dựng
Từ Cỏch mạng thỏng Tỏm đến nay, cú thể khỏi quỏt sự hỡnh thành và phỏt triển của phỏp luật về đăng ký nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng (sau đõy gọi chung là cụng trỡnh xõy dựng) ở nước ta thành ba giai đoạn: Giai đoạn thứ nhất trước năm 1954 ở miền Bắc và trước năm 1975 ở miền Nam; giai đoạn thứ hai ở miền Bắc từ năm 1954- 1986, cũn ở miền Nam từ năm 1975- 1986; giai đoạn thứ ba từ năm 1986 đến nay.
Mỗi giai đoạn cú những điểm đặc thự, trong đú điểm nổi bật của giai đoạn thứ nhất là chủ sở hữu bất động sản (gồm cả đất và cụng trỡnh xõy dựng) được Sở bảo thủ điền thổ cấp Bằng khoỏn điền thổ và việc mua bỏn bất động sản được thể hiện thụng qua văn tự (doón mại), việc thế chấp bất động sản được ghi trực tiếp vào Bằng khoỏn điền thổ; điểm nổi bật của giai đoạn thứ hai là Nhà nước khụng quy định về cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với cụng trỡnh xõy dựng; trong giai đoạn thứ ba, với việc ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chớnh phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị, lần đầu tiờn cụng trỡnh xõy dựng là nhà ở tại đụ thị được đăng ký tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Nghị định số 60/NĐ-CP, phạm vi đối tượng được đăng ký quyền sở hữu mới chỉ cú nhà ở tại khu vực đụ thị, cũn nhiều cụng trỡnh xõy dựng khỏc cú nhu cầu tham gia giao dịch trờn thị trường như cụng trỡnh thương mại, kinh doanh dịch vụ khỏch sạn, nhà hàng, cụng trỡnh vui chơi giải trớ... vẫn chưa cú văn bản quy phạm phỏp luật quy định việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đó thỏo gỡ vướng mắc trờn theo hướng quy định "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người
tài sản gắn liền với đất thỡ tài sản đú được ghi nhận trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của phỏp luật về đăng ký bất động sản". Với quy định tại
Điều 48 Luật Đất đai, cụng trỡnh xõy dựng chỉ được "ghi nhận" trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đú, xột về bản chất, việc "ghi nhận" khụng đồng nghĩa với việc Nhà nước cụng nhận và bảo hộ quyền sở
hữu hợp phỏp của chủ sở hữu.
Xột dưới giỏc độ phỏp lý, Điều 48 Luật Đất đai vẫn chưa tạo cho nhà đầu tư cảm giỏc an toàn khi thiết lập, thực hiện cỏc giao dịch về bất động sản. Cỏc giao dịch trờn thị trường "ngầm" vẫn tiếp diễn và Nhà nước đó khụng cú cơ chế hữu hiệu để kiểm soỏt, thỳc đẩy sự vận động của cỏc giao dịch trờn thị trường hợp phỏp.
Với mục đớch tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và tăng số lượng cỏc giao dịch liờn quan đến nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn thị trường chớnh thức, ngày 15/7/2005, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng. Theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thỡ cụng trỡnh xõy dựng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng. Khỏc với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP khụng đề cập đến quyền sử dụng đất ở. Mục đớch của việc đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP là nhằm xỏc nhận những vấn đề mang tớnh phỏp lý liờn quan đến cụng trỡnh xõy dựng. Những nội dung liờn quan đến hiện trạng cụng trỡnh xõy dựng (kết cấu, hạng mục, kiến trỳc...) vẫn do văn bản phỏp luật khỏc điều chỉnh và khụng thuộc nội dung đăng ký khi tổ chức, cỏ nhõn đề nghị cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng.
Luật Nhà ở được Quốc hội khúa XI, kỳ họp thứ 8 thụng qua ngày 29/11/2005 và cú hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Đõy cũng là thời điểm dự thảo
Luật Đăng ký bất động sản vấp phải nhiều ý kiến phản đối quyết liệt và chớnh thức rỳt lại khụng trỡnh lờn Quốc hội xem xột nữa. Nhưng thay vào đú, Luật Nhà ở lại quay trở lại mụ hỡnh đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một" như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thỡ cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở khụng đồng thời là chủ sử dụng đất ở thỡ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 6/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đó chớnh thức bói bỏ cỏc quy định cỏc nội dung liờn quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng. Như vậy, theo quy định hiện hành thỡ chủ sở hữu nhà ở cú thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhưng với chủ sở hữu cụng trỡnh xõy dựng thỡ chỉ cú một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, cũn quyền sử dụng đất mà cụng trỡnh xõy dựng nằm trờn vẫn theo quy định phỏp luật về đất đai.
Theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở cú yờu cầu thỡ cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) như sau: Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cỏ nhõn thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ủy ban nhõn dõn cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cỏ nhõn.
Trỡnh tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP về cơ bản cũng tương tự như đối với
nhà ở.
Cú thể nhận xột, quyền sở hữu về nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng ở gúc độ phỏp lý là như nhau bởi một ngụi nhà hay một nhà mỏy tuy cú kết cấu, kiến trỳc khỏc nhau nhưng giống nhau về địa vị phỏp lý. Tuy nhiờn, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng lại nằm ở cỏc văn bản phỏp luật khỏc nhau và nội dung quy định cũng khụng thống nhất. Những quy định này dẫn đến việc chỉ trong một thời gian ngắn, người dõn cú nhiều loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở khỏc nhau, kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đú khụng chỉ gõy lóng phớ mà cũn tạo nờn tõm lý bất ổn trong người dõn khi tiến hành cỏc giao dịch liờn quan.
Đối với giao dịch về nhà ở, theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở, giao dịch về nhà ở gồm cỏc hỡnh thức mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Trong cỏc giao dịch về mua bỏn, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thỡ nhà ở phải cú cỏc điều kiện sau đõy: Cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của phỏp luật; Khụng cú tranh chấp về quyền sở hữu; Khụng bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc để chấp hành quyết định hành chớnh của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Cỏc bờn trực tiếp hoặc thụng qua người đại diện thỏa thuận về mua bỏn, thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp phỏp nhõn tặng cho nhà ở thỡ phải cú văn bản tặng cho.
Hợp đồng về nhà ở phải cú chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhõn dõn cấp huyện đối với nhà ở tại đụ thị, chứng thực của Ủy ban nhõn dõn xó đối với nhà ở tại nụng thụn, trừ cỏc trường hợp sau đõy:
a) Cỏ nhõn cho thuờ nhà ở dưới sỏu thỏng;
b) Bờn bỏn, bờn cho thuờ nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuờ mua nhà ở xó hội;
d) Bờn tặng cho nhà ở là tổ chức.
Đối với cỏc giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở (mua bỏn, tặng cho, đổi, thừa kế), chủ sở hữu mới cú trỏch nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trỡnh tự quy định tương tự như cấp mới ban đầu, trừ trường hợp bờn bỏn nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở hoặc cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho chủ sở hữu mới kể từ thời điểm hợp đồng được cụng chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn hoặc đó giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bờn là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, theo quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bờn nhận thế chấp cú trỏch nhiệm thụng bỏo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi cú nhà ở nếu bờn thế chấp là tổ chức, thụng bỏo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bờn thế chấp là cỏ nhõn biết về việc thế chấp. Trong thụng bỏo phải nờu rừ tờn chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.
Sau khi bờn thế chấp thanh toỏn đủ nghĩa vụ cho bờn nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phỏt mại để thanh toỏn nghĩa vụ thế chấp thỡ bờn nhận thế chấp phải cú văn bản thụng bỏo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đó giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phỏt mại.
Khi nhận được thụng bỏo, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở để theo dừi việc thế chấp. Trong trường hợp phỏt hiện chủ sở hữu đó dựng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tớn dụng khỏc thỡ
cơ quan quản lý nhà ở phải cú văn bản thụng bỏo ngay cho bờn nhận thế chấp biết.
Tuy nhiờn, Nghị định 90/2006/NĐ-CP chưa bao quỏt được hết cỏc trường hợp nờn Thụng tư liờn tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT- NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư phỏp, Bộ Xõy dựng, Bộ Tài nguyờn và Mụi trường và Ngõn hàng Nhà nước đó hướng dẫn một số nội dung đăng ký thế chấp nhà ở như sau:
Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi cú yờu cầu của một trong cỏc bờn hoặc cỏc bờn ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của phỏp luật về phỏ sản thỡ người yờu cầu đăng ký cú thể là Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản.
Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cựng với quyền sử dụng đất ở thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi nhận được hồ sơ yờu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chớnh và sổ theo dừi biến động đất đai.
Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thụng tin về đất ở hoặc chưa cú thụng tin về thửa đất nơi cú nhà ở đú trong hồ sơ địa chớnh thỡ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở riờng.
Đối với cỏc loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được cấp theo cỏc Nghị định 60/CP, 95/2005/NĐ-CP, 90/2006/NĐ-CP, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ khụng ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xúa đăng ký thế chấp trờn đú và cũng khụng lập trang bổ sung đớnh kốm theo cỏc loại giấy này.
Như vậy, Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định việc đăng ký thế chấp là nghĩa vụ của bờn nhận thế chấp thỡ Thụng tư 05/2007/TTLT-BTP-
BXD-BTNMT-NHNN lại quy định là quyền của cỏc bờn. Từ hai văn bản trờn, hỡnh thành hai cơ quan theo dừi biến động thế chấp là cơ quan quản lý nhà và Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất tỏch bạch thành hai trường hợp riờng và cú đến ba loại sổ (hồ sơ phỏp lý) đăng ký riờng. Để khắc phục tỡnh trạng "cỏt cứ" thụng tin, Thụng tư đó quy định Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thụng bỏo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan cú chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiờn, điều này chưa đảm bảo được một sự thống nhất về thụng tin thế chấp tài sản và vẫn gõy khú khăn cho cỏc bờn giao dịch.
Đối với giao dịch về cụng trỡnh xõy dựng, Nghị định số 95/2005/NĐ- CP quy định khi thực hiện cỏc giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng, điều kiện bắt buộc là bờn bỏn, bờn trao đổi, bờn tặng cho, bờn để thừa kế phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng. Trỡnh tự, thủ tục cụng nhận quyền sở hữu đối với bờn mua, bờn nhận trao đổi, nhận tặng cho, bờn được thừa kế thực hiện tương tự như cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lần đầu.
Tuy nhiờn, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP khụng điều chỉnh cỏc giao dịch khụng dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu cụng trỡnh xõy dựng như: cho thuờ, cho thuờ lại, thế chấp... Theo quy định của phỏp luật hiện hành, giao dịch về cụng trỡnh xõy dựng khụng dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu được đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trường theo trỡnh tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thụng tư liờn tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
Cú một điểm đỏng lưu ý là hai Thụng tư liờn tịch 05 và 03 trờn quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đú, tài sản gắn liền với đất chỉ gồm: nhà ở, cụng trỡnh kiến trỳc khỏc,