký
để được cấp và việc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh
nghiệp qua mạng thông tin điện từ.
5. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, Cơ quan
đăng ký kinh doanh có trách nhiệm xem xét tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và cấp đăng ký doanh nghiệp; trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ,
Cơ quan đăng ký kinh doanh phải thông báo bàng văn bản nội dung cần sửa
đổi, bổ sung cho người thành lập doanh nghiệp. Trường hợp từ chổi đăng ký doanh nghiệp thì phải thơng báo bằng văn bản cho người thành lập doanh nghiệp và nêu rõ lý do.
6. Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục, liên thông trong đăng
ký doanh nghiệp” (Điều 26, Luật Doanh nghiệp năm 2020).
Tài sản góp vốn thành lập công ty được Luật Doanh nghiệp năm 2020 (Điều 34) qui định bao gồm: tiền đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí quyết kỹ thuật,
tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Chỉ những cá nhân, tổ
chức có quyền sở hữu hợp pháp hoặc sử dụng hợp pháp nhưng tài sản này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.
Đây là một qui định khơng thỏa đáng vì sự liệt kê có thể khơng bao
gồm hết các loại tài sản. Hơn nữa qui định chỉ những cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu hợp pháp hoặc sử dụng hợp pháp nhung tài sản này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn là quá chung dẫn đến khơng thỏa đáng.
Ví dụ người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì có quyền góp vốn bằng quyền
này thành lập công ty thi đúng, nhưng nếu có quyền sử dụng một cơng nghệ hay một bí quyết kỳ thuật mà có quyền góp vốn thành lập cơng ty bằng cơng nghệ đó hoặc bằng bí quyết đó thì chưa chắc đã đúng. Ngồi ra quyền góp vốn bằng tri thức, bằng cơng sức chưa được nói tới.
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải được định giá quyền sử dụng đất theo các qui tắc sau: (1) Tài sản góp vốn khơng phải là Đồng Việt
Nam, ngoại tệ tự do chuyên đôi, vàng phải được các thành viên, cô đông sáng
lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam; (2) tài sản góp vốn khi thành lập cơng ty phải được các thành viên, cồ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm
định giá định giá (trường hợp tố chức thấm định giá định giá thì giá trị tài sản
góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận;
trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài
sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đơng sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu
trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế”; (3) tài sản góp vổn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội
đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh,
Hội đồng quản trị đối với cơng ty cồ phần và người góp vốn thỏa thuận định
giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá (trường hợp tổ chức thẩm
định giá định giá thi giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ
sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận; Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời
điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội
đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh
lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế” (Điều 36).
Việc góp vốn bàng quyền sử dụng đất và bằng các tài sản khác phải làm thủ tục để chuyển giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất theo các qui tắc tại Điều 35 của Luật này như sau:
“1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty họp danh và cô đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty
theo quy định sau đây:
a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì
người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử
dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyến quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn khơng phải chịu lệ phí trước
bạ;
b) Đối với tài sản khơng đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bàn, trừ trường hợp được thực hiện thông qua tài khoản.
2. Biên bàn giao nhận tài sản góp vốn phải bao gồm các nội dung chủ
yếu sau đây:
a) Tên, địa chỉ trụ sở chính của cơng ty;
b) Họ, tên, địa chỉ liên lạc, số giấy tờ pháp lý của cá nhân, sổ giấy tờ pháp lý của tố chức của người góp vốn;
c) Loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của cơng ty;
d) Ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc người đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty.
3. Việc góp vốn chỉ được coi là thanh tốn xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.
4. Tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của chủ doanh
nghiệp tư nhân không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh
nghiệp.
5. Việc thanh toán đối với mọi hoạt động mua, bán, chuyển nhượng cổ phần và phần vốn góp, nhận cổ tức và chuyển lợi nhuận ra nước ngoài của
nhà đầu tư nước ngoài đều phải được thực hiện thông qua tài khoản theo quy