Đây là trường hợp người mượn quyền sử dụng đất chiếm hữu, sử dụng và được lợi từ việc sử dụng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu mà khơng có căn cứ
pháp luật, thì thỏa thuận, giao dịch mượn quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ được bên mượn đất thực hiện nghĩa vụ
hoàn trả tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 579 BLDS năm 2015
như sau:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà khơng có căn cứ pháp luật thì phải hồn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với
tài sản đó; nếu khơng tìm được chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì
phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy định tại Điều
236 của Bộ luật này.
2. Người được lợi về tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật làm cho người
khác bị thiệt hại thì phải hồn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường
hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này”.
Như vậy, chiếm hữu, sử dụng tài sản của người khác mà khơng có căn cứ
pháp luật hay được lợi về tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật, thì nghĩa vụ
hồn trả giống như trong trường hợp xác lập trách nhiệm bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng.
Việc hoàn trả tài sản gốc được quy định thực hiện theo Điều 580 BLDS năm 2015 như sau:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật
phải hoàn trả toàn bộ tài sản đã thu được.
2. Trường hợp tài sản hoàn trả là vật đặc định thì phải hồn trả đúng vật đó;
nếu vật đặc định đó bị mất hoặc hư hỏng thì phải đền bù bằng tiền, trừ trường hợp
có thoả thuận khác.
3. Trường hợp tài sản hoàn trả là vật cùng loại, nhưng bị mất hoặc hư hỏng thì phải trả vật cùng loại hoặc đền bù bằng tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4. Người được lợi về tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật phải hoàn trả
Ngoài ra, cịn phải hồn trả hoa lợi, lợi tức một cách hợp lý, người được lợi về tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật thì phải hồn trả khơng chỉ tài sản gốc mà cả hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản đó. Cụ thể:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà
khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình thì phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu
được từ thời điểm chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản khơng có căn cứ
pháp luật.
2. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà
khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Điều 236
của Bộ luật này”.
Nếu là trường hợp ngay tình thì người chiếm hữu, sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà khơng có căn cứ pháp luật khơng phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu được trong thời gian sự ngay tình cịn tồn tại. Một khi sự ngay tình chấm dứt, thì người này khơng cịn tư cách để giữ lại cho mình hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản.
Tuy nhiên, việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng rất phức tạp trong
trường hợp đất cho mượn đã bị cải tạo, sửa chữa hay nói cách khác là đã làm tăng
giá trị của quyền sử dụng đất.
2.1.1. Xác định hiện trạng của quyền sử dụng đất lúc hồn trả
Trong q trình tranh chấp địi lại quyền sử dụng đất cho mượn, chủ sở hữu có căn cứ được Tịa án chấp nhận u cầu đòi lại được quyền sử dụng đất đã cho mượn, nhưng trên thực tế không phải lúc nào chủ thể cho mượn quyền sử dụng đất cũng có thể đòi lại được nguyên trạng quyền sử dụng đất như ban đầu mà tùy vào hiện trạng thực tế đất đang được sử dụng để xác định được cách giải quyết phù hợp, đảm bảo cho quyền và lợi ích của các bên đương sự trong tranh chấp.
Thông thường, thực tế phát sinh các trường hợp phản ánh hiện trạng đất cho
mượn lúc hồn trả có gắn liền với lợi ích của bên thứ 3 trong tranh chấp, hoặc hiện trạng đất có gắn liền với tài sản trên đất của người mượn quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất bị bên mượn quyền sử dụng đất đem cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng…Ví dụ như vụ việc dưới đây.
Năm 1992 bà H cho ơng T2 mượn một phần đất có diện tích 700m2 để chăn
ni vịt.10 Diện tích đất này của bà đã được UBND huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất năm 1993. Ơng T2 có vay của ông Nguyễn Văn Q 02 (hai) chỉ vàng 24 kara, đến năm 1993 thì ơng Q tính vốn và lãi
là 04 (bốn) chỉ vàng 24 kara. Vì khơng có khả năng trả nên ông T2 cầm cố phần
đất trên cho ơng Q. Sau đó khoảng 03 năm (1996) ông Q có kêu ơng T2 chuộc lại đất, ông T2 nói chưa có khả năng chuộc lại, khi nào có vàng ơng T2 sẽ chuộc lại đất này. Đến ngày 01/7/2018, ông T2 xin chuộc lại đất nhưng ông Q không cho. Giữa bà Ha và ông Q phát sinh tranh chấp, Tổ hòa giải Ấp 5A và Hội đồng hòa giải xã Ba Trinh đã tiến hành hịa giải nhưng khơng thành. Trong các lần hịa giải,
ơng Q có đưa ra “Tờ nhượng đất” cho rằng ông T2 cùng vợ là bà Phan Thị X bán
phần đất 700m2 này cho ông Q với giá 04 chỉ vàng 24 kara vào ngày 14/8/1993 để trừ nợ. Ông T2 xác định mình khơng làm giấy bán đất cho ơng Q mà chỉ có làm giấy cầm cố đất. Vì vậy, bà Bùi Thị H yêu cầu TAND huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng giải quyết: Tuyên Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông T2 với ông
Q là vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; Tuyên bố Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T2 với ông Q là vô hiệu; Buộc ông
Q và ông T2 trả lại cho bà H phần đất có diện tích 700 m2, loại đất T- LNK, tọa
lạc tại ấp 5A, xã Ba Trinh, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng tại thửa đất số 129, tờ bản đồ số 04.
Bị đơn ông Q đồng ý giao trả lại toàn bộ phần đất trên cho bà H theo diện
tích đo đạc thực tế nhưng ông yêu cầu vợ chồng ông T2 trả lại cho ông giá trị mỗi
mét đất trên là hai chỉ rưỡi vàng 24kara.Tài sản trên đất gồm gạch cuốn nền, hàng
rào và chuối ông đã trồng ông đồng ý giao cho bà H và đồng ý nhận tiền theo giá trị
đã định giá.
Trên cơ sở tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa sơ
thẩm, HĐXX tuyên xử: “Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông T2 và bà X với ông Q và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T2 và bà X với
ông Q theo “Tờ nhượng đất” viết tay ngày 14/8/1993 là vô hiệu. Buộc ông Q trả lại cho bà Bùi Thị H toàn bộ phần đất có diện tích là 465,5m2 loại đất T- LNK, tọa lạc
tại ấp 5A, xã Ba Trinh, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng tại thửa đất số 129, tờ bản
10 Bản án 89/2020/DS-ST ngày 10/09/2020 về tranh chấp đòi lại tài sản quyền sử dụng đất cho mượn, yêu
cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu của Tịa án nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng
đồ số 04, đã được UBND huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng cấp Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất cho bà Bùi Thị H, số B 436272, ngày 06/01/1993.11
Nhận xét: Từ vụ việc trên cho thấy, trong trường hợp này, quyền sử dụng đất
cho mượn của chủ sở hữu đã đòi lại được, tuy nhiên, hiện trạng thực tế của đất đang
sử dụng đang có tài sản gắn liền trên đất của người mượn quyền sử dụng đất đó là: Tường xây cuốn nền bằng gạch óng, dày 20cm, cao 80cm, ngang 5m, dài 12m. Diện
tích 5,44m3. Giá trị sử dụng cịn lại là 80% do ơng Q xây dựng năm 2018 đang bỏ
trống. Thành tiền: 5,44m3 x 1.397.923đ/m3 x 80% = 6.073.760đ.
- Hàng rào kết cấu trụ đá, lưới B40. Cao 1,8m, dài 17,13m. Diện tích
30,83m2. Giá trị sử dụng cịn lại là 80% do ông Q xây dựng năm 2018. Thành tiền: 30,83m2 x 142.161đ/m2 x 80% = 3.506.258đ.
- Chuối:
+ Loại A: 05 cây x 50.000đ/cây = 250.000đ.
+ Loại B: 52 cây x 30.000đ/cây = 1.560.000đ Tổng cộng: 250.000đ + 1.560.000đ = 1.810.000đ.
Tổng giá trị: 6.073.760đ + 3.506.258đ + 1.810.000đ = 11.390.018đ”.12
Để xác định chính xác tình trạng đất lúc hồn trả, thông thường cần căn cứ
vào kết quả thẩm định tình trạng thực tế của đất và kết luận định giá tài sản của Hội
đồng định giá tài sản. Việc thẩm định tình trạng thực tế của thửa đất thường do yêu cầu của đương sự hoặc khi Tòa án thấy cần thiết phải tiến hành để có cơ sở giải quyết vụ án. Khi có phát sinh tranh chấp về yêu cầu bồi thường, thì Kết luận định
giá là cơ sở để Tòa án xem xét, quyết định về mức thực hiện nghĩa vụ bồi thường.
Nhận diện các bất cập từ thực tiễn:
Khi giải quyết các vụ án dân sự có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án thì bắt buộc phải đo đạc để xác định hiện trạng quyền sử dụng đất tranh chấp làm căn cứ cho việc giải quyết vụ án (đây
là một biện pháp thu thập chứng cứ). Trong khi đó, Tịa án khơng có chức năng đo
đạc, cho nên việc đo đạc phải do cơ quan, tổ chức có chức năng chuyên môn thực hiện. Hiện nay việc đo đạc xác định hiện trạng để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất hầu hết do: Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi
11 Bản án 89/2020/DS-ST ngày 10/09/2020 về tranh chấp đòi lại tài sản quyền sử dụng đất cho mượn, yêu
cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu của Tịa án nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng
12 Bản án 89/2020/DS-ST ngày 10/09/2020 về tranh chấp đòi lại tài sản quyền sử dụng đất cho mượn, yêu
cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu của Tịa án nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng
trường thực hiện (đối với các vụ án dân sự có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp tỉnh), chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ở cấp huyện thực hiện (đối với các vụ án dân sự có tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện). Nguyên nhân chủ yếu là do: Đương sự (chủ yếu là bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) chống đối, cản trở không cho đo đạc; việc chống đối, cản trở thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, như: Không cho nguyên đơn chỉ dẫn cấm mốc ranh, cũng không phối hợp chỉ dẫn cấm mốc ranh; rào chắn, khơng mở cửa (trường hợp có cơng trình xây dựng trên đất tranh chấp); đe dọa dùng vũ lực đối với cán bộ Tòa án, các đương sự khác, thậm chí đe dọa đập phá máy móc thiết bị dùng để đo vẽ của cán bộ đo đạc...; tình trạng này trước đây chỉ một vài vụ việc
cá biệt, nhưng thời gian gần đây xảy ra nhiều và gần như Tòa án địa phương nào cũng gặp khó khăn.
Hoặc do việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất của cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai qua từng giai đoạn chưa được đầy đủ, không cập nhật được biến động về thửa đất; thông tin trong hồ sơ về thửa đất khơng chính xác (về kích thước, số đo, diện tích, hình dạng khu đất, cơng trình xây dựng trên đất…).
Cho nên một số trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất (có bằng khốn chế độ cũ, chứng thư quyền sử dụng) nhưng cơ quan chuyên môn đo đạc khơng có tài liệu để xác định vị trí thửa đất tranh chấp.
Hoặc do khi tiến hành đo đạc đối với đất tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan chuyên mơn địi hỏi (bắt buộc) những người sử dụng đất giáp ranh (tứ cận) với quyền sử dụng đất đang tranh chấp phải có mặt và ký xác nhận ranh đất nhưng các hộ tứ cận thường không hợp tác trong việc xác định ranh giới, không chịu ký tứ cận thậm chí khơng có mặt ở địa phương.
Hiện nay, tại khoản 6 Điều 489 BLTTDS năm 2015, quy định xử lý hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của người tiến hành tố tụng. Người
nào có một trong các hành vi sau đây thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà có
thể bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật:“Cản trở người tiến hành tố tụng tiến hành xem xét thẩm định tại
chỗ, định giá, giám định hoặc xác minh, thu thập chứng cứ khác do Bộ luật này quy định”. Về hình thức xử phạt, thẩm quyền, trình tự, thủ tục xử phạt hành chính đối với các hành vi cản trở hoạt động tố tụng dân sự được thực hiện theo quy định của Luật xử lý vi phạm hành chính và pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, rất khó để xử
lý đương sự theo quy định này vì đến thời điểm hiện nay chưa có văn bản nào quy định chi tiết cũng như hướng dẫn để thi hành, do đó gặp khó khăn trong áp dụng.
Kiến nghị:
Kiến nghị HDTP, TAND tối cao sớm ban hành Nghị quyết chuyên đề về hướng dẫn giải quyết các tranh chấp đất đai, giao dịch về quyền sử dụng đất, cần có nội dung: trong hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của Tòa án đúng quy định của BLTTDS năm 2015, thì cần phải “đặt” thủ tục “đo đạc” để xác định hiện trạng quyền sử dụng đất tranh chấp là “một nội dung” trong biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ của Tịa án; đó là, biện pháp “Xem xét, thẩm định tại chỗ” theo điểm đ khoản 2 Điều 97, Điều 101 BLTTDS. Mặt khác, TAND tối cao sớm có hướng dẫn
chi tiết về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, hình thức xử lý hành vi cản trở hoạt động
xác minh, thu thập chứng cứ của người tiến hành tố tụng theo quy định tại khoản 6
Điều 489 BLTTDS năm 2015, Luật xử lý vi phạm hành chính và pháp luật có liên
quan, ban hành biểu mẫu (Biên bản vi phạm hành chính, Quyết định xử lý vi phạm
hành chính…) để xử lý hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của
người tiến hành tố tụng.
Ngồi ra, tác giả kiến nghị Chính phủ sớm có văn bản quy định chi tiết cũng
như hướng dẫn về việc phối hợp giữa TAND các cấp với ngành Tài ngun và Mơi trường các cấp và chính quyền địa phương các cấp trong việc xử lý hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của người tiến hành tố tụng.
2.1.2. Nghĩa vụ của bên nhận lại quyền sử dụng đất về việc thanh toán toán giá đầu tư tăng giá trị đất, hoặc có trồng cây, xây dựng trên đất
Chủ sử dụng đất đòi lại được quyền sử dụng đất nhưng đồng thời cũng phải
thanh toán giá trị tài sản có trên đất của người quyền sử dụng đất theo quy định. Ví dụ như đối với vụ việc bà Bùi Thị H yêu cầu TAND huyện Kế Sách, tỉnh