2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 BLDS 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. [21, Điều 279].
Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì:
Khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật [10, tr397].
Nói tóm lại thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền này.
2.1.2.1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một.
Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì giữa các bất động sản phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về bất động sản đó.
Vì vậy khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữu chúng là một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn nhưng nó không còn là ranh giới giữa các bất động sản liền kề đó nữa. Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý.
Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các bất động sản liền kề lại làm một thì không còn ranh giới và nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc nhiên chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà bất động sản đó lại là của chính họ.
Việc nhập làm một của các bất động sản liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó.
Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Nếu hai bất động sản lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại” [10, tr381].
Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc lại có ý kiến khác cho rằng:
Không thể khẳng định rằng, nếu bất động sản đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những bất động sản được tạo thành sau khi phân chia là những bất động sản hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia bất động sản [17, tr124].
Vì sau khi bất động sản đã được sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại bất động sản của mình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đương nhiên bị thay đổi.
2.1.2.2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề.
Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhưng vì một lý do nào đó họ không cần thiết phải phiền lụy bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của
người khác để khai thác công dụng bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thông qua hành vi pháp lý đơn phương. Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây:
Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí không tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội.
Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. Những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: xây tường chắn lối đi, lấp đường thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên bất động sản của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu bất động sản hay không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện:
Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn với một bất động sản như một bất động sản, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu bất động sản được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của mình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật chung về thời hiệu [10, tr374-375].
Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một bất động sản như một bất động sản là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định. Như vậy chủ sở hữu có ba mươi năm để bày tỏ ý chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ
sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề, khi họ biết việc chủ sở hữu bất động sản liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ nhưng không bày tỏ sự phản đối. Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì bất động sản không thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được bất động sản nhằm sử dụng bình thường như: lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện,… Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thống này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ TS. Nguyễn Ngọc Điện đã đồng nhất việc quyền có lối đi với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên kể cả quyền có lối đi thì khi bị chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ lối đi mà người sử dụng lại không phản đối là điều hoàn toàn bất hợp l ý trừ trường hợp bản thân chủ sở hữu bất động sản đó không có nhu cầu sử dụng lối đi này nữa. Chính vì vậy, việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ quyền của mình và có thể lý giải điều này là chủ sở hữu bất động sản không cần thiết sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, nhưng vẫn khai thác bất động sản của họ một cách bình thường vì họ đã có lối đi khác.
Theo quan điểm của TS. Phạm Công Lạc thì:
Nếu suy đoán thời hạn đó là ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với bất động sản để trở thành chủ sở hữu bất động sản đó lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và cho đến nay trong pháp luật Việt Nam không tồn tại một quy định nào liên quan đến thời hiệu từ chối quyền dân sự. Thời hiệu xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận quyền dân sự đó. Tuy rằng, pháp luật không thừa nhận nguyên tắc “im lặng được coi là đồng ý”. Nhưng một người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà không có bất cứ phản ứng nào với việc vi phạm đó (tự mình ngăn cản, phản đối, yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc
chấm dứt hành vi vi phạm…) Thì có thể xem như họ đã chấp nhận sự thiệt thòi cho họ. [17, tr129].
Theo quan điểm của trên của TS. Phạm Công Lạc thì hành vi không phản đối khi chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi như xây tường bít lối đi, lấp đường cấp, thoát nước,… được xem như là hành vi từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ, nếu chủ sở hữu bất động sản không thường xuyên sử dụng bất động sản đó. (chẳng hạn như họ đi bỏ trống bất động sản mà không sử dụng). Đương nhiên trong trường hợp này họ có thể không biết về hành vi của chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc chấm dứt các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của họ trên bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì vấn đề không phản đối không thể xem như họ đã từ bỏ quyền của mình được bởi lẽ vấn đề này chỉ được đặt ra trong trường hợp họ biết mà không phản đối chứ không bao gồm các trường hợp khác.
Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề.
Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đã được thiết lập.
Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn nữa thì cũng là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản đó. Ví dụ như xuất hiện một con đường mới quy hoạch qua bất động sản bị vây bọc dẫn đến bất động sản đó không còn bị vây bọc nữa. Khi đó bản thân bất động sản bị vây bọc không còn tình trạng vây bọc do có lối thông thương ra đường công cộng nên tự đáp ứng nhu cầu của mình mà không phải phiền lụy đến bất động sản liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đây là một trong các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của một chủ thể là quyền hạn chế đối với một chủ thể khác. Pháp luật quy định quyền này không chỉ để bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích chung của xã hội. Trong khi bất động sản của chủ sở hữu đang bị vây bọc đã không còn vây bọc nữa và có thể sử dụng bất động sản của mình mà không cần đến sự phiền lụy đến bất động sản của người khác, do đó không cần hạn chế quyền của người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã không còn thì quyền đó cũng có căn cứ để tồn tại. Khi ấy, quyền yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế.
Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có được thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể thoả thuận để chấm dứt quan hệ đó và đi kèm với việc thoả thuận chấm dứt là các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây nên.
Theo tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện thì một trong những trường hợp được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó là:
Bất động sản phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công, nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hoà được với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất động sản đang thụ hưởng một cách hợp lý, thì hệ thống phục vụ phải huỷ bỏ. Vấn đề còn lại: Liệu chủ sở hưũ bất động sản đựơc phục vụ có được đền bù trong trường hợp này? [10, tr383].
Ta xét thấy, khi nhà nước đã mua lại bất động sản và nó trở thành tài sản phục vụ lợi ích công cộng, và trường hợp tài sản của các chủ thể trong quan hệ dân sự có
mâu thuẫn và không thể dung hoà được thì quyền lợi của nhà nước và xã hội phảỉ được đặt lên đầu và ưu tiên bảo vệ. Khi tài sản của cá nhân, tổ chức có ý nghĩa quan trọng trong việc phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì quyền lợi đó sẽ được ưu tiên. Các cách thức bảo vệ quyền lợi của nhà nước trong các thời kì khác nhau được thưc hiện khác nhau như: Quốc hữu hoá; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn toàn bộ; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn một phần…