Chương 2 QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.1. Địa dịch trong các bộ Dân luật trước 1975
2.1.3. Nội dung địa dịch trong các BLDS trước 1975
Các bộ dân luật trước 1975 đều chia các loại địa dịch theo căn cứ phát sinh, bao gồm địa dịch do địa thế tự nhiên, địa dịch pháp định và địa dịch do thỏa ước của các sở hữu chủ.
2.1.3.1. Địa dịch do địa thế tự nhiên
Địa dịch do địa thế tự nhiên trong các BLDS trước 1975 là địa dịch thoát nước và địa dịch lưu thủy. Cụ thể “Những đất thấp thời phải chịu cho nước của
những đất cao tự nhiên chảy xuống, không do nhận lực can thiệp” (Điều 633 Hoàng Việt Trung kì hộ luật). “Không do nhân lực can thiệp” được hiểu là việc nước chảy từ địa thế cao xuống địa thế thấp là hoàn toàn do tự nhiên, không có sự can thiệp dù là cố ý hay vô ý của con người. Do đó, bất kì trường hợp nào có sự can thiệp của con người dẫn đến gia tăng dịch lụy của đất thấp thì đều phải bồi thường tổn hại. Do đó các BLDS trước 1975 đều quy định: “Địa chủ nào cũng có quyền sử dụng nước mưa trên đất của mình hay nước từ dưới mạch lên. Nhưng nếu việc sử dụng đó mà làm gia tăng dịch lụy của mảnh đất thấp thì phải cấp tiền cho chủ sở hữu của mảnh đất thấp đó”. Nước mưa hay nước ngầm đều là nước tự nhiên, nhưng vì người chủ đất sử dụng (tức là đã có sự can thiệp của con người) làm tăng dịch lụy thoát nước của đất thấp thì chủ đất cao phải chịu bồi thường. Ở đây chủ đất cao chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho phần dịch lụy gia tăng chứ không bị cấm làm gia tăng dịch lụy cho mảnh đất dưới. Tuy nhiên, bộ Dân luật Sài Gòn 1972 có bổ sung thêm một ngoại lệ “Nếu bất động sản là thừa dịch là nhà cửa thì kể cả sân vườn phụ thuộc không thể bị buộc phải chịu gia tăng dịch lụy dầu với điều kiện bồi thường” (Điều 468). Có nghĩa là nếu mảnh đất thấp gắn liền với nhà cửa thì chủ sở hữu mảnh đất thấp có quyền từ chối dịch lụy gia tăng bất kể bên kia đưa ra điều kiện bồi thường. Quy định như vậy là nhằm bảo vệ an toàn tính mạng và tài sản cho những người sinh sống trên mảnh đất thấp.
Chủ đất cao có thể đắp đập, be bờ để phục vụ việc trồng cấy hoặc đào ao thả cá, nhưng phải có trách nhiệm bảo vệ các bờ đập ấy. Nếu để bờ, đập bị vỡ gây thiệt hại cho mảnh đất thấp thì phải bồi thường thiệt hại tương ứng.
Để bảo vệ quyền địa dịch cho mảnh đất cao, Điều 637 Hoàng Việt Trung kì hộ luật, Điều 466 bộ Dân luật Sài Gòn đều quy định người nghiệp chủ đất thấp không được đắp đê, bờ đập, làm cho ngăn trở nước không chảy được, nếu không thời phải triệt bỏ đi như cũ và hoàn lại nguyên trạng và có thể bị kiện bồi tổn hại. Tuy vậy, nếu việc thoát nước này gây bất tiện cho việc cư ngụ của chủ đất phía dưới thì quyền địa dịch này không được thiết lập. Bộ Dân luật Sài Gòn
quy định “nếu địa dịch làm ngăn trở sự cư ngụ thì chủ sở hữu đất thấp có thể
ngăn cản dòng nước gây ảnh hưởng đến sự cư ngụ của mình nhưng vẫn phải dành lối cho nước thoát đi”, tức là không được ngăn cản hoàn toàn việc thoát
nước của mảnh đất phía trên (Điều 466). Còn theo Hoàng Việt Trung kì hộ luật thì “Những quyền địa dịch định ở điều 636 và các điều tiếp theo không thể đem
lập ở đất mà có xây dựng nhà cửa, ở sân, vườn tiếp với nhà ở.” Ngoài ra chủ sở
hữu mảnh đất thấp cũng không được xâm phạm đến bờ, đập do chủ mảnh đất trên xây dựng để trồng cấy hoặc đào ao nuôi cá, nếu không cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Địa dịch lưu thủy là bắt buộc đối với các chủ đất ven sông, ven biển. Điều 634 Hoàng Việt Trung kì hộ luật, Điều 467 Dân luật Sài Gòn đều quy định rằng: “Địa sản có nước sông hay thủy triều chảy qua tự nhiên phải lần lượt chịu địa
dịch lưu thủy tùy theo thời kỳ nước lên xuống. Địa chủ ở ven sông, ven kinh phải để cho nước chảy qua sang địa sản lân cận; những địa chủ này, đến lượt họ, lại phải để cho nước chảy sang những địa sản xa hơn, cứ như thế mà tiếp tục, tùy theo nhu cầu nông nghiệp.” Nước sông hay nước biển phải lên xuống theo tự
nhiên thì các mảnh đất ven sông, ven biển mới phải chịu địa dịch lưu thủy. Và tất nhiên, những chủ đất phía trong không phải chịu trả tiền cho các chủ đất ven sông, ven biển về địa dịch lưu thủy này. Tuy vậy, nếu không phải nước sông, nước biển lên xuống tự nhiên mà là do các chủ đất phía trong có nhu cầu thiết lập một đường dẫn nước qua các bất động sản khác vào bất động sản của mình thì đây không còn là địa dịch đo địa thế tự nhiên nữa (mà là địa dịch pháp định) và lúc này chủ đất phía trong phải trả cho các chủ đất chịu địa dịch một khoản tiền tương xứng. Địa dịch lưu thủy có ý nghĩa rất quan trọng trong nông nghiệp, đặc biệt là với quốc gia thuần nông như Việt Nam; đảm bảo nhu cầu sản xuất của các chủ đất; đảm bảo công bằng giữa các chủ đất trong việc tiếp cận nguồn tài nguyên nước trong sản xuất.
2.1.3.2. Địa dịch pháp định
Địa dịch pháp định được chia thành địa dịch công ích và địa dịch tư ích. Địa dịch công ích là địa dịch phục vụ lợi ích công cộng như địa dịch để tiện đường đi ra bờ bể và bờ sông cùng địa dịch để tiện lợi sự xây đắp và tu bổ đường sá đê điều, sông ngòi và các việc công tác chung. Địa dịch công ích phải tuân thủ theo những thể lệ riêng. BLDS trước 1975 chỉ tập trung làm rõ các địa dịch tư ích. Theo Điều 641 Hoàng Việt Trung kì hộ luật và Điều 471 Bộ Dân luật sài Gòn 1972 thì “Địa dịch tư ích là địa dịch do pháp luật đặt ra để giới
hạn một số hành vi do một địa chủ có thể làm trên địa sản của mình sao cho
khỏi xâm phạm đến những quyền lợi của địa chủ lân cận”, có nghĩa là hạn chế
một số quyền của người sở hữu trên chính bất động sản của mình. Tuy nhiên, theo chúng tôi cách định nghĩa địa dịch pháp định tư ích như vậy là chưa thỏa đáng. Chỉ một số địa dịch pháp định mới giới hạn một số hành vi của chủ đất trên địa sản của mình như địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định. Còn một số địa dịch pháp định lại quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền như địa dịch lối đi qua, địa dịch lấy nước, thoát nước,… Theo chúng tôi, thực chất địa dịch pháp định tư ích là địa dịch do pháp luật định ra để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh xảy ra trong quá trình sử dụng các bất động sản liền kề.
Địa dịch pháp định tư ích trong các BLDS trước năm 1975 bao gồm các địa dịch sau đây:
- Địa dịch lấy nước, thoát nước
Địa dịch lấy nước và thoát nước xuất phát từ nhu cầu khai thác bất động sản của chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng bất động sản. Theo lý thuyết mà nói, chủ các bất động sản mà các bất động sản này không gần nguồn nước tự nhiên hay nguồn nước mình có quyền sử dụng thì có quyền yêu cầu các chủ đất xung quanh cho nước chảy qua các mảnh đất đó vào mảnh đất của mình. Và, nếu một mảnh đất bị úng nước thì chủ sở hữu hay người sử dụng cũng có quyền yêu cầu các chủ đất xung quanh cho nước chảy thoát đi. Tất cả các quyền địa
dịch này quy định tại các Điều 657, Điều 658 Hoàng Việt Trung kì hộ luật; Điều 475 Bộ dân luật Sài Gòn. Ví dụ
“Người chủ nào muốn dùng nước tự nhiên hay nước dẫn lấy mà mình có
quyền sử dụng, để tưới vào ruộng đất của mình, thời có thể cho nước ấy chảy qua đất chung quanh để thông vào đất mình, nhưng phải cấp giá trước cho vừa phải cho người ta.
Người chủ ruộng đất bị úng thuỷ toàn phần hay là một phần có thể được quyền địa dịch cho chảy qua ruộng đất chung quanh, để cho đất đựơc khô ráo và nước ứ thoát đi” (Hoàng Việt Trung kì hộ luật)
“Địa chủ nào muốn dùng nước mà mình có quyền sử dụng để tưới ruộng đất, có thể đòi được dẫn nước chảy qua những địa sản trung gian nhưng phải bồi thường. Địa chủ nói trên cũng có thể, sau khi tưới ruộng đất của mình, để cho nước có một lối thoát qua những địa sản thấp hơn, nhưng phải bồi thường cho những địa sản này.
Địa dịch phóng thủy nói trên cũng có thể được công nhận cho chủ một địa sản bị ngập nước muốn tát cạn địa sản mình bằng những công tác cho nước ứ đọng thoát đi. (Bộ dân luật Sài Gòn)
Vì đây không phải là địa dịch lấy nước, thoát nước do địa thế tự nhiên nên đương nhiên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả một khoản chi phí cho những dịch lụy gây ra cho chủ sở hữu bất động sản chịu dịch lụy. Nhưng nếu chủ sở hữu bất động sản chịu dịch lụy và các chủ sở hữu bất động sản lân cận nếu muốn cùng sử dụng hệ thống lấy nước và thoát nước thì phải chịu một phần chi phí xây dựng và sửa chữa hệ thống cho người đã xây dựng nên hệ thống ấy. Tương tự như vậy, chủ sở hữu bất động sản ven sông có thể dựa theo bờ đất của người chủ bên kia sông để xây đắp bờ đập mà lấy nước nhưng phải bồi thường sự thiệt hại gây ra. Tuy vậy, nếu chủ sở hữu bất động sản bên kia sông cũng muốn dùng chung bờ đập đó thì không được đòi tiền bồi thường mà còn phải chịu một phần chi phí đã bỏ ra để xây dựng và sửa chữa bờ đập.
Không phải trường hợp nào cũng có thể thiết lập địa dịch thoát nước. Địa dịch thoát nước không được thiết lập trên đất gắn liền với nhà ở. Điều 476 Bộ Dân luật Sài Gòn quy định: “Địa dịch phóng thủy không thể được đem sử hành
trên những địa sản có nhà ở hay những sân vườn tiếp cận với nhà ở.” Quy định
như vậy là nhằm bảo đảm an toàn cho sự cư ngụ của con người.
- Địa dịch lối đi qua
Địa dịch lối đi qua được thiết lập trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Việc mở một lối đi là vô cùng cần thiết để có thể khai thác được công dụng của bất động sản này và đây cũng là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Trên thực tế, nếu pháp luật không quy định địa dịch này thì rất khó để các chủ sở hữu bất động sản lân cận cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được mở lối đi qua trên mảnh đất của mình bởi quyền sở hữu là quyền tuyệt đối. Vì lẽ đó, các BLDS trước năm 1975 ở nước ta đã quy định về vấn đề này rất rõ ràng và chặt chẽ.
Điều 653 Hoàng Việt Trung kì hộ luật: “Người chủ đất nào bị bao bọc
chung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả các sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý các việc nông công trong nhà mình, thời có thể yêu cầu đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thời phải cấp giá trước bấy nhiêu”.
Điều 472 Dân luật Sài Gòn: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có
hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường những thiệt hại gây ra”.
Thế nào là tình trạng bị vây bọc đã được các bộ luật giải thích rất rõ bao gồm hai trường hợp: một là không có lối đi ra đường công, kể cả đường bộ hay đường thủy; hai là có lối đi nhưng không đủ độ rộng cần thiết để phục vụ cho việc khai thác bất động sản. Không phải chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở một lối đi rộng bao nhiêu cũng được mà chỉ có quyền yêu cầu lối đi đủ để thực hiện việc khai thác bất động sản mà thôi và còn phải bồi thường
cho những thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (tất nhiên nếu giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận được với nhau thì lối đi có thể mở rộng hơn nữa theo thỏa thuận của các bên).
Nếu việc mở lối đi có khả năng thực hiện trên nhiều bất động sản lân cận thì không phải chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất kì ai trong số chủ sở hữu bất động sản lân cận này dành cho mình một lối đi qua. Các BLDS trước đây đều quy định: Nếu vì việc mua bán, đổi chác, phân chia mà thành ra bất động sản bị vây bọc thì lối đi chỉ mở trên phần đất còn lại chưa bị chia, hoặc trên các phần bất động sản là mục tiêu của khoán ước. Chỉ khi nào không có khả năng mở lối đi trên các phần đất ấy thì mới được yêu cầu chủ sở hữu bất động sản lân cận khác dành lối đi qua cho mình.
Việc mở lối đi như thế nào cũng không phải có thể tùy tiện mà phải đáp ứng đồng thời hai tiêu chí: Lối đi sẽ mở ở chỗ nào gần nhất để ra công lộ hay thủy đạo và phải lựa chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho thửa dịch địa.
- Địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định Để bảo đảm an toàn cho các mảnh đất liền kề, cũng như đảm bảo những nhu cầu tối thiểu khác cho người sử dụng mảnh đất liền kề (nhu cầu an toàn, nhu cầu lấy ánh sáng,…) pháp luật hạn chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền kề như không được xây dựng hoặc phải xây dựng theo những điều kiện nhất định để không ảnh hưởng đến việc khai thác các bất động sản lân cận. Các Bộ Dân luật trước 1975 quy định về việc hạn chế quyền sử dụng này như sau:
+ Không được trổ cửa sổ hay lỗ hổng vào tường chung nếu chưa được sự đồng ý của người đồng sở hữu bức tường chung đó.
+ Phải xây mái nhà như thế nào để nước mưa từ trên mái nhà mình chảy xuống phần đất của mình hoặc đất công cộng, không được chảy xuống phần đất bên cạnh.
+ Việc đào giếng, đặt mộ phần, xây cất những kiến trúc hoặc hầm chứa nguy hiểm, bất tiện hay không hợp vệ sinh ở gần đất láng giềng, phải tuân theo những quy lệ về việc ấy.
+ Không được trồng cây quá gần đường phân giới hai bất động sản liền kề; cụ thể với các cây cao dưới hai thước thì phải trồng cách xa đường phân giới ít nhất năm tấc; với cây cao quá hai thước thì trồng cách đường phân giới ít nhất hai thước. Nếu cành lá, rễ, dây, gai của cây vươn sang bất động sản liền kề thì chủ bất động sản liền kề đó có quyền cắt bỏ. Nếu trồng quá gần đường phân giới (không đáp ứng khoảng cách như luật định) thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu nhổ bỏ. Cây nào trồng cách đường phân giới dưới hai thước mà cao quá hai thước thì chủ bất động sản liền kề có quyền yêu cầu nhổ bỏ, nếu không muốn nhổ thì chủ đất bên này phải cắt ngọn để cây không cao quá hai thước. Nếu có tường thay cho đường phân giới thì có thể trồng cây dựa theo các tường ấy mà không cần phải tuân thủ giới hạn xa gần gì nhưng các cây ấy không được cao quá tường. Tuy vậy, nếu việc trồng cây không đáp ứng yêu cầu giới