7. Kết cấu của luận văn
3.2. Giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong
3.2.1. Nhúm giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
Trong những năm qua, cựng với sự hoàn thiện hệ thống phỏp luật núi chung và hệ thống quản lý KDBĐS núi riờng; song song với việc kiện toàn hệ thống cơ quan quản lý chuyờn ngành về lĩnh vực KDBĐS thỡ cụng tỏc thanh tra, xử lý vi phạm trong quỏ trỡnh quản lý hoạt động xõy dựng, KDBĐS ngày càng được chỳ trọng hơn. Tuy nhiờn, theo bỏo cỏo của Cục quản lý nhà ở và Thị trường BĐS (Bộ Xõy dựng) cho thấy tỡnh hỡnh sai phạm trong quản lý KDBĐS cú chiều hướng gia tăng và phức tạp. Do vậy, để hoàn thiện phỏp luật thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS, chỳng ta cần phải bổ sung và khắc phục cỏc hạn chế thụng qua cỏc nhúm giải phỏp sau đõy.
3.2.1.1. Hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Để khắc phục những bất cập và hạn chế đó nờu tại Chương 2, nhằm nõng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động thanh tra núi chung và thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS. Tỏc giả cho rằng cụng khai, minh bạch một cỏch thực sự hoạt động thanh tra; nõng cao chất lượng kết luận, kiến nghị của thanh tra; tăng cường sự giỏm sỏt của cỏc cơ quan quyền lực nhà nước đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong việc thực hiện kết luận, kiến nghị thanh tra. Tuy nhiờn, giải phỏp quan trọng cú tớnh chất lõu dài đú là cần sửa đổi, bổ sung Luật Thanh tra năm 2010 cũng như cỏc văn bản phỏp luật hướng dẫn thi hành (cỏc nghị định của Chớnh phủ, thụng tư của Thanh tra Chớnh phủ), cỏc văn bản phỏp luật khỏc cú liờn quan đến hoạt động thanh tra. Việc sửa đổi, bổ sung cỏc văn bản trờn cần tập trung vào cỏc giải phỏp sau:[39, tr.67]
Thứ nhất, quy định rừ ràng, cụ thể hơn về quyền, nghĩa vụ và trỏch nhiệm phỏp lý của thủ trưởng cỏc cơ quan hành chớnh nhà nước cựng cấp với cơ quan thanh tra trong việc phờ duyệt chương trỡnh thanh tra, ra quyết định thanh tra, kết luận, kiến nghị thanh tra cũng như việc kiểm tra, đụn đốc thực hiện kết luận, kiến nghị ấy; đồng thời, phải tụn trọng, bảo đảm cho cơ quan thanh tra hoạt động đỳng phỏp luật.
Thứ hai, cần quy định về tổ chức, quyền và nghĩa vụ của cỏc cơ quan thanh tra cú tớnh độc lập cao hơn so với quy định hiện hành trong Luật Thanh tra năm 2010 để trỏnh việc cơ quan thanh tra phụ thuộc quỏ nhiều vào thủ trưởng cơ quan hành chớnh nhà nước cựng cấp như hiện nay.
Thứ ba, cần quy định việc thành lập Thanh tra Tổng cục, Thanh tra Cục, Thanh tra Chi cục thuộc Sở cú chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể để đảm bảo điều kiện hoạt động.
Thứ tư, quy định cụ thể hơn về đối tượng thanh tra, nội dung thanh tra mà thanh tra chuyờn ngành KDBĐS tiến hành thanh tra; cũng như đối tượng, nội dung mà thanh tra tiến hành thanh tra và thanh tra việc chấp hành phỏp luật để trỏnh chồng chộo hoặc bỏ lọt cỏc vi phạm khụng thanh tra.
Thứ năm, do phỏp luật chưa cú quy định chế tài mang tớnh cưỡng chế, bắt buộc dẫn đến việc thực hiện kết luận thanh tra chưa nghiờm tỳc, cỏc chế tài cụ thể để buộc đối tượng phải thực hiện như trường hợp đối tượng thanh tra khụng thực hiện kết luận, kiến nghị thanh tra hoặc thực hiện nhưng khụng đầy đủ, nghiờm tỳc, kộo dài thời gian thỡ xử lý như thế nào và mức độ xử lý ra sao? Do đú, phỏp luật cần cú những quy định mang tớnh cưỡng chế, bắt buộc ỏp dụng trong cụng tỏc xử lý sau thanh tra.
3.2.1.2. Hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Khoản 1, Điều 79 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: "Tổ chức, cỏ nhõn cú hành vi vi phạm phỏp luật trong kinh doanh bất động sản thỡ tựy theo tớnh
chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chớnh hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự, nếu gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường theo quy định của phỏp luật". Qua nghiờn cứu đỏnh giỏ thực tiễn thi hành quy định này, tỏc giả cú một số nhận xột như sau:
Thứ nhất, nhận thấy rằng chế tài xử phạt trong Luật KDBĐS năm 2014 đưa ra mới chỉ là quy định mang tớnh nguyờn tắc chung. Tại khoản 1 Điều 79 mới nờu cú hành vi vi phạm tựy theo mức độ để xử lớ; nhưng mức độ như thế nào thỡ chưa cú văn bản nào điều chỉnh. Về thủ tục cấp và thu giấy phộp KDBĐS quy định chưa rừ ràng, thậm chớ nú cũn quỏ dễ dói nhưng chế tài xử lớ vi phạm thỡ quỏ nhẹ phõn ra nhiều mức khú ỏp dụng, dẫn tới chế tài xử lớ chậm chạp, kộm hiệu quả.
Thứ hai, ngày 10/10/2013, Chớnh phủ ban hành Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt VPHC trong hoạt động xõy dựng; KDBĐS; khai thỏc, sản xuất, kinh doanh vật liệu xõy dựng; quản lý cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật; quản lý phỏt triển nhà và cụng sở được ban hành. Mặc dự, cú một văn bản hành chớnh quy định về chế tài xử phạt, cụ thể là xử phạt hành chớnh trong hoạt động KDBĐS nhưng nhỡn chung chế tài xử phạt của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, chưa đủ nghiờm khắc để mang tớnh răn đe, giỏo dục. Cụ thể là hỡnh phạt cao nhất cho hành vi vi phạm mới chỉ là 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng (đối với vi phạm quy định về chuyển nhượng dự ỏn KDBĐS và vi phạm quy định về huy động vốn hoặc mua bỏn theo hỡnh thức ứng tiền trước trong đầu tư xõy dựng đối với dự ỏn phỏt triển nhà ở, dự ỏn KDBĐS). Ngoài ra, mức phạt trung bỡnh thường là 30.000.000 - 60.000.000 đồng; trong khi lợi nhuận của hoạt động KDBĐS thường rất lớn, gấp 100 đến 1000 lần mức phạt vi phạm. Như vậy, cỏc quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động KDBĐS được quy định tại Luật KDBĐS năm 2014 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành đó tạo lập khung phỏp lý cho việc xử lý vi phạm, tạo điều kiện thuận lợi cho sự quản lý của Nhà nước và gúp phần thỳc đẩy sự phỏt triển của thị
trường BĐS. Tuy nhiờn, chế định này dường như chưa quy định được hết cỏc vi phạm trong hoạt động KDBĐS, chưa thực sự mang tớnh răn đe và chưa mang lại hiệu quả trong việc xử lý vi phạm. Vấn đề cần đặt ra là phải nhanh chúng hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật, đặc biệt là cỏc quy định về xử lớ vi phạm trong hoạt động KDBĐS, sao cho cỏc quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tớnh răn đe cao.[8]
3.2.1.3. Hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật về kinh doanh bất động sản
Luật KDBĐS năm 2014, được Quốc hội khúa XIII, kỳ họp thứ 8 thụng qua. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chớnh phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS năm 2014 thay thế Nghị định số số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chớnh phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS năm 2006; Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chớnh phủ quy định về xử phạt VPHC trong hoạt động xõy dựng, KDBĐS, khai thỏc sản xuất, kinh doanh vật liệu xõy dựng, quản lý cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, quản lý phỏt triển nhà và cụng sở đó cú những điều chỉnh rừ ràng, chi tiết cỏc hành vi vi phạm và chế tài cụ thể hơn đối với những hành vi vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS. Tuy nhiờn, với sự thay đổi phức tạp, khụng ổn định của thị trường BĐS trong từng giai đoạn. Hệ thống phỏp luật điều chỉnh thị trường BĐS, từ cụng tỏc đầu tư xõy dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, cũn chồng chộo; nhiều vấn đề phỏt sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế, chớnh sỏch nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soỏt một cỏch hiệu quả. Vấn đề đặt ra để khắc phục tỡnh trạng vi phạm phỏp luật trong KDBĐS là cần phải thường xuyờn rà soỏt hệ thống cỏc văn bản phỏp luật về hoạt động KDBĐS nhằm loại bỏ cỏc quy định khụng cần thiết, phự hợp với tỡnh hỡnh mới. Cựng với đú là sửa đổi, bổ sung cỏc quy định bất hợp lý để cỏc tổ chức, cỏ nhõn khụng cú cơ hội thực hiện cỏc hành vi vi phạm,
làm cơ sở để ỏp dụng trong việc thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS. Cần sửa đổi, bổ sung và làm rừ hơn phần cỏc quy định về chế tài xử lý vi phạm theo hướng khiờm khắc hơn phự hợp với tớnh chất mức độ vi phạm của hành vi và phự hợp với điều kiện thị trường hiện nay. Cỏc mức phạt VPHC, phạt tiền cũng cần nõng lờn để cú tớnh răn đe.[12]
Theo Bộ Xõy dựng, thị trường BĐS liờn quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều Bộ, ngành phụ trỏch. Quy định về thủ tục đầu tư, quản lý thị trường BĐS được quy định ở nhiều văn bản quy phạm phỏp luật khỏc nhau. Vỡ vậy, vẫn cũn chồng chộo, thậm chớ mõu thuẫn. Cơ chế, chớnh sỏch, nhất là chớnh sỏch tài chớnh đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư cú nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quỏn, chưa rừ ràng. Vỡ vậy, chưa tạo hành lang phỏp lý ổn định, ỏp dụng vào thực tế cũn nhiều bất cập, gõy khú khăn trong việc triển khai thực hiện. Cải cỏch thủ tục hành chớnh cần tinh giản, loại bỏ những khõu khụng cần thiết trong quỏ trỡnh quản lý để giảm bớt phiền hà, tạo thuận tiện, giảm tốn kộm cho nhõn dõn và cỏc tổ chức kinh doanh theo cơ chế thị trường; đồng thời bảo đảm cho sự quản lý theo phỏp luật của cỏc cơ quan nhà nước, gúp phần tớch cực ngăn chặn và bài trừ tệ cửa quyền, sỏch nhiễu và cỏc hành vi vi phạm phỏp luật.
3.2.2. Nhúm giải phỏp nõng cao hiệu quả thi hành phỏp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản