pháp lý
2.2.1. Các trường hợp khơng địi được quyền sử dụng đất cho mượn
Trong tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, chủ thể cho mượn
quyền sử dụng đất có thể khơng địi lại được quyền sử dụng đất cho mượn bởi
khơng có tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu, hoặc quyền sử dụng đất đã bị chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay tình, hoặc chuyển
nhượng hợp pháp cho bên thứ 3 thơng qua hình thức đấu giá hoặc bị Nhà nước thu
hồi theo quy định…
Điều 168 BLDS năm 2015 quy định: Chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ
luật này.
Quy định tại khoản 2, Điều 13: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng
tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển
giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vô hiệu” là hợp lý và rất cần thiết để bảo đảm an toàn, ổn định pháp lý cho các giao dịch dân sự, tránh rủi ro “bất khả kháng” ngoài khả năng kiểm soát, giúp doanh nghiệp và người dân yên tâm khi giao dịch đối với các tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội dung trên kế thừa toàn bộ quy định tại khoản 2, Điều 138,
BLDS năm 2005 hiện hành. Điều này cũng thống nhất với quy định tại điểm d,
khoản 2, Điều 106 về “Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp”, Luật Đất đai
năm 2013 là: Không thu hồi “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp, khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn
gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai” nếu như “người được cấp Giấy
chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Tuy nhiên, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình nói trên, nhưng lại sẽ có nguy cơ gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Trong trường hợp
với người có lỗi. Cái khó nhất trong trường hợp này là, phần lớn toàn bộ hoặc một
phần lỗi thuộc về các cơ quan nhà nước, nhưng lại rất khó địi bồi thường thiệt hại
từ cơ quan nhà nước. Việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao
dịch dân sự vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia
giao dịch. Pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi và lợi ích chủ sở hữu nhưng những
quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình tạo một cơ chế điều hịa lợi ích giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình. Việc cân đối quyền lợi giữa chủ sở
hữu và người thứ ba ngay tình có mục đích bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp
pháp trên tài sản, quyền lợi chính đáng, hợp lý hợp pháp của các bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định của quan hệ dân sự, tránh
những xáo trộn khơng cần thiết, khuyến khích các chủ thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật của các bên trong quan hệ dân sự.
Tại Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định về “Trường hợp giao dịch
dân sự vô hiệu nhưng tàu sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay
tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đóa mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô
hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán
đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ
thể này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Có thể thấy rằng, ngồi hai trường hợp được cơng nhận như BLDS năm 2005
là người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa thì BLDS năm 2015 có một quy
định mới theo hướng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch
đó khơng bị vơ hiệu. Do vậy, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, những giao dịch giữa
A,B và C, giữa C và D ở ví dụ sau đều được công nhận hợp pháp, không bị vơ hiệu: Ví dụ: Ơng A chuyển nhượng nhà cho ông B, ông B đã trả tiền, nhận nhà và đã
tiền, nhận nhà , được cấp giấy chứng nhận và đã chuyển nhượng cho D. Theo BLDS
năm 2005, khi hợp đồng giữa A và B bị vô hiệu thì các hợp đồng chuyển nhượng
giữa B và C, giữa C và D đều bị vô hiệu và nhà phải trả lại cho A trong khi việc mua bán giữa B và C, giữa C và D đều hợp pháp, hợp lệ, ngay tình nhưng đều bị hủy. Tuy nhiên tại BLDS năm 2015 thì những giao dịch dân sự này đều được công nhận.
Như vậy, quy định mới tại BLDS năm 2015 đã bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản hoặc động
sản phải đăng ký. Vấn đề mấu chốt để giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình
được cơng nhận là tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn bị vô hiệu. Tại Khoản 3 Điều 133 BLDS năm 2015 có quy định về việc “Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự này với người
này không bị vơ hiệu nhưng có quyền khởi kiện, u cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc
giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lí và bồi thường thiệt hại”. Do giao dịch với người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ nên
chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình mà chỉ có quyền kiện chủ thể có lỗi làm cho giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hồn trả
những chi phí bồi thường thiệt hại. Nếu chỉ đánh giá ở phương diện quyền lợi thì quy
định của BLDS năm 2015 có vẻ khơng ảnh hưởng đến chủ sở hữu nhưng xét ở khía
cạnh đảm bảo thi hành án của tịa án thì chủ sở hữu tài sản có thể bị ảnh hưởng quyền lợi khi chủ thể có lỗi khơng có tài sản để thi hành án. Do vậy, kể từ ngày 01 tháng 01
năm 2017, các chủ sở hữu phải thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu để tránh trường hợp tài sản của mình bị chuyển giao ngồi ý muốn cho người thứ ba ngay tình.
Tuy nhiên, hiện nay, trong giải quyết bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ngay tình trong trường hợp này gặp phải một số khó khăn nhất định. Cụ thể: Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của BLDS và Luật Đất đai
năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham
gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng
đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. Trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu
trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật cơng
nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai.
được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ khơng có quyền đòi lại đất và quyền sử
dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và các
quy định pháp luật có liên quan khác thì:
- Người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất
không thuộc trường hợp được bảo vệ là chưa hợp lý. Những người tham gia vào các
giao dịch thuê , thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất cho dù ngay tình vẫn khơng
được pháp luật bảo vệ. Quy định như vậy chưa cơng bằng, bởi lẽ: người ngay tình
trong các giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất cũng có tình trạng như người
ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như: khơng có lỗi trong
giao dịch, chịu nhiều thiệt hại nếu giao dịch khơng được cơng nhận, thậm chí chịu nhiều thiệt hại hơn so với người ngay tình trong một số giao dịch chuyển quyền mà chúng tôi sẽ phân tích sau đây. Trong khi đó, chưa có phương thức hiệu quả nào
khác để bảo vệ người ngay tình trong các giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng
đất này. Mặt khác, việc khơng bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử
dụng đất trước chủ sở hữu gây sự bất ổn cho các giao dịch quyền sử dụng đất nói
riêng và thị trường bất động sản nói chung.
- Tất cả người ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đều
được bảo vệ là chưa đảm bảo tính cơng bằng cho chủ sở hữu tài sản nếu xem xét
mức độ thiệt hại của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản. Một trong các lý do bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản dựa vào việc xem xét mức độ thiệt hại của người ngay tình và mức độ thiệt hại của chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, trong
một số giao dịch chuyển quyền như: giao dịch tặng cho, giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất thì người ngay tình với tư cách là người nhận tặng cho, người nhận thừa kế không bị thiệt hại nếu không được công nhận giao dịch vì người ngay tình khi nhận
chuyển quyền sử dụng đất trong các giao dịch này không phải bỏ ra chi phí, hoặc
nếu có cũng khơng đáng kể. Trong khi đó, chủ sở hữu tài sản (trong trường hợp này là toàn dân hoặc người có quyền trở thành chủ thể sử dụng đất) bị thiệt hại hơn
nhiều do khơng có quyền sử dụng đất.
- Người ngay tình được bảo vệ ngay cả khi thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của tất cả các loại đất, bao gồm cả các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch là trái với nguyên tắc của BLDS, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích
chung. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì người nhận
ngay cả trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp không đúng mục đích sử dụng
đất. Quy định này dẫn đến tình trạng hợp thức hóa cả những giao dịch với quyền sử
dụng đất bị cấm giao dịch. Ví dụ, đất thuộc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nhưng được cho phép sử dụng để ở và việc cho phép này là bất hợp pháp. Khi rơi
vào hoàn cảnh này, đáng lẽ ra phải thu hồi đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, khơi phục lại tình trạng ban đầu để mơi trường sống chung được đảm bảo thì
quy định trên lại cho phép không thu hồi đất, nếu quyền sử dụng đất đã được
chuyển quyền. Rõ ràng, việc bảo vệ lợi ích của người ngay tình trong trường hợp
này gây ảnh hưởng đến lợi ích cơng cộng vì đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng
có mục đích bảo vệ mơi trường sống của con người. Theo nguyên tắc chung đang
được đa số thừa nhận hiện nay thì lợi ích cơng cần được ưu tiên bảo vệ.
- Chưa dự liệu được trường hợp ưu tiên công nhận giao dịch của người ngay
tìnhThực tế, ở nước ta diễn ra tình trạng cùng một thửa đất được giao cho hai hay
nhiều người. Trong trường hợp thửa đất đã giao cho hai hay nhiều người, mà những
người này đã chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật bảo vệ ai trong số những người ngay tình trong giao dịch này. Pháp luật nước ta chưa đưa ra câu trả lời cho trường hợp này, gây khó khăn cho việc thực hiện. Theo quan điểm của chúng tôi,
trong trường hợp tất cả người tham gia giao dịch đều ngay tình thì giao dịch của
những người này đều được công nhận. Những người này trở thành đồng sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ như nhau đối với thửa đất.
Kiến nghị: Từ những phân tích trên, để đảm bảo tính cơng bằng cho người
ngay tình trong các giao dịch quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích cơng cộng, tác giả kiến nghị Quốc hội sớm sửa đổi quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai
năm 2013, cụ thể:
Thứ nhất, bổ sung người ngay tình trong các giao dịch khơng chuyển quyền
sử dụng đất vào các trường hợp được bảo vệ và loại bỏ các trường hợp nhận tặng
cho, nhận thừa kế ra khỏi các trường hợp được bảo vệ.
Thứ hai, đối với các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch thì giao dịch của người ngay tình khơng được cơng nhận, trừ trường hợp tại thời điểm xem xét quyền lợi của người ngay tình, đất này được phép chuyển mục đích sử dụng
sang loại đất mà quyền sử dụng được phép tham gia vào giao dịch. Trong trường
hợp người ngay tình khơng được cơng nhận giao dịch, người ngay tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất được sử dụng đúng mục đích. Người ngay tình trong trường hợp này không được công nhận giao dịch, nhưng được bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, những người ngay tình trong các giao dịch đối với cùng một thửa đất cần được bảo vệ như nhau ngay cả trong trường hợp những người này tham gia vào các giao dịch khác nhau.
2.2.2. Nghĩa vụ của bên được hưởng quyền sử dụng đất trong việc thanh toán giá trị đất và bồi thường thiệt hại
Đối với trường hợp này, chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất có
quyền u cầu người thứ ba hồn trả tài sản theo quy định tại Điều 582 của BLDS
năm 2015 như sau: “Trường hợp người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà khơng
có căn cứ pháp luật đã giao tài sản cho người thứ ba thì khi bị chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản yêu cầu hoàn trả, người thứ ba có nghĩa vụ hồn trả tài sản đó, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác; nếu tài sản đó đã được trả
bằng tiền hoặc có đền bù thì người thứ ba có quyền u cầu người đã giao tài sản