7. Kết cấu của luận văn
1.2. Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản
1.2.2. Phõn loại vi phạm hành chớnh trong kinh doanhbất động sản
1.2.2.1. Vi phạm hành chớnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Muốn nghiờn cứu, nhận diện VPHC trong hoạt động KDBĐS thỡ trước hết chỳng ta cần phải hiểu như thế nào là KDBĐS. Theo Luật KDBĐS năm 2014: "Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xõy dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bỏn, chuyển nhượng; cho thuờ, cho thuờ lại, cho thuờ mua bất động sản … nhằm mục đớch sinh lời" [23, Khoản 1 Điều 3].
Theo Luật KDBĐS năm 2014, KDBĐS bao gồm hai nhúm hoạt động chủ yếu là hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Vỡ vậy, VPHC trong lĩnh vực KDBĐS cũng được phõn chia thành hai nhúm là VPHC trong hoạt động KDBĐS và VPHC trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Theo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chớnh phủ về quy định xử phạt VPHC trong hoạt động xõy dựng; KDBĐS; khai thỏc, sản xuất, kinh doanh vật liệu xõy dựng; quản lý cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật; quản lý phỏt triển nhà và cụng sở (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013).
1.2.2.2. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
Cỏc hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS bao gồm: dịch vụ mụi giới BĐS, dịch vụ định giỏ BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giỏ BĐS, dịch vụ quảng cỏo BĐS và dịch vụ quản lý BĐS.
Vi phạm hành chớnh trong kinh doanh dịch vụ BĐS là hành vi vi phạm cỏc quy định của phỏp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng chưa đến mức truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự. Núi cỏch khỏc, VPHC trong kinh doanh dịch vụ BĐS là vi phạm cỏc quy định của phỏp luật về việc kinh doanh cỏc dịch vụ núi trờn, song chưa đến mức truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự và phải bị xử lý theo quy định của phỏp luật hành chớnh về kinh doanh dịch vụ BĐS. Một số vi phạm điển hỡnh cú thể kể đến như việc hành nghề mụi giới, định giỏ BĐS
nhưng khụng cú chứng chỉ hành nghề; cho mượn, cho thuờ chứng chỉ hành nghề định giỏ, mụi giới BĐS…
1.2.3. Khỏi niệm xử lý vi phạm hành chớnh trong kinh doanh bất động sản
1.2.3.1. Khỏi niệm xử lý vi phạm hành chớnh
Xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là một nội dung của quản lý nhà nước về BĐS, do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện nhằm buộc tổ chức, cỏ nhõn vi phạm phải chịu chế tài phỏp lý đối với hành vi do họ gõy ra. Tuy nhiờn, tựy theo tớnh chất, mức độ và hậu quả của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS mà người cú hành vi vi phạm phải chịu những mức xử phạt khỏc nhau. Thuật ngữ xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS được sử dụng khỏ phổ biến trong cỏc văn bản phỏp luật. Xột dưới gúc độ học thuật, việc tỡm hiểu khỏi niệm xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS cú ý nghĩa quan trọng; bởi lẽ, cú hiểu rừ khỏi niệm này thỡ cơ quan nhà nước, cỏ nhõn cú thẩm quyền mới ỏp dụng đỳng quy định của phỏp luật để xử lý đối với cỏc VPHC phỏt sinh trong KDBĐS. Tuy nhiờn, trước khi tỡm hiểu khỏi niệm xử lý VPHC trong KDBĐS; chỳng ta cần phải nghiờn cứu, giải mó khỏi niệm xử lý VPHC núi chung. Bởi lẽ, VPHC trong KDBĐS là một loại hỡnh cụ thể của VPHC núi chung. Khỏi niệm xử lý VPHC được đề cập trong cỏc sỏch, bỏo phỏp lý ở nước ta.
Theo Từ điển Giải thớch Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 1999 thỡ xử lý VPHC là việc: "Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ỏp dụng những biện phỏp do phỏp luật quy định đối với cỏ nhõn, tổ chức cú hành vi vi phạm phỏp luật nhưng chưa đến mức truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự". Xử lý VPHC bao gồm xử lý phạt VPHC và ỏp dụng cỏc biện phỏp xử lý hành chớnh khỏc.
Theo Luật xử lý VPHC năm 2012 quan niệm: "Xử phạt vi phạm hành chớnh là việc người cú thẩm quyền xử phạt ỏp dụng hỡnh thức xử phạt, biện
phỏp khắc phục hậu quả đối với cỏ nhõn, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chinh theo quy định của phỏp luật về xử phạt vi phạm hành chớnh" [21, Khoản 2 Điều 2].
1.2.3.2. Khỏi niệm xử lý vi phạm hành chớnh trong kinh doanh bất động sản
Mặc dự thuật ngữ xử lý VPHC trong KDBĐS được sử dụng phổ biến trong cỏc văn bản phỏp luật về KDBĐS; song dường như chưa cú văn bản nào giải thớch một cỏch chớnh thức về thuật ngữ này. Thậm chớ cỏc đạo Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014, trong điều giải thớch thuật ngữ (Điều 3) cũng khụng lý giải thế nào là xử lý VPHC trong KDBĐS. Vỡ vậy, quan tỡm hiểu việc giải mó khỏi niệm xử lý VPHC tại cỏc từ điển luật học, giỏo trỡnh Luật hành chớnh được đề cập trờn đõy.
Trong KDBĐS, việc xử lý VPHC cú thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ỏp dụng những hỡnh thức xử phạt hành chớnh do phỏp luật KDBĐS quy định đối với cỏ nhõn, tổ chức vi phạm phỏp luật KDBĐS nhưng chưa đến mức truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự.
Đặc điểm của xử lý VPHC trong kinh doanh bất động sản
Xử lý VPHC trong KDBĐS là một phần của xử lý VPHC núi chung. Do đú nú cú đầy đủ cỏc đặc điểm của xử lý VPHC, ngoài ra cũn cú cỏc điểm riờng biệt phự hợp với KDBĐS. Cỏc đặc điểm của xử lý VPHC trong KDBĐS bao gồm:
Thứ nhất, về chủ thể cú thẩm quyền xử lý: Chủ thể thực hiện xử lý VPHC trong KDBĐS là cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện theo quy định của phỏp luật. Cỏc cơ quan cú thẩm quyền này được quy định cụ thể trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Nghị định 23/2009/NĐ-CP bao gồm thanh tra viờn xõy dựng, thanh tra Sở Xõy dựng, Chỏnh thanh tra Bộ Xõy dựng, Chủ tịch Ủy ban nhõn dõn (UBND) cỏc cấp. Việc xử lý VPHC trong KDBĐS của cỏc chủ thể cú thẩm quyền này yờu cầu chỉ được phộp xử phạt hành chớnh
trong phạm vi thẩm quyền, trường hợp hành vi vi phạm vượt quỏ thẩm quyền phải lập biờn bản, trỡnh cấp cú thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt.[3]
Bờn cạnh đú, trỏch nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS cũn được quy định tại Điều 13 Luật KDBĐS, bao gồm cỏc cơ quan: Chớnh phủ, Bộ Xõy dựng, Bộ, cơ quan ngang Bộ cú liờn quan khỏc (như Bộ Tài nguyờn và Mụi trường, Ngõn hàng nhà nước…), UBND cỏc cấp. Do đú trong trường hợp Thanh tra Chớnh phủ hoặc thanh tra của cỏc Bộ, ngành cú liờn quan phỏt hiện sai phạm thỡ vẫn cú quyền tiến hành xử lý vi phạm.
Nguyờn tắc xử lý VPHC trong KDBĐS đối với cỏc cơ quan cú thẩm quyền giải quyết là cơ quan nào phỏt hiện vi phạm trước thỡ cơ quan đú xử lý trước; trường hợp cơ quan khụng cú thẩm quyền xử lý vi phạm thỡ lập biờn bản và thụng bỏo cho cơ quan cú thẩm quyền xử lý vi phạm.[1, tr.24]
Thứ hai, về đối tượng bị xử lý VPHC trong KDBĐS, tựy theo tớnh chất, mức độ vi phạm, những người cú hành vi vi phạm phỏp luật trong KDBĐS cú thể bị xử lý VPHC. Chủ thể VPHC là những người chịu trỏch nhiệm hành chớnh, bao gồm tổ chức, cỏ nhõn cú hành vi vi phạm cỏc quy định về hoạt động KDBĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Đõy là những hành vi trỏi phỏp luật, trỏi quy định về quản lý trong hoạt động KDBĐS, phỏ vỡ trật tự quản lý trờn thị trường BĐS. Tuy nhiờn cỏc hành vi này được thực hiện lần đầu tiờn hoặc thiệt hại do hành vi gõy ra khụng lớn, người gõy thiệt hại tự nguyờn khắc phục, bồi thường thiệt hại… mà nhà nước thấy chưa cần thiết tới mức phải truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự.
Thứ ba, về biện phỏp xử phạt hành chớnh: cỏc biện phỏp xử phạt hành chớnh trong KDBĐS cũng giống như cỏc biện phỏp xử phạt hành chớnh núi chung, bao gồm hỡnh phạt chớnh, hỡnh phạt bổ sung và cỏc biện phỏp khắc phục hậu quả. Trong đú:
- Hỡnh phạt chớnh trong xử lý VPHC trong KDBĐS là hỡnh phạt tiền, được ỏp dụng độc lập và khụng nhất thiết phải ỏp dụng cỏc hỡnh phạt bổ sung khỏc kốm theo.
- Hỡnh phạt bổ sung: tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kớ KDBĐS, giấy phộp đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng chỉ mụi giới BĐS, định giỏ BĐS…
- Cỏc biện phỏp khắc phục hậu quả: buộc khụi phục tỡnh trạng ban đầu đó bị thay đổi do VPHC trong KDBĐS gõy ra, buộc thực hiện cỏc quy định của phỏp luật KDBĐS…
Khỏc với cỏc vi phạm phỏp luật khỏc cú thể ỏp dụng chế tài khi cú hậu quả xảy ra và cú mối quan hệ nhõn quả giữa hành vi và hậu quả, cỏc biện phỏp xử phạt hành chớnh trong KDBĐS cú thể được ỏp dụng khi phỏt hiện ra hành vi VPHC. Điều này cú nghĩa là việc xỏc định thiệt hại và chứng minh mối quan hệ nhõn quả trong vi phạm phỏp luật hành chớnh trong KDBĐS là khụng cần thiết, cỏc vi phạm bị xử lý ngay khi bị phỏt hiện.
Thứ tư, về trỡnh tự thực hiện việc ỏp dụng cỏc hỡnh thức xử phạt phải tuõn thủ theo quy định của phỏp luật. Đối với vi phạm phỏp luật trong KDBĐS, trỡnh tự thực hiện ỏp dụng cỏc hỡnh thức xử phạt được quy định cụ thể tại Mục II Chương VII Nghị định 23/2009/NĐ-CP. Đồng thời trỡnh tự này cũng phải thực hiện đỳng theo quy định chung của phỏp luật về xử lý VPHC, bao gồm cỏc bước theo trỡnh tự như sau:[4]
- Đỡnh chỉ hành vi vi phạm phỏp luật. - Lập biờn bản xử phạt, quyết định xử phạt. - Thi hành quyết định xử phạt.
- Thi hành cỏc biện phỏp cưỡng chế (trong trường hợp cỏ nhõn, tổ chức bị xử phạt khụng thực hiện quyết định xử phạt).
1.2.4. Tớnh cấp thiết trong việc xử lý vi phạm hành chớnh trong kinh doanh bất động sản
Xó hội phỏt triển kốm theo hiện tượng VPHC ngày càng đa dạng về tớnh chất và chủng loại, xảy ra mọi lỳc, mọi nơi, xõm hại nhiều quan hệ xó hội
khỏc nhau, trong đú cú quan hệ về KDBĐS. Do đú cần thiết phải quy định cụ thể và chi tiết về việc xử lý VPHC núi chung và xử lý VPHC trong KDBĐS núi riờng.
Về lý luận, tớnh cấp thiết của xử lý VPHC trong KDBĐS là bởi những lý do sau đõy:
Thứ nhất, VPHC trong KDBĐS xõm hại tới khỏch thể mà phỏp luật KDBĐS bảo vệ. Do đú nếu phỏp luật KDBĐS khụng quy định xử lý VPHC, hoặc quy định nhưng khụng được thực thi thỡ sẽ khụng phỏt huy được vai trũ và tớnh định hướng của phỏp luật. Điều này dẫn tới việc Nhà nước khụng kiểm soỏt được thị trường BĐS, gõy mất trật tự xó hội và ảnh hưởng đến kinh tế, lónh thổ quốc gia.
Thứ hai, trong KDBĐS, VPHC xảy ra làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc cỏ nhõn, tổ chức, Nhà nước và xó hội. Hậu quả của những vi phạm này cú thiệt hại lớn nờn cần xử lý nghiờm minh, thớch đỏng và mang tớnh răn đe nhằm giỏo dục, định hướng hành vi và xúa bỏ VPHC trong xó hội, đồng thời để khắc phục những hậu quả do vi phạm gõy ra.
Thứ ba, đối với những hành vi vi phạm phỏp luật nhưng chưa phải là tội phạm hỡnh sự thỡ việc quy định xử lý hành chớnh là quan trọng và cần thiết. Nếu khụng cú quy định xử phạt về hành chớnh sẽ dẫn đến bỏ sút nhiều sai phạm trong KDBĐS, dẫn tới sai phạm xảy ra khụng bị phỏp luật xử lý, khiến phỏp luật mất đi tớnh cụng minh, ảnh hưởng đến quyền và trỏch nhiệm của những chủ thể tham gia thị trường BĐS.
Về mặt thực tiễn, tuy mức độ của cỏc vụ VPHC khụng mang tớnh nguy hiểm đối với xó hội như cỏc vụ vi phạm tội hỡnh sự, trong trờn thực tế đối với ngành KDBĐS, số lượng VPHC diễn ra gấp nhiều lần so với tội phạm hỡnh sự. Cỏc vụ VPHC diễn ra đa dạng, phong phỳ về hỡnh thức, biểu hiện, cú ảnh hưởng lớn tới hiệu quả quản lý nhà nước trong KDBĐS, ảnh hưởng rộng hơn tới mụi trường kinh doanh đầu tư, phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước. Do
đú, việc quy định xử lý VPHC trong KDBĐS là hoàn toàn phự hợp, thống nhất với hệ thống phỏp luật quốc gia và phự hợp với đường lối, chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước.
1.3. Khỏi niệm, đặc điểm, vai trũ phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
1.3.1. Khỏi niệm và đặc điểm của phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Phỏp luật là cụng cụ quản lý nhà nước và điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội. Vai trũ điều chỉnh đú trước hết và chủ yếu thể hiện ở quy phạm phỏp luật. Quy phạm phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành nhằm điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội phỏt sinh trong lĩnh vực tổ chức và hoạt động thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Quy phạm phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng như cỏc quy phạm phỏp luật khỏc đều cú tớnh bắt buộc chung, là khuụn mẫu để mọi chủ thể tuõn thủ và là tiờu chớ để đỏnh giỏ hành vi con người, do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ban hành và được ỏp dụng nhiều lần trong cuộc sống đến khi bị thay đổi hoặc hủy bỏ. Tuy nhiờn, điểm khỏc là phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi phỏp luật kinh doanh bất động sản và phỏp luật khỏc như Bộ Luật hỡnh sự , Luật thanh tra, Luật xử lý vi phạm hành chớnh,...Quy phạm phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thể hiện ở cỏc văn bản luật (Luật kinh doanh bất động sản, Luật thanh tra, Luật xử lý vi phạm hành chớnh,..), văn bản dưới luật (Nghị định, thụng tư, quyết định). Như vậy cú thể hiểu: Phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam là tổng thể cỏc quy phạm phỏp luật điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội phỏt sinh trong lĩnh vực thanh tra và trong hoạt động xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cụ thể phỏp luật về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền trong quản lý, tổ chức thanh tra lĩnh vực kinh doanh bất động sản; nhiệm vụ, quyền hạn của thanh tra viờn; trỡnh tự, thủ tục trong quỏ trỡnh thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ớch hợp phỏp của nhà nước, tổ chức, cỏ nhõn gúp phần đảm bảo trật tự, phũng ngừa vi phạm phỏp luật, tăng cường phỏp chế xó hội chủ nghĩa. Phỏp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là việc cỏc cơ quan nhà nước, người cú thẩm quyền ỏp dụng cỏc biện phỏp xử lý đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn thực hiện cỏc hành vi vi phạm nhằm đảm bảo trật tự và kỷ luật trong quản lý nhà nước.[41, tr.34]
Đặc điểm của phỏp luật thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
Thứ nhất, phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm hành chớnh được quy định trong nhiều văn bản phỏp luật như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật thanh tra 2010, Luật xử lý vi phạm hành chớnh 2012,... và cỏc văn bản dưới luật (Nghị định, Thụng tư,..) [19]
Thứ hai, phỏp luật về thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tổng thể cỏc quy phạm phỏp luật phản ỏnh đặc thự của thanh tra kinh doanh bất động sản, vừa cú những quy phạm mang tớnh hành chớnh, vừa cú những quy phạm mang tớnh thủ tục. Nhúm quy phạm phỏp luật mang tớnh