pháp luật một số nước
Từ thời cổ La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác Quyền địa dịch là dạng quyền đối với tài sản của người khác được xác lập bởi đối tượng của quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó. Quyền địa dịch
không phục vụ cho một chủ thể xác định nào với tư cách là chủ sở hữu mảnh đất mà chính là sự hữu dụng mà mảnh đất đó được hưởng
Bộ luật Dân sự Đức được công bố ngày 01/01/1900, trong đó, luật pháp về bất động sản vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật La Mã, gần như được giữ nguyên và được pháp điển hóa trong cuốn thứ 3 của Bộ luật này. Tại Đức, pháp luật về bất động sản được coi là một ngành luật khá ổn định.
Pháp luật bất động sản hiện hành của Cộng hòa Liên bang Đức dựa trên nguyên tắc công nhận quyền sở hữu tư nhân, cho phép được tự do và thường xuyên sử dụng cũng như khai thác các giá trị kinh tế vốn có của bất động sản. Chúng có liên hệ mật thiết với các khái niệm quyền tự do của con người, tự do hợp đồng, tự do thương mại và tự do lựa chọn nghề nghiệp. Pháp luật về bất động sản của Đức quy định 3 loại quyền đối với đất đai là quyền sử dụng; quyền bảo đảm, sinh lợi và quyền được ưu tiên mua bất động sản. Quyền địa dịch (quyền địa dịch trên bất động sản, quyền địa dịch cá nhân, quyền hoa lợi) được quy định từ Điều 1018 đến Điều 1093.
Chủ sở hữu của mảnh đất phải chấp nhận hoặc bỏ qua một số hành vi nhất định gọi là quyền địa dịch. Các quyền địa dịch được phân biệt tùy vào chủ thể có quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, Điều 1018 Bộ luật Dân sự Đức quy định quyền địa dịch trên bất động sản vì lợi ích của chủ sở hữu hoặc người đang chiếm hữu đối với bất động sản liền kề. Điều 1091 Bộ luật Dân sự Đức quy định quyền địa dịch cá nhân vì lợi ích cá nhân người khác. Điều 1068 Bộ luật Dân sự Đức quy định người thu hoa lợi có quyền sử dụng tài sản.
Luật bất động sản ở nhiều nước như Mỹ mang tính khu vực của từng bang, không mang tính toàn liên bang. Thuật ngữ "Luật Mỹ" (American Law) do vậy phải được hiểu theo ý nghĩa chung. Pháp luật về thị trường bất động sản ở Mỹ tồn tại trên cơ sở những đạo luật của 50 bang khác nhau. Quyền địa dịch được hình thành bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất mà vẫn đảm bảo được sự hạn chế một cách tối đa việc xâm hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.
Điều 637 BLDS Pháp đưa ra khái niệm dịch quyền như sau : “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác” [31, Điều 637]. Điều 544 BLDS Pháp quy định quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không sử dụng tài sản vào những việc pháp luật cấm. Tuy nhiên, quyền sở hữu không có nghĩa là tuyệt đối mà trong một số trường hợp cụ thể chủ sở hữu chỉ được phép sử dụng hạn chế tài sản của mình. Bộ luật dân sự Pháp quy định về quyền địa dịch như sau: Quyền địa dịch gồm có các loại địa dịch do luật định như: Vị trí miếng đất và việc thoát nước: miếng đất thấp phía dưới phải tôn trọng quyền này của miếng đất phía trên; Lối đi: một miếng đất không có lối đi ra thì có quyền tiếp cận với miếng đất để có lối đi ra đường; Tầm nhìn: nếu có bức tường chung giữa 2 nhà thì không được mở cửa sổ trừ khi có khoảng trống; Trồng cây: phải có khoảng cách giữa các cây của 2 nhà. Ngoài địa dịch do luật định còn có địa dịch do thỏa thuận (hợp đồng), địa dịch hành chính…
BLDS Quêbec, Canada đưa ra khái niệm về quyền địa dịch tại chương 3 phần 1 Điều 1177: “Địa dịch là nghĩa vụ đặt ra cho một bất động sản (gọi là đất chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là đất địa dịch) thuộc về một chủ sở hữu khác” [33, Điều 1177]
Tương tự như vậy, BLDS Nhật Bản quy định về nội dung của địa dịch (content of servitudes) tại Chương 6 Điều 280 như sau:
Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không vi phạm các quy định tại chương 3 mục I về trật tự công cộng [32, Điều 280]
Qua các quy định trên của các nước về bất động sản chúng ta nhận thấy về bản chất địa dịch đã được ghi nhận trong các BLDS trên có những điểm cơ bản giống nhau ở chỗ đều coi địa dịch là một dạng quyền đối với tài sản của người khác trong đó một người (chủ sở hữu một bất động sản) được sử dụng bất động sản của người khác trong phạm vi nhất định để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản
của mình. Các quy định về địa dịch được quy định trong các BLDS của các nước kể trên có nguồn gốc từ Luật La Mã trong đó coi địa dịch là một dạng vật quyền: một mảnh đất phục vụ yêu cầu một mảnh đất khác mà không phải một người phục vụ một người khác. Vì vậy, việc thay đổi chủ sở hữu của một trong hai mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó. Đối tượng của quyền địa dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở hữu mảnh đất. Chính vì vậy, quyền địa dịch là một dạng vật quyền: quyền sử dụng tài sản của người khác trong những quan hệ nhất định.
BLDS Liên bang Nga quy định về địa dịch có nhiều điểm tương đồng với quy định về địa dịch trong BLDS Việt Nam. BLDS Liên bang Nga Điều 274 quy định chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất, các bất động sản khác) trong trường hợp cần thiết, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Địa dịch được thiết lập trên một bất động sản nhằm mục đích đảm bảo cho việc khai thác bình thường một bất động sản khác. Hay nói cách khác, sự phiền lụy được xác định cho một bất động sản nhằm phục vụ cho một bất động sản khác mà hai bất động sản này thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Với ý nghĩa này, quyền địa dịch được coi là một dạng vật quyền (quyền trên vật), vì vậy, trong các BLDS đều có quy định quyền địa dịch được dịch chuyển cùng với việc dịch chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản chịu địa dịch. Điều này có nghĩa là việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản hưởng địa dịch cho người thứ ba thì địa dịch được thiết lập giữa hai bất động sản này mặc nhiên vẫn tồn tại. Chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản hưởng địa dịch không phải thỏa thuận hoặc yêu cầu lại chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch thiết lập lại địa dịch vì dù bất động sản thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành. Tuy nhiên, để thiết lập quyền địa dịch lần đầu tiên trên một bất động sản phải có quyền yêu cầu của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản hưởng địa dịch và nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch (thông qua một hành vi cụ thể như
cho phép đi qua, cho phép mở cửa sổ...) cho nên, địa dịch vừa mang tính vật quyền, vừa có những yếu tố của quan hệ trái quyền.
Tóm lại, đất đai là một tài sản đặc biệt có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống của con người. Do bản chất đất đai là bất động sản không thể di dời nên trong quá trình khai thác, sử dụng, để đảm bảo và dung hòa quyền và lợi ích của các chủ sở hữu, người sử dụng, nhà nước và các lợi ích công cộng thì pháp luật quy định chủ sở hữu, người sử dụng có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người khác để đảm bảo những nhu cầu chính đáng của mình như quyền về lối đi qua, quyền về cấp thoát nước, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc,….. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vừa mang tính vật quyền, vừa có những yếu tố của quan hệ trái quyền. Nhưng theo tác giả, xét về bản chất, địa dịch vẫn phải được coi là một quan hệ vật quyền, chỉ có như vậy mới tạo ra một quan hệ láng giềng ổn định giữa các bất động sản mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản đó trừ khi bản thân bất động sản hưởng địa dịch không có nhu cầu phiền lụy bất động sản chịu địa dịch để đảm bảo cho việc khai thác bình thường bất động sản đó.
Chương 2