1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc
“Một bất động sản được coi là bị vây bọc nếu bất động sản đó không có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng cũng như khai thác bất động sản đó” [17, tr140]. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được áp đối với những bất động sản không được tiếp giáp trực tiếp với cơ sở hạ tầng công cộng (như đường đi, hệ thống thủy lợi, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện….).
Theo TS. Nguyễn Ngọc Điện, sự vây bọc một bất động sản có thể được phân chia thành các dạng vây bọc khác nhau như:
“Vây bọc giả tạo là việc vây bọc trong đó chủ sở hữu bất động sản tự mình xây dựng các công trình chắn ngang nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thông thương với đường công cộng, thiết bị công cộng” [10, tr.360]. Trong trường hợp này, sự vây bọc giả tạo không phải là căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vì thực tế, bất động sản bị vây bọc giả tạo vẫn có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng và khai thác bất động sản đó mà không cần phiền lụy một bất động sản khác.
“Vây bọc không hoàn hảo là tình trạng bất động sản chắn ngang bởi một công trình xây dựng trên bất động sản do người khác tạo lâp” [10, tr.360].
Trong trường hợp này, bất động sản bị vây bọc và bất động sản có công trình xây dựng chắn ngang tạo thành tình trạng vây bọc thực chất cùng nguồn gốc và thuộc về một chủ sở hữu. Tình trạng này rất ít khi sảy ra trừ khi người sử dụng bất động sản bị vây bọc cho thuê một phần bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình cho người thứ ba và người này xây dựng công trình xây dựng khiến cho bất động sản của chủ sở hữu bị vây bọc. Trên thực tế, trường hợp này rất ít. Xét về bản chất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ tồn tại khi hai thửa đất thuộc về hai
chủ sở hữu khác nhau. Tuy nhiên, công trình xây dựng gắn với đất đai theo quy định của pháp luật cũng là một bất động sản và do đó khi có các điều kiện hoàn cảnh dẫn tới việc sử dụng hạn chế để đảm bảo việc khai thác bình thường một bất động sản khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh. Trường hợp này nếu có theo suy đoán có thể giải quyết rất dễ dàng mà không sảy ra tranh chấp vì thửa đất thuộc về một chủ sở hữu, người sử dụng.
Vây bọc theo nghĩa kinh tế: “Bất động sản không bị vây bọc về địa lý nhưng nếu khai thác bất động sản theo hướng không bị vây bọc về địa lý thì tốn kém hơn nhiều so với việc sử dụng bất động sản liền kề” [10, tr.361].
Trong trường hợp này, việc tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ có thể được thiết lập thông qua việc thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nhưng theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu bất động sản liền kề không có nghĩa vụ hạn chế quyền sở hữu của mình trong trường hợp bất động sản liền kề không bị vây bọc về địa lý mặc dù việc hạn chế quyền sở hữu của họ trong trường hợp này sẽ ít thiệt hại về mặt kinh tế hơn cho chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu phiền lụy
Về bản chất, các bất động sản luôn luôn có sự tiếp giáp ranh giới với nhau, nếu sự tiếp giáp ranh giới này dẫn đến một bất động sản không tiếp cận được với đường công cộng, hệ thống điện, hệ thống cấp, thoát nước…. thì bất động sản đó mới phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tùy tình trạng vây bọc của bất động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cụ thể.