1.2.1. Hết thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất
Trong các giao dịch dân sự đặc biệt là các hợp đồng thông thường đều có điều khoản về thời hạn như thời hạn giao nhận hàng, thời hạn thanh toán, thời hạn
phát sinh quyền khởi kiện…Pháp luật dân sự thừa nhận sự thỏa thuận của các bên
đương sự, qui định rõ thêm từng loại thỏa thuận về thời gian (theo giờ, tháng, năm,
theo mùa ..) để các bên tự nguyện thực hiện hoặc khi có tranh chấp có căn cứ xử lý
để xác định thời hiệu xem xét có vi phạm về quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận
không. Trường hợp có tranh chấp xảy ra u cầu Tịa án giải quyết thì thời hạn thực
hiện xem xét giải quyết phải thực hiện theo thời hạn tố tụng nghĩa là phải tuân thủ
theo quy định pháp luật. Như vậy, thời hạn được chia làm hai loại: Thời hạn do các bên thỏa thuận với nhau, hoặc do pháp luật quy định.
5 Hồ sơ kiểm sát vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất cho mượn của VKSND tỉnh Quảng Bình;
Tóm lại, thời hạn nói chung là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra.7
Trong quan hệ pháp luật dân sự, thời hạn rất quan trọng, thời hạn sẽ xác định tính hợp pháp của giao dịch, dựa vào thời hạn sẽ xác định được hành vi vi phạm của
chủ thể vi phạm ngoài ra thời hạn là điều kiện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
các bên chủ thể. BLDS năm 2015 quy định về cách tính thời hạn cũng như thời điểm bắt đầu và kết thúc thời hạn cụ thể như sau:
Cách tính thời hạn: Thời hạn được tính theo dương lịch, trừ trường hợp có
thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Quy định về thời hạn, thời điểm tính thời hạn:
- Trường hợp các bên có thoả thuận về thời hạn là một năm, nửa năm, một
tháng, nửa tháng, một tuần, một ngày, một giờ, một phút mà khoảng thời gian diễn ra không liền nhau thì thời hạn đó được tính cụ thể như sau: Một năm là ba trăm sáu
mươi lăm ngày; nửa năm là sáu tháng; một tháng là ba mươi ngày; nửa tháng là mười lăm ngày; một tuần là bảy ngày, .v.v.
- Trường hợp các bên thoả thuận về thời điểm đầu tháng thì tức là ngày đầu
tiên của tháng, giữa tháng tức là ngày thứ 15 của tháng, cuối tháng là ngày cuối
cùng của tháng.
- Trường hợp các bên thoả thuận về thời điểm đầu năm thì được tính là ngày
đầu tiên của tháng một, giữa năm là ngày cuối cùng của tháng sáu, cuối năm là ngày cuối cùng của tháng mười hai.
Xác định thời điểm bắt đầu thời hạn
- Khi thời hạn được xác định bằng phút, giờ thì thời hạn được bắt đầu từ thời
điểm đã xác định.
- Khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên
của thời hạn khơng được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày được xác định.
- Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện khơng được
tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó.
Xác định thời điểm kết thúc thời hạn
- Khi thời hạn tính bằng ngày thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày
cuối cùng của thời hạn.
- Khi thời hạn tính bằng tuần thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày
tương ứng của tuần cuối cùng của thời hạn.
- Khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc
ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn; nếu tháng kết thúc thời hạn
khơng có ngày tương ứng thì thời hạn kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng đó. - Khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn.
- Khi ngày cuối cùng của thời hạn là ngày nghỉ cuối tuần hoặc ngày nghỉ lễ
thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày làm việc tiếp theo ngày nghỉ đó. - Thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hạn vào lúc hai mươi tư giờ của ngày đó.
Như vậy, thời hạn mượn quyền sử dụng đất chính là khoảng thời gian mà bên
cho mượn và bên mượn quyền sử dụng đất thỏa thuận với nhau để bên mượn quyền
sử dụng đất được phép có quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất thuốc sở hữu của bên cho mượn. Khi hết thời hạn này, thì bên mượn quyền sử dụng đất phải
hồn trả lại nguyên vẹn quyền sử dụng đất đã được cho mượn.
Đây chính là một trong những căn cứ để bên mượn quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả lại quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu khi hết thời hạn, cũng là căn cứ để
bên cho mượn quyền sử dụng đất thực hiện quyền đòi lại quyền sử dụng đất của mình
nếu bên mượn quyền sử dụng đất không chịu trả theo thỏa thuận khi đã hết thời hạn
cho mượn. Và đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền căn cứ khi xem xét giải
quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn khi đã hết thời hạn.
Từ những phân tích trên, cho thấy pháp luật dân sự và pháp luật dất đai hiện
hành có những vướng mắc, đó là việc xác định hết thời hạn mượn quyền sử dụng
đất trong thực tế cũng nảy sinh một số khó khăn nhất định. Nếu thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất được các bên thỏa thuận cụ thể chính xác thời điểm bắt đầu, kết
thúc thì việc giải quyết tranh chấp địi lại quyền sử dụng đất cho mượn khi hết thời
hạn sẽ được giải quyết tương đối đơn giản.
Nhưng nếu, thời hạn cho mượn không được xác định cụ thể, chỉ quy định một
cách tương đối khoảng thời gian mà khơng xác định đuợc một cách chính xác thời gian đó. Trong các trường hợp này, luật thường sử dụng các thuật ngữ: “kịp thời” “khoảng thời gian hợp lý”, “khi có u cầu…thì việc xác định thời hạn cho mượn sẽ rất khó khăn, bên mượn, hay cả bên cho mượn đều sẽ có những căn cứ đưa ra nhằm biện minh cho ý muốn của mình trong tranh chấp, khiến cho cơ quan có thẩm quyền
gặp lúng túng khi giải quyết tranh chấp giữa bên mượn và bên cho mượn quyền sử dụng đất. Ví dụ như đối với trường hợp sau đây: Nguồn gốc phần đất ông khởi kiện
yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ giao trả có diện tích 26.077,3 m2 tại thửa 287 và diện tích 4.335 m2 tại thửa số 288 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp M, xã A, huyện Đ, tỉnh
Bạc Liêu, là của ông nội ông là ông Nguyễn Văn G cho lại cho cha của ơng là ơng Nguyễn Văn Ơ và mẹ là bà Nguyễn Thị S (ơng Nguyễn Văn Ơ đã chết vào năm
1972), đến năm 1988 ông được mẹ là Nguyễn Thị S cho lại ông khoảng 60.000m2
đất, khi cho khơng có làm giấy tờ nhưng có các em trong gia đình biết. Đến năm
1992 ơng có cho em của ơng là ơng Nguyễn Văn Đ ½ diện tích, cịn lại ½ diện tích
ơng cho ơng Đ mượn sử dụng với điều kiện là khi nào con ông lớn thì ơng sẽ lấy lại đất. Đến năm 2005 ơng Đ kê khai đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp giấy luôn phần đất của ông cho mượn nên phát sinh tranh chấp. Ông có u cầu chính quyền địa phương giải quyết. Đến năm 2007 ông Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị H phải trả đất lại cho ơng phần đất nói trên. Đồng thời ơng yêu cầu hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 332439 và AE
332440 tên Nguyễn Văn Đ và Nguyễn Thị H được cấp năm 2007. Tại phiên tịa
hơm nay ông đồng ý cho anh Lê Văn V và chị Nguyễn Thị I tiếp tục ở phần nhà có
diện tích 17 m2 tại thửa 288, ơng khơng đồng ý cho vợ chồng anh Nguyễn Văn U ở phần đất có diện tích 28,7m2 tại thửa 288.8
Bản án dân sự số 32/2017/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2017 của Tòa án nhân
dân huyện Đ, tỉnh Bạc Liêu quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn L đối với ông Nguyễn Văn Đ. Buộc ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị H, chị Nguyễn Thị A, anh Nguyễn Văn U, chị Nguyễn Thị B, chị Nguyễn Thị T,
anh Nguyễn Minh Đ, chị Trần Ngọc D phải giao trả đất cho ông Nguyễn Văn L phần
đất 28.822,6m2. Ngày 29 tháng 09 năm 2017, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu
kháng nghị phúc thẩm với lý do Tòa án án sơ thẩm tuyên là chưa đúng quy định của pháp luật, vi phạm nghiêm trọng về nội dung giải quyết vụ án, ảnh hưởng đến quyền
lợi hợp pháp của gia đình ơng Đ, khơng thể thi hành án được. Đề nghị hủy bản án sơ
thẩm giao hồ sơ cho Tòa án sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.
Trên cơ sở tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa.
Tòa án cấp phúc thẩm đã xử quyết định chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện
8 Bản án 19/2018/DS-PT ngày 29/01/2018 về tranh chấp đòi quyền sử dụng đất cho mượn của TAND tỉnh
kiểm sát tỉnh, hủy án sơ thẩm, giao cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định pháp luật.
Trường hợp các bên không thoả thuận về thời điểm kết thúc thời hạn thì thời hạn kết thúc khi bên có quyền yêu cầu hoặc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ.
Kiến nghị: để giải quyết được tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn khi các bên có thỏa thuận về thời hạn mượn quyền sử dụng đất nhưng không
xác định bằng một khoảng thời gian cụ thể, tác giả kiến nghị HĐTP, TAND tối cao
cần ban hành Nghị quyết chuyên sâu về giải quyêt tranh chấp đất đai và quyền sử dụng đất để hướng dẫn các thẩm phán, Tòa án về nội dung này. Cụ thể: Tòa án nên thống nhất áp dụng giải quyết đối với trường hợp các bên có thỏa thuận cho mượn quyền sử dụng đất nhưng không thỏa thuận thời gian cụ thể thì sẽ xem xét, xử lý, giải quyết như đối với trường hợp các bên khơng có thỏa thuận về thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất.
1.2.2. Có căn cứ khác để bên có quyền sử dụng đất cho mượn được địi lại
quyền sử dụng đất
Ngồi căn cứ khi hết thời hạn mượn quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì
bên có quyền sử dụng đất cho mượn được đòi lại quyền sử dụng đất khi có một số
căn cứ khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 499 BLDS năm 2015 quy định bên cho mượn tài sản có các quyền sau đây: “1. Đòi lại tài sản ngay sau khi
bên mượn đạt được mục đích nếu khơng có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được
địi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
2. Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng khơng đúng mục đích, cơng dụng,
không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà khơng có sự
đồng ý của bên cho mượn”.
Như vậy, bên cho mượn quyền sử dụng đất có quyền địi lại tài sản trong trường hợp bên mượn đã đạt được mục đích mà khơng có thỏa thuận về thời hạn mượn hoặc bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng quyền sử dụng đất cho mượn thì được đòi lại mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Ví dụ như: vụ việc anh Ngô Thái S, chị Phan Thị M được cha mẹ của anh
Ngô Thái S tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích như sau: Phần đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 05158 QSDĐ/471/2001/HĐCN do anh Ngô
Thái S đứng tên và phần đất có diện tích 29.933 m2 (nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03159/213/2009/QĐ-UBND-HL do chị Phan Thị M và anh
Ngô Thái S đứng tên. Năm 2001, anh, chị có hùn trồng Sầu Riêng với anh Phan Văn T (em ruột chị Phan Thị M), hình thức hùn là anh, chị cho anh T mượn đất sản xuất diện tích khoảng 42.000 m2 , anh T bỏ vốn trồng, khi thu hoạch thì anh, em
chia lợi nhuận, thời gian này anh N cũng thường đi chung với anh T. Do trồng Sầu Riêng thất bại nên đến năm 2008 thì khơng sử dụng nữa. Năm 2011, em trai của chị Phan Thị M là anh Phan Văn N cùng vợ là Bùi Thị Kim C từ xã Cẩm Giang, huyện
Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh lên xã An Cơ để mưu sinh. Vì thấy hồn cảnh của anh N,
chị C khó khăn nên anh S, chị M có cho anh N, chị C mượn phần đất nêu trên diện
tích khoảng 42.000 m2 để ở tạm và trồng trọt nhằm sinh lợi nhuận, phục vụ cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Khi cho mượn đất thì khơng có làm giấy tờ gì, chỉ thỏa thuận miệng là khi nào có nhu cầu sử dụng đất và cuộc sống của anh N, chị C đã ổn định thì trả lại phần đất nêu trên.
Sau khi sử dụng đất thì anh N, chị C đã tiến hành trồng cao su (khoảng 1.200 cây) và trồng Mì (diện tích khoảng 4.000 m2 ). Hai giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số H03159/213/2009/QĐ-UBND-HL và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
05158 QSDĐ/471/2001/HĐ-CN anh S, chị M đã thế chấp Ngân hàng để vay
1.900.000.000 đồng. Anh S, chị M đồng ý trả tiền vay cho Ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã ký kết. Qua kết quả đo đạc, định giá tài sản, anh S, chị M khơng đồng ý vì anh, chị chỉ cần lấy đất lại. Nay anh S, chị M yêu cầu anh N, chị C trả lại phần đất nêu trên. Anh, chị đồng ý hỗ trợ cho anh N, chị C dời đi chỗ khác với số tiền 400.000.000 đồng. Ngoài ra, anh chị khơng hỗ trợ gì thêm. Vì khơng đồng ý với yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất của anh S, chị M, các bên đã phát sinh tranh chấp, khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã cho mượn.9
Nhận xét: Qua phán xử của Tòa án trong vụ việc trên cho thấy, người cho mượn quyền sử dụng đất là anh S, chị M có quyền địi lại quyền sử dụng đất trong trường hợp đột xuất cấp bách là quyền sử dụng đất đã đem thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay theo quy định. Điều này vi phạm điều cấm của pháp luật.
Nhận diện khó khăn, vướng mắc: hầu hết các vụ việc địi lại quyền sử dụng
đất trong trường hợp khơng có thỏa thuận cụ thể thời hạn cho mượn quyền sử dụng
đất đều được các bên lựa chọn giải quyết bằng cách khởi kiện ra Tịa án. Các vụ việc thường có tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều bên trong tranh chấp. Mặt
khác, nhiều trường hợp vì việc thỏa thuận cho mượn thường khơng rõ ràng nên dẫn
đến việc đánh giá chứng cứ, áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp không thống