2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một loại dịch quyền quan trọng đối với một đất nước mà nền sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu. Nước là một yếu tố không thể thiếu trong sản xuất nông nghiệp, chính vì vậy, nhu cầu tưới, tiêu nước trong sản xuất nông nghiệp là nhu cầu mang tính chất cấp thiết. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất liền kề, xung quanh phải để cho người sử dụng đất canh tác một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước đảm bảo cho việc sản xuất nông nghiệp.
Quyền tưới, tiêu nước trong canh tác là loại dịch quyền được luật La Mã cổ đại ghi nhận và sớm được quy định trong luật Dân sự Việt Nam. Các loại dịch quyền được quy định tại Điều 607, 608 BLDS Bắc Kỳ, Điều 475 BLDS Sài gòn và được coi là dịch quyền pháp định do địa thế tự nhiên. Điều 623 BLDS Bắc Kỳ quy định:
Người chủ nào muốn dùng nước tự nhiên hay nước dẫn lấy mà mình có quyền sử dụng để tưới vào ruộng đất của mình, thì có thể xin cho nước
ấy chảy qua đất chung quanh để thông vào đất của mình nhưng phải bồi thường cho người ta [2].
Cụ thể điều 475 BLDS Sài Gòn quy định về quyền tưới nước: “Địa chủ nào mà mình có quyền sử dụng để tưới ruộng đất, có thể đòi được dẫn nước chảy qua những địa sản trung gian nhưng phải bồi thường” [2] và quy định về quyền tiêu nước:
Địa chủ nói trên cũng có thể, sau khi tưới ruộng đất của mình, để cho nước có một lối thoát qua những địa sản thấp hơn, nhưng phải bồi thường cho những địa sản này. Địa dịch phóng thủy nói trên có thể được công nhận cho chủ địa sản bị ngập nước muốn tát cạn địa sản của mình bằng những công tác cho nước ứ đọng thoát đi [2].
Điều 278 BLDS 2005 quy định về quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường [21, Điều 278].
Theo quy định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, nuôi trồng thủy sản bởi quyền này chỉ được áp dụng đối với việc canh tác trên đất. Chủ thể của quyền này và chủ thể có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu được hiểu đều là người có quyền sử dụng đất canh tác. Phạm vi quyền yêu cầu không chỉ bó hẹp đối với người sử dụng đất liền kề mà còn với cả những người sử dụng đất xung quanh. Nội dung của quyền này chỉ cho phép người có nhu cầu tưới, tiêu nước yêu cầu chủ sử dụng đất xung quanh dành cho mình một lối dẫn nước thích hợp và thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước. Người có quyền yêu cầu không được lấy nước và tiêu nước vào các phần đất canh tác khác mà chỉ có quyền dẫn nước qua các phần đất đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm người sử dụng đất canh tác thỏa thuận với nhau về việc tưới, tiêu nước bằng cách lấy nước, hoặc tiêu nước sang phần đất canh tác xung quanh vì trên thực tế, để
tạo dựng lối dẫn nước để phục vụ cho nhu cầu tưới, tiêu, người canh tác phải bỏ ra một chi phí nhất định, chi phí nhiều hay ít phụ thuộc vào độ dài, chiều rộng và tính kiên cố của lối dẫn nước. Việc tính toán chi phí sao cho hợp lý đảm bảo tính kinh tế đồng thời vẫn phải đáp ứng được nhu cầu tưới tiêu là vấn đề vô cùng quan trọng. Thông thường, người sử dụng đất canh tác thỏa thuận với nhau về lối dẫn nước sao cho ít tốn kém về mặt kinh tế nhất trong đó bao gồm cả việc lấy nước từ đất canh tác của người sử dụng đất xung quanh. Vấn đề thỏa thuận này thường dễ dàng đạt được và ít tranh chấp.
Thực tế ở nông thôn Việt Nam hiện nay, thông thường lối dẫn nước được tạo lập theo ranh giới giữa các bất động sản nhằm đảm bảo cho tất cả các thửa đất canh tác đều có thể sử dụng hiệu quả để đảm bảo nhu cầu tưới, tiêu nước phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Trong trường hợp thửa đất canh tác không trực tiếp tiếp giáp với nguồn nước tưới thì có quyền yêu cầu người sử dụng các thửa đất xung quanh để tạo lập một đường dẫn nước thích hợp và thuận tiện, Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại (như sạt, lở đất, gây tràn nước, ngập úng….) làm thiệt hại đến tài sản của người sử dụng đất xung quanh thì phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự cho nên việc phát sinh, chấm dứt quyền này cũng dựa trên các quy định của pháp luật. Trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều bất động sản, mảnh đất bị bao vây bởi các bất động sản và các mảnh đất khác. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí không thể sử dụng các bất động sản và mảnh đất đó nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Vì vậy, BLDS quy định rằng người đó có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thích hợp, lối cấp thoát nước, đường dây điện, thông tin liên lạc…. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu hợp pháp đó. Người có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề để đảm bảo quyền này được thực hiện.
Chương 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, qua kết quả phân loại, xử lý đơn thư cho thấy trong thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, khởi kiện trong lĩnh vực đất đai có chiều hướng gia tăng về số lượng trong đó có các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như tranh chấp về lối đi, tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề…. Tình trạng người dân gửi đơn vượt cấp lên trung ương vẫn còn nhiều (số vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương chiếm 83% số vụ việc Bộ nhận được và xử lý). Nội dung đơn thư vẫn tập trung vào công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khiếu nại về quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, khiếu nại về giá đất chiếm 12,76%, khiếu nại liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 15,43%, tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%...) [4].
Nhìn chung, tình hình tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chiếm số lượng nhỏ trong tổng số các vụ tranh chấp về đất đai. Tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề và quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề là dạng tranh chấp phổ biến và tập trung chủ yếu ở các đô thị và thành phố lớn do mật độ dân cư đông đúc, sự phát triển kinh tế dẫn tới quỹ đất dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho công trình xây dựng thu hẹp lại, đồng thời, giá bất động sản tăng cao khiến cho các bên tranh chấp khó có thể cùng thỏa thuận để đưa ra phương án giải quyết thống nhất mà phải đưa vụ việc ra cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết. Nhiều vụ tranh chấp kéo dài hàng chục năm khiến cho quan hệ láng giềng cũng khó hòa thuận.
Những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các tranh chấp về dân sự nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản nói riêng
diễn biến tương đối phức tạp. Tuy nhiên, do đặc thù của các quan hệ pháp luật dân sự trong đó các chủ thể có quyền tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận. Chính vì vậy, việc tiến hành giải quyết các tranh chấp dân sự cũng được thực hiện theo nhiều phương thức và biện pháp khác nhau. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thỏa thuận được với nhau thì yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là cơ quan hành chính các cấp tiến hành theo thủ tục hành chính và Tòa án nhân dân các cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự.
Trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật dân sự để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền của UBND cấp xã trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng thì nguyên đơn gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Nếu tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí (giả thiết đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về đất) thì do toà án nhân dân giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đó là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Mỗi thủ tục đều có những thuận lợi và khó khăn nhất định. Dưới đây là một số tình huống cụ thể được đưa ra để làm rõ hơn về các thủ tục được áp dụng trong thực tiễn để giải quyết các tranh chấp về loại quyền này.
3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục hành chính
Tình huống 1: Tranh chấp về lối đi khi chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Ông N và bà M, trú tại thành phố T, có hai người con là anh H và chị L. Ông bà có ngôi nhà bốn gian có diện tích 140m2, kích thước 20 x 7m. Năm 1988, chị L lấy chồng, ông bà cho chị phần đất phía trong với diện tích là 56m2, kích thước 8m x 7m. Gia đình chị L làm nhà và sử dụng lối đi qua nhà ông bà để ra ngõ đi chung. Năm 1990, anh H ở nước ngoài, về được sự đồng ý của cha mẹ anh H xây nhà trên nền đất cũ của cha mẹ. Gia đình chị L vẫn sử dụng lối đi qua nhà như trước. Năm 1997, chị L bán nhà cho ông Th, thời gian đầu gia đình ông Th vẫn sử dụng lối đi đó. Năm 1998, do mâu thuẫn gia đình anh H không cho gia đình ông Th đi qua nhà với lý do chỉ cho gia đình chị L đi nhờ, nếu chị L đã bán nhà thì khi không được sự chấp thuận của anh H thì gia đình ông Th không được đi qua. Tuy nhiên , gia đình ông Th vẫn sử dụng lối đi qua nhà anh H để đi ra ngõ chung và yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) phường giải quyết. Qua điều tra, tìm hiểu thực tế và căn cứ vào quy định của BLDS 2005 UBND phường giải thích cho anh H biết là gia đình ông Th vẫn được quyền có lối đi qua nhà anh để ra ngõ đi chung do được chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, hơn nữa hiện nhà của ông của ông bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. UBND động viên ông Th bù đắp một khoản tiền cho anh H. Cả hai gia đình đều đồng ý cách giải quyết của phường và cam đoan không có khiếu kiện. Trên cơ sở đó, UBND phường xác nhận ranh giới nhà ở, đất ở làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cả hai gia đình.
Thực tiễn trong quá trình sử dụng bất động sản, do đặc tính tự nhiên của bất động sản là không thể di dời và một nguyên nhân khách quan nữa là trong quá trình sử dụng, từ một bất động sản ban đầu có thể bị chia nhỏ thành các bất động sản khác do thừa kế, do các giao dịch dân sự khác. Chính vì vậy, nếu như trước khi bị chia nhỏ, bất động sản ban đầu không có nhu cầu thụ hưởng quyền địa dịch
thì sau khi chia nhỏ, tập hợp các bất động sản đã phân chia phát sinh nhu cầu thụ hưởng và phải có một bất động sản trở thành bất động sản phục vụ để đảm bảo quyền sử dụng bất động sản của tất cả các chủ sở hữu trong tập hợp các bất động sản đó. Chính vì vậy, ngày nay có rất nhiều tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như: chủ sở hữu bất động sản bán quyền sử dụng bất động sản cho các chủ sở hữu khác mà không thỏa thuận về lối đi chung, Chủ sở hữu bất động sản chia quyền sử dụng đất của mình cho những người thừa kế hợp pháp và có dành một lối di chung cho các chủ sở hữu mới nhưng các chủ sở hữu mới không thể thỏa thuận được dẫn tới tranh chấp, hoặc lối đi chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề bị một chủ sở hữu khác (đã có lối đi riêng) đi cùng không thỏa thuận, xin phép, đền bù.
Qua vụ việc trên cho thấy có những vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh bản chất không phải là các tranh chấp liên quan đến tài sản mà liên quan tới quan hệ láng giềng giữa các bên. Do phát sinh mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng nên các bên khó có thể đồng thuận trong việc đưa ra một phương án giải quyết thỏa đáng. Chính vì vậy, việc giải quyết theo thủ tục hành chính vụ việc trên tỏ ra vô cùng hiệu quả và tiết kiệm thời gian, chi phí cho các bên tranh chấp đồng thời có thể giải quyết được những mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng hoặc ít nhất không làm cho mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng trở nên trầm trọng hơn.
Tình huống 2: Tranh chấp về lối đi chung khi phân chia bất động sản
Ông Nguyễn Việt Hiến, sinh năm 1951, thường trú tại tổ 15, khu phố 2, phường Đức Long, Tp Phan Thiết đã gửi đơn yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết tranh chấp. Nguyên nhân vụ án do đất ở của mẹ ông (bà Nguyễn Thị Hai - đã mất), bị ông Nguyễn Văn Cảnh tranh chấp lối đi. Chính quyền thành phố Phan Thiết và tỉnh Bình Thuận đều ra quyết định công nhận đất thuộc quyền sử dụng và quản lý của mẹ ông và bác đơn khiếu nại của ông Cảnh.
Phần lối đi tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn Cảnh và bà Nguyễn Thị Hai có