Ở nước ta hiện nay có một thực tế là các tài sản thế chấp “đóng băng” tại các Ngân hàng. Có tài sản thế chấp nhưng NH không thể xử lý để thu hồi nợ hoặc rơi vào những tình thế khiến NH có nguy cơ bị mất trắng. Có thể nêu ra một vài trường hợp cụ thể sau:
- Tài sản thế chấp không bán được do nhu cầu sử dụng loại tài sản đó không cao. Chẳng hạn, tài sản thế chấp là các thiết bị y tế, vệ sinh môi trường, xe chuyên dụng…;
- Tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng tài sản thế chấp. Chẳng hạn vấn đề ủy quyền (đã được nêu trong phần vướng mắc về tài sản thế chấp của hộ gia đình, hoặc hợp đồng vô hiệu do chủ thể ký kết vượt quá phạm vi ủy quyền); Vấn đề bất hợp tác của bên thế chấp trong việc hoàn thiện các thủ tục về chuyển giao quyền sở hữu…;
- Vấn đề “bán trả góp” đối với một số mặt hàng không được chấp nhận trong thực tiễn. Ví dụ: khi bán xe máy trả góp, bên nhận thế chấp sẽ nhận của bên thế chấp một khoản tiền, giấy tờ đăng ký xe và giao xe cho bên thế chấp. Các bên sẽ thỏa thuận với nhau về phương thức thanh toán nốt phần tiền còn lại. Trong trường hợp bên thế chấp không thanh toán đúng và đủ thì bên nhận thế chấp có quyền thu xe. Ở đây nảy sinh những vấn đề mà bên nhận thế chấp không hứng thú với việc mua bán xe máy trả góp. Đó là khi bên thế chấp chỉ cần làm một thông báo lên cơ quan cảnh sát giao thông về việc làm mất đăng ký xe và đề nghị cấp lại. Sau khi có
đăng ký xe, bên thế chấp có thể đem thế chấp cho chủ nợ khác hoặc bán đứt xe, khi bên nhận thế chấp phát hiện ra thì đã bị thiệt hại, giá trị tài sản cũng không quá lớn để các chủ nợ mất công theo kiện; cũng có thể bên thế chấp không bán đứt xe và cũng không xin cấp lại đăng ký xe nhưng bên nhận thế chấp cũng không muốn thu xe vì lúc này xe đã là chủng loại xe cũ, rất khó bán. Từ đó, đặt ra vấn đề là bên nhận thế chấp, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, thì cần tiến hành thủ tục thông báo với cơ quan Cảnh sát giao thông về tình trạng xe đã thuộc diện tài sản thế chấp.
- Ô tô là tài sản thế chấp bị công an giao thông giữ do vi phạm pháp luật giao thông hoặc gây tai nạn bị hư hỏng toàn bộ; Hoặc tài sản thế chấp là vật chứng trong vụ tai nạn giao thông, thì phải đợi kết thúc điều tra, xét xử vụ án thì tài sản mới được đưa đi xử lý, gây mất thời gian, công sức chờ đợi của các NH.
- Công ty là pháp nhân đi vay, sau khi chia tách thành các đơn vị trực thuộc, thì ai sẽ là chủ thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ NH khi tài sản thế chấp là tài sản được hình thành từ vốn vay.
- Giá trị quyền sử dụng đất đem thế chấp lại thuộc diện bị giải toả trong khi bên nhận thế chấp không phải là đối tượng được đền bù, đó là còn chưa kể đến giá trị số tiền đền bù thường rất nhỏ so với cả giá trên thị trường cũng như giá khi định giá cho vay…
Song vướng mắc chủ yếu và phổ biến trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng chính là việc xử lý các tài sản thế chấp. Trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm mà pháp luật quy định tại Nghị định 178 và Nghị định 85 thì Ngân hàng có thể thỏa thuận với khách hàng về việc xử lý tài sản thế chấp nhưng hiếm có trường hợp nào Ngân hàng lại tự mình thu hồi nợ vì đến thời điểm đó, hầu như các “con nợ” đã “cao chạy xa bay” hoặc cố tình không giao tài sản thế chấp. Trong khi đó,
NH chỉ là doanh nghiệp thực hiện chức năng kinh doanh và NH cũng không có thẩm quyền kê biên và cưỡng chế khách hàng vay, khi những người này cố tình không giao tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ. Chính vì vậy, Ngân hàng phải đề nghị cơ quan chức năng như Tòa án, cơ quan thi hành án hỗ trợ, cưỡng chế những người có trách nhiệm liên quan để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Tuy nhiên, ở đây lại phát sinh cả một vấn đề khác, đó là Cơ quan thi hành án yêu cầu các bên phải thỏa thuận với nhau về việc mua chỗ ở mới cho bên thế chấp, được xác định trên cơ sở điều kiện thực tế của địa phương và điều kiện sống tối thiểu cho những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp. Cái khó của Ngân hàng là dự tính số tiền thu được từ tài sản thế chấp; nếu trừ đi chi phí mua nhà mới cho bên thế chấp thì Ngân hàng chỉ còn lại rất ít, thậm chí trong nhiều trường hợp còn không đủ số nợ vay. Pháp luật hiện hành chưa hướng dẫn việc trích từ nguồn nào và xử lý phần chênh lệch thiếu ra sao khi tiền thu được từ tài sản thế chấp nhỏ hơn số tiền đã được trích để mua nhà ở cho khách hàng vay. Cho nên, Ngân hàng chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện yêu cầu của khách hàng vay, của chấp hành viên cũng như việc khó có một thỏa thuận thống nhất ngay giữa khách hàng vay và Ngân hàng về số tiền để mua nhà mới. Cơ quan thi hành án rất khó xử trong việc đưa thân nhân của bên thế chấp ấy ra khỏi ngôi nhà khi những người này hoặc không có chỗ ở mới, hoặc có những hành động và lời nói gây cản trở việc các tổ chức, cá nhân muốn tham gia mua tài sản bị phát mại.
Trường hợp tài sản đem thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp, khi tiến hành phát mại sẽ gặp rất nhiều khó khăn vì bên thế chấp đã xây dựng khách sạn, nhà hàng, kho bãi, công xưởng… kiên cố. NH không có quyền phá dỡ hay san ủi các công trình ấy mà buộc phải thỏa thuận với bên thế chấp. Nhưng thực tế cho thấy, để có được thỏa thuận là vấn đề nan giải vì các doanh nghiệp thường không hợp tác trong việc xử lý tài sản thế chấp. Để có thể xử lý được tài sản đảm bảo, NH chẳng có cách nào ngoài việc khởi kiện. Do đó, NH đã không đưa ra thỏa thuận “những tài sản trên đất cũng là tài sản thuộc tài sản thế chấp” vì thực tế cho thấy, nhà luôn gắn liền với đất. Vì vậy, nếu doanh nghiệp chỉ thế chấp nhà cho
một tổ chức, cá nhân hay NH khác, khi doanh nghiệp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp kia sẽ có quyền lấy nhà, và đương nhiên người chỉ nhận tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất không thể yêu cầu họ lấy nhà để “treo lên trời” vì quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ. Trong khi pháp luật đã có quy định rất rõ về vấn đề này tại khoản 2 Điều 716: “Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận”. Như vậy, những tài sản gắn liền với đất không đương nhiên thuộc tài sản thế chấp. Trong một số trường hợp, Toà án cũng bị lúng túng trong hoạt động xét xử khi không có các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề đó trong khi toà án lại không có quyền xét xử theo “lẽ công bằng” như pháp luật của một số nước.