2. 5 Những bất cập tồn tại trong quá trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ.
3.2.2 Hoàn thiện các quy định về đối tƣợng thế chấp.
Để người sử dụng đất có cơ hội khai thác nguồn vốn trên chính mảnh đất của mình, đảm bảo cho giao dịch thế chấp QSDĐ được xác lập một cách minh bạch, an toàn và hợp pháp, pháp luật có liên quan điều chỉnh đối tượng là QSDĐ trong quan hệ thế chấp cần hoàn thiện những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, cần xúc tiến việc ban hành Luật đăng ký Bất động sản nhằm đảm bảo cho
Bất động sản minh bạch, đủ điều kiện pháp lý dễ dàng trở thành tài sản trong giao dịch thế chấp. Theo đó, Luật đăng ký bất động sản cần phải quy định đưa các hoạt động đăng ký bất động sản quy về một mối để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hoạt động có hiệu quả. Cụ thể như sau:
(i) Một là, đăng ký bất động sản vừa phải đảm bảo mục tiêu quản lý hiệu quả thị
trường bất động sản, vừa thúc đẩy các giao dịch về bất động sản được an toàn, hiệu quả và công khai.
(ii) Hai là, đăng ký bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hóa
tình trạng pháp lý của bất động sản. Đây là một trong những mục tiêu quan trọng, chi phối các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Những biến động về các quyền liên quan đến bất động sản (QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) phải được giải quyết thông qua cơ chế đăng ký. Đây là mục tiêu của các nước khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản. Do vậy, khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, chúng ta phải xác định và đạt được mục tiêu này. Có như vậy, Luật Đăng ký bất động sản mới khắc phục được những bất cập trong mô hình tổ chức, nguyên tắc hoạt động của hệ thống đăng ký bất động sản hiện nay.
(iii) Ba là, Luật Đăng ký bất động sản phải là kết quả của hoạt động pháp điển hóa
các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản. Việc đăng ký bất động sản hiện nay được quy định trong nhiều văn bản pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, ngoài QSDĐ và nhà
ở tại đô thị bước đầu có những quy định về đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu, các bất động sản khác (như: nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, nhà ở khu vực nông thôn, rừng trồng…) hiện vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu. Chính vì vậy, bất động sản được đăng ký theo Luật Đăng ký bất động sản bao gồm đất đai và các bất động sản khác gắn liền với đất (công trình xây dựng, rừng). Để đảm bảo tính thống nhất, Luật Đăng ký bất động sản cần giải pháp điển hóa các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản.
(iv) Bốn là, cần phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục trong các quy định của Luật Đăng
ký bất động sản. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
(v) Năm là, cần có sự “đột phá” trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản.
Pháp luật về đăng ký bất động sản giữ vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các nước có nền kinh tế phát triển như: Pháp, Đức, Nhật, Hàn Quốc…Song, ở nước ta, đăng ký bất động sản hiện khá mới mẻ, chưa có sự thống nhất trong lý luận và thực tiễn. Do vậy, những khó khăn trong quá trình soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Để khắc phục khó khăn này, chúng ta cần nghiên cứu pháp luật của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển và cần cân nhắc, đánh giá để đảm bảo cho các quy định của Luật Đăng ký bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam.
Thứ hai, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, cùng các bất
động sản khác để tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tranh thủ nguồn vốn vay. Để tiến độ cấp giấy được nhanh chóng và trôi chảy, trong thời gian tới cần tập trung giải quyết những vấn đề sau đây:
Một là, cần thống nhất cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng cho tất cả
các bất động sản theo cách thức mà LĐĐ 2003 đã quy định là hợp lý. Bởi vì nguyên tắc, nhà ở, các công trình xây dựng, rừng cây, các tài sản khác chỉ thực sự có ý nghĩa và giá trị đích thực khi nó gắn liền với tài sản bất động sản là đất đai, các tài sản đó không thể lơ lửng trong không gian. Vì vậy, cần phải thống nhất, đi liền với nhau trong một loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng.
Hai là, cần loại bỏ các loại giấy tờ khác nhau về quyền sở hữu và quyền sử dụng bất
động sản lưu hành hiện nay để tiến tới quản lý theo một loại giấy thống nhất trong cả nước. “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”, “Sổ xanh” hay “Sổ trắng” đã và đang tồn tại trên thực tế hiện nay được coi là sản phẩm của một quy trình đăng ký nhằm xác lập quyền sở hữu bất động sản cho một chủ thể. Theo đó, nên thống nhất một mẫu giấy chứng nhận chung để cấp cho người sử dụng đất và sử dụng các tài sản gắn liền với đất, trong đó không chỉ công nhận QSDĐ mà công nhận cả quyền sử dụng hợp pháp tài sản đầu tư trên đất. Quy định về cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có tài sản trên đất theo Điều 48 LĐĐ 2003 hiện hành là chưa đủ và chưa bảo vệ quyền lợi hợp pháp về tài sản trên đất cho người dân bởi khi cấp GCNQSDĐ thì QSDĐ được Nhà nước “công nhận” quyền sử dụng hợp pháp, trong khi tài sản trên đất Nhà nước lại chỉ “ghi nhận” sự tồn tại trên đất đó.
Ba là, mẫu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác cần phải thiết kế nhiều
trang phụ lục hơn với nội dung ghi nhận trên giấy tờ đó cụ thể và đầy đủ hơn. Để đảm bảo cho việc cập nhật đầy đủ không chỉ các thông tin ban đầu đối với tài sản khi đăng ký, mà còn đảm bảo cho một quá trình “dài hơi” hơn trong trường hợp người có quyền sở hữu bất động sản có nhu cầu đăng ký biến động. Trong quá trình sử dụng bất động sản, sự biến động về kích thước, về hình dạng, về mục đích và về chủ thể đối với bất động sản là xẩy ra thường xuyên và phổ biến.
Bốn là, cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền
với đất. Hiện nay, hoạt động cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu rừng và các tài sản khác đang được trao cho nhiều cơ quan chức năng thực hiện như: Văn phòng đăng ký QSDĐ, các phòng quản lý xây dựng, cơ quan quản lý rừng…là những cơ quan kiểm tra và hoàn tất các điều kiện về thủ tục có liên quan đến hoạt động nêu trên; UBND cấp tỉnh, cấp huyện; Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, Sở xây dựng cấp tỉnh, phòng xây dựng cấp huyện…là các cơ quan có thẩm quyền thực hiện và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác. Nhiều cơ quan cùng tham gia nêu trên trong việc xác lập quyền sở hữu và quyền sở hữu bất động sản, song Nhà nước lại không có quy định rõ ràng về sự phối hợp giữa các cơ quan này. Chính vì vậy, dẫn đến tình trạng tản mạn, chồng chéo là điều khá dễ nhận thấy trong thời gian qua.
Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trong thời gian qua, các Bộ, ngành có liên quan cũng đã có nhiều nỗ lực, giải pháp. Cụ thể tại cuộc họp ngày 05/4/2011 do Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chủ trì với các Bộ, ngành liên quan để rà soát và đưa ra các giải pháp đẩy nhanh thực hiện việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Cuộc họp cũng đã thống nhất: “tiếp tục rà soát để bãi bỏ các văn
bản quy định của địa phương không còn phù hợp với pháp luật hiện hành, tổ chức kiểm tra, giải quyết dứt điểm những tồn tại, vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, nhất là tại các dự án xây dựng nhà ở để bán và các loại đất chuyên dùng, đất ở. Một giải pháp khác là tiến hành rà soát, sửa đổi các quy định về lệ phí trước bạ theo hướng linh hoạt và phù hợp với các điều kiện từng vùng, từng loại đối tượng, thực hiện cân đối, bố trí kinh phí hỗ trợ để thực hiện các dự án đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai” [46].
Thứ ba, cần có những quy định chi tiết, rõ ràng hơn về điều kiện “đất không có tranh chấp”. Cùng với sự mập mờ của các quy định pháp luật và trao quyền xác nhận “đất
không có tranh chấp” cho UBND cấp xã, phường, trị trấn với một bộ phận không nhỏ
cán bộ địa phương với tâm lý “ban phát” khi thực hiện xác nhận đã gây nhiều khó khăn cho các chủ thể thế chấp QSDĐ. Thiết nghĩ, việc xác định “đất có tranh chấp” nên giao cho bên nhận thế chấp, bởi thế chấp QSDĐ cũng là một giao dịch dân sự mà ở đó đề cao sự thỏa thuận của các bên. Nếu bên nhận thế chấp chấp nhận QSDĐ và chấp nhận hiện trạng “đất không có tranh chấp” thì không nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn.
3.2.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng
thực, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Thứ nhất, cần thống nhất phạm vi điều chỉnh giữa BLDS và LĐĐ về Hợp đồng thế chấp QSDĐ. Theo đó, cần hủy bỏ một số quy định chung về chuyển nhượng QSDĐ
quy định trong BLDS 2005 vì các quy định đó trong LĐĐ 2003 đã quy định khá cụ thể, chi tiết. Cụ thể, cần bỏ quy định tại Điều 688 về căn cứ xác lập QSDĐ bởi quy định trên trở nên không cần thiết khi BLDS chỉ với mục đích điều chỉnh quan hệ chuyển QSDĐ dưới góc độ các Hợp đồng chuyển QSDĐ mà thôi. Các quy định về điều kiện chủ thể, về QSDĐ tham gia quan hệ thế chấp và các điều khác để các chủ thể có thể tiến hành xác lập Hợp đồng chuyển QSDĐ nói chung và Hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng đã được LĐĐ quy định khá cụ thể, chi tiết.
Thứ hai, để phù hợp và thống nhất giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, cần phải có một quy định thống nhất về các phương thức xác lập QSDĐ, đồng thời ghi nhận cụ thể các tên gọi của hợp đồng theo đúng các phương thức đã các lập. Đây cũng là cơ sở để pháp luật xác định rõ nội hàm và cách thức đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ. Pháp luật hiện hành đang thể hiện sự thiếu rõ ràng về vấn đề này. Cụ thể, nếu hiểu và thực hiện theo quy định tại Điều 343 BLDS 2005 thì thế chấp QSDĐ có thể được biểu hiện bởi một hợp đồng phụ (Hợp đồng thế chấp QSDĐ) tồn tại cùng một hợp đồng chính (Hợp
đồng tín dụng) mà không xuất hiện Hợp đồng thế chấp QSDĐ. Song nếu hiểu theo quy định tại Điều 715 BLDS 2005 và LĐĐ 2003 thì giao dịch thế chấp QSDĐ phải được thiết lập bởi một hợp đồng riêng, mà không có trường hợp nào là điều khoản trong Hợp đồng tín dụng.
Thứ ba, cần quy định cụ thể về chữ viết trong Hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đây là quy
định cần thiết khi Việt Nam đã gia nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, các chính sách đầu tư nói chung và chính sách đất đai nói riêng đã ngày càng mở rộng và thông thoáng đối với các chủ thể nước ngoài. Theo đó, các chủ thể sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân nước ngoài ngày càng lớn, kéo theo đó là nhu cầu thế chấp QSDĐ để vay vốn cũng càng gia tăng. Bên cạnh đó, với xu hướng ngày càng đa dạng hóa và mở rộng quy mô hoạt động của các loại hình tín dụng cho thấy, các TCTD nước ngoài hoạt động tại Việt Nam ngày càng tăng về số lượng, đặc biệt khi Việt Nam thực hiện các cam kết và lộ trình gia nhập WTO.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Để đảm bảo sự phù hợp và nhất quán về vấn đề công chứng Hợp đồng thế chấp QSDĐ quy định tại Điều 689 BLDS 2005, Điều 37 Luật Công chứng 2007, thì sự cần thiết phải sửa đổi quy định tại Điều 130 LĐĐ 2003 trong thời gian tới. Theo đó, LĐĐ cần bỏ quy định về lựa chọn của hộ gia đình, cá nhân về việc công chứng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã khi thế chấp QSDĐ mà thay vào đó là yêu cầu Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, sau đó đăng ký theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, hoàn thiện quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp QSDĐ. Đây là nội
dung có ý nghĩa quan trọng bởi đăng ký thế chấp QSDĐ vừa là cơ sở xác định thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba, đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên tham gia giao dịch. Đăng ký thế chấp QSDĐ là sự thể hiện rõ nét nhất của sự minh bạch và công khai quá trình xác lập, thực hiện cũng như chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ giữa các chủ thể tham gia quan hệ. Tuy nhiên,
các văn bản như LĐĐ 2003, BLDS 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP – BTNMT, Thông tư liên tịch số 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT…còn nhiều bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo về điều kiện thế chấp QSDĐ. Để giải quyết vấn đề này, Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, bổ sung những quy định mới mà thực tiễn đòi hỏi cần phải tiếp tục điều chỉnh. Luật đăng ký giao dịch bảo đảm ban hành nhằm góp phần minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản và thúc đầy sự hỗ trợ của chính quyền đối với quá trình thực thi các quyền dân sự của tổ chức, cá nhân.
Thứ sáu, đổi mới tổ chức, hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Xuất phát từ những hạn chế, vướng mắc trong việc tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký hiện nay với nhiều đầu mối thực hiện, dẫn đến tình trạng công tác quản lý Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được triển khai đồng đều, kịp thời, trong thời gian tới, Việt Nam cần triển khai đồng bộ các giải pháp về đổi mới tổ chức, hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây là một trong những vấn đề mấu chốt nhằm nâng cao năng lực, hiệu quả của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, giải pháp quan trọng là phải kiện toàn mô hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối các cơ quan đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào một hệ thống thuộc tư pháp. Việc triển khai mô hình đăng ký tập trung các giao dịch bảo đảm tại Việt Nam là một giải pháp mang tính chiến lược, khắc phục những hạn chế do mô hình đăng ký phân tán mang lại, tháo gỡ cơ bản những cản trở hoạt động của hệ thống đăng ký hiện hành. Giải pháp này