Chương 2 QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.3. Địa dịch trong Bộ luật Dân sự 2015
2.3.3. Nội dung địa dịch theo BLDS 2015
Về cơ bản, nội dung địa dịch trong BLDS không khác biệt nhiều so với địa dịch tại BLDS 1995 và BLDS 2005. Các quy định về nghĩa vụ tôn trọng các nguyên tắc xây dựng; ranh giới bất động sản; mốc giới ngăn cách các bất động sản; đảm bảo an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại; trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề (thực chất đây là các địa dịch liên quan đến việc không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định) là kế thừa hầu như nguyên văn từ BLDS 1995 và BLDS 2005, do đó chúng tôi sẽ không phân tích lại các quy định này trong BLDS 2015.
Điểm đáng chú ý nhất trong BLDS 2015 liên quan đến địa dịch đó là những sửa đổi, bổ sung các quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề (Trong BLDS 1995 và 2005 có tên gọi là Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Việc đổi tên như vậy có lẽ các nhà làm luật cho rằng ngoài quyền sử dụng hạn chế thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền còn có quyền gì khác đối với bất động sản liền kề nữa chăng?).
Có những sự sửa đổi, bổ sung hợp lý như Điều 248 về nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Cụ thể:
“Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của
các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; 3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”
Trong quan hệ dân sự, thỏa thuận giữa các bên luôn luôn được đặt lên hàng đầu, tất nhiên thỏa thuận đó không được vi phạm điều cấm trong giao dịch dân sự. Quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản liên quan đến quyền đối với bất động sản cũng vậy, tuân thủ theo thỏa thuận giữa các bên. Nhưng nếu không có thỏa thuận thì phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định. Các bộ Dân luật theo mô hình Dân luật Pháp trước đây ở Việt Nam không quy định nguyên tắc thực hiện địa dịch nhưng nguyên tắc này đã xuyên suốt trong tất cả các quy định liên quan đến địa dịch, đó là: địa dịch là ngoại lệ của quyền sở hữu, do đó chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được thực hiện quyền địa dịch trong giới hạn nhu cầu chính đáng hoặc trong giới hạn thụ hưởng quyền địa dịch, mọi hành vi vô ý hay cố ý làm tăng phiền lụy đều làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường; chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch phải tôn trọng địa dịch không được ngăn trở hoặc gây khó khăn cho việc thực hiện địa dịch. Các BLDS từ 1995 đến 2015 vì không tiếp thu chế định địa dịch một cách hoàn chỉnh nên việc bổ sung thêm các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề sẽ tạo cơ sở pháp lý cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan.
Điều 254 quy định quyền về lối đi qua cũng có bổ sung quan trọng: “Chủ
sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Như đã phân tích ở trên, BLDS 1995 và BLDS 2005 chỉ đặt ra quyền
về lối đi qua trong trường hợp “không có lối đi ra đường công” và quy định như vậy đã gây khó khăn rất nhiều trong việc khai thác địa sản của những mảnh đất
có lối đi nhỏ hẹp. BLDS 2015 bổ sung thêm trường hợp “không đủ lối đi ra
đường công cộng” cũng được quyền yêu cầu lối đi qua trên bất động sản liền kề
là một bổ sung hoàn toàn phù hợp với thực tiễn.
Bên cạnh những sửa đổi, bổ sung hợp lý, BLDS 2015 cũng có những sửa đổi bất hợp lý về quyền đối với bất động sản liền kề. Cụ thể là việc đưa các quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa và thoát nước thải (trong BLDS 1995 và BLDS 2005 các quy định này nằm ở mục Những quy định khác về quyền sở hữu) vào mục Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 250, Điều 251). Nghĩa vụ thoát nước mưa, thoát nước thải có phải là một loại quyền đối với bất động sản liền kề không? Trong BLDS Pháp hay các bộ Dân luật ở Việt Nam trước đây đều quy định rằng chủ sở hữu phải làm thế nào để nước mưa từ mái nhà của mình, nước thải từ hệ thống thoát nước của nhà mình không được chảy sang mảnh đất của hàng xóm; và đây được coi là một trong những địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định. Nội dung Điều 250 và Điều 251 là địa dịch nhưng không phải là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề.
Các quy định về quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc và quyền tưới tiêu nước trong canh tác kế thừa nguyên văn từ BLDS 1995 và 2005 nên chúng tôi không phân tích lại.
Tóm lại, các quy định về địa dịch trong BLDS 2015 hầu như kế thừa các
quy định về địa dịch trong BLDS 1995 và BLDS 2005 và vì vậy hầu như không khắc phục được những hạn chế của các BLDS đó (ngoại trừ một vài bổ sung hợp lý như đã nói ở trên). Mặc dù trong quá trình xây dựng luật, các nhà làm luật đã có ý tưởng xây dựng địa dịch thành một chế định hoàn chỉnh nhưng từ các bản dự thảo cho đến bản chính thức cho thấy các nhà làm luật ở Việt Nam vẫn trung thành với quan niệm địa dịch là mối quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Mặt khác, việc giới hạn địa dịch chỉ là quyền đối với bất động sản liền kề đã dẫn đến tình trạng thiếu sót nhiều quy định về địa dịch và chắc chắn điều này dẫn đến nhiều tranh chấp khó giải quyết do thiếu quy định của
luật. Trong khi đó, nhiều quy định khác về địa dịch (ngoài quyền đối với bất động sản liền kề) được học hỏi tiếp thu từ các BLDS nước ngoài hoặc các bộ Dân luật trước đây ở Việt Nam nằm rải rác trong các quy định về giới hạn quyền sở hữu.
Tiểu kết
Qua nghiên cứu các quy định về địa dịch trong pháp luật Việt Nam từ trước đến nay có thể nhận xét như sau:
Các bộ Dân luật trước năm 1975 ở Việt Nam chịu ảnh hưởng sâu sắc của BLDS Pháp; do đó chế định địa dịch hầu như kế thừa từ Bộ luật này. Địa dịch trong các bộ Dân luật này đều được hiểu là mối quan hệ giữa những bất động sản (mảnh đất), theo đó một bất động sản phải gánh chịu phiền lụy để phục vụ cho lợi ích của một bất động sản khác. Quyền địa dịch là quyền được thực hiện trên bất động sản chịu dịch quyền những công tác nào đó để phục vụ cho việc khai thác bất động sản hưởng quyền hoặc quyền được yêu cầu bất động sản chịu dịch quyền phải chịu đựng một tình trạng nào đó (không được xây dựng hoặc hạn chế xây dựng) vì lợi ích của bất động sản hưởng quyền. Chế định địa dịch trong BLDS Pháp 1804 là một trong những chế định được xây dựng tốt nhất, bằng chứng là kể từ năm 1804 đến nay, nhiều quy định trong BLDS Pháp được cải biến, nhưng các quy định về địa dịch hầu như không thay đổi. Các bộ Dân luật cũ kế thừa hầu hết các quy định về địa dịch của BLDS Pháp do đó địa dịch trong các bộ luật này khá hoàn chỉnh và chi tiết.
Từ BLDS 1995 đến BLDS 2005 và mới nhất là BLDS 2015, thuật ngữ địa dịch không còn được sử dụng mà thay vào đó là thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hoặc quyền đối với bất động sản liền kề. Nhưng thuật ngữ này không bao quát hết nội hàm của địa dịch. Sự phiền lụy của bất động sản phục vụ không chỉ là phải chấp nhận cho người ta thực hiện các công tác trên bất động sản này nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền mà đôi khi còn là phải chấp nhận một tình trạng chịu đựng nào đó vì lợi ích của bất động sản hưởng quyền. Địa dịch là mối quan hệ giữa các bất động sản, gắn liền
với bất động sản không quan tâm đến việc bất động sản này được chuyển giao cho ai. Nhưng khi nói quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì lại khiến người ta hình dung đây là mối quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản bởi vậy kéo theo nhiều tranh chấp liên quan đến việc xác định chủ thể được hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Ngoài những quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì còn nhiều các quy định về địa dịch khác như quy định về sử dụng bức tường chung, quy định về khoảng cách với bất động sản liền kề khi xây dựng hoặc trồng cây, quy định về hạn chế xây dựng hoặc không xây dựng,… cũng được các BLDS gần đây tiếp thu đưa vào mục Giới hạn quyền sở hữu. Tuy nhiên, so với các bộ Dân luật cũ, các quy định này còn chung chung, thiếu chi tiết.
Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH