- Phỏp luật đăng ký bất động sản thời Lờ (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII):
Phỏp luật về sở hữu ruộng đất được hỡnh thành ở Việt Nam từ rất lõu do đặc điểm của quỏ trỡnh khai phỏ và quản lý đất đai, tuy nhiờn cho đến thời kỳ Nhà nước Lờ sơ với Bộ luật Hồng Đức thỡ vấn đề này mới được xỏc lập một cỏch tương đối vững chắc, trong đú cú những nội dung về đăng ký, quản lý ruộng đất.
Trong Bộ luật Hồng Đức, cỏc quy định về quản lý ruộng đất của Nhà nước thể hiện ở cỏc nội dung chủ yếu như: đo đạc, đỏnh giỏ ruộng đất, phõn bổ ruộng đất, xỏc nhận chỳc thư và cỏc hợp đồng cú liờn quan đến ruộng đất, lập và bỏo cỏo số ruộng, số hộ. Nhà nước đó thể hiện thỏi độ rất nghiờm khắc đối với những người thực hiện việc đo đạc ruộng đất khụng chớnh xỏc "những người thuộc lại đi đo ruộng cụng hay ruộng tư mà tự tiện
thờm bớt diện tớch thỡ phải tội đồ làm khao đinh..." (Điều 87 chương Vi chế).
Về chia và thu hồi ruộng đất cụng, Điều 347 Chương điền sản Bộ luật Hồng Đức quy định cụ thể cỏc vấn đề về chia và thu hồi ruộng đất, phõn phối điều hũa quỹ đất giữa cỏc xó, thời điểm và trỡnh tự chia đất, phõn cấp thẩm quyền cho từng bậc quan lại. Đối tượng được chia đất là cỏc quan ty cú cụng thắng trận, dõn đinh lớn tuổi cú nguyện vọng xin ruộng đất. Đối tượng bị thu hồi đất là cỏc quan lộ, huyện, xó đó bị giỏng truất hay chết. Để thực hiện việc phõn phối ruộng đất, Nhà nước quy định phải lập sớ tấu trỡnh và cứ bốn năm một lần làm lại sổ ruộng đất. Đõy là một biện phỏp kỹ thuật hành chớnh để Nhà nước quản lý tỡnh hỡnh đất đai, phõn định ranh giới chủ quyền là cơ sở phỏp lý để giải quyết tranh chấp giữa cỏc làng xó về ruộng
đất cụng của làng mỡnh.
Bờn cạnh quyền sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai thỡ thế kỷ 15 cũng được coi là thời kỳ phỏt triển mạnh của chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp địa chủ phong kiến. Bộ luật Hồng Đức đó cú những quy định cụ thể về mua bỏn, cầm cố, cho thuờ ruộng đất và những hành vi chiếm đoạt ruộng đất, mua bỏn ruộng đất cú tớnh chất ức hiếp. Việc mua bỏn ruộng đất chỉ được thực hiện khi cả hai bờn cựng ký vào văn bản hợp đồng. Hỡnh thức hợp đồng phải thể hiện dưới dạng văn khế, cú chữ ký hoặc điểm chỉ, cú chứng thực của sắc dịch hoặc người làm chứng. Phỏp luật cũn quy định nội dung hợp đồng phải phự hợp với phỏp luật và đạo đức xó hội.
Phỏp luật thời Lờ cú quy định hai hỡnh thức cầm cố ruộng đất là đoạn mại và điển mại. Đoạn mại là hỡnh thức mua bỏn thụng thường, người mua trả tiền, người bỏn giao ruộng đất và văn khế được chấm dứt. Đối với hỡnh thức điển mại (hay cũn gọi là bỏn đợ), đõy là hỡnh thức cầm cố ruộng đất mà phỏp luật cho phộp trong một thời hạn nhất định nếu người bỏn ruộng đất cú tiền trả thỡ sẽ được quyền chuộc lại. Cho thuờ ruộng đất cũng là một trong cỏc quyền của người sử dụng đất và là hoạt động tương đối phổ biến trong đời sản xuất sống nụng nghiệp. Việc cho thuờ ruộng đất thường được thể hiện dưới cỏc hỡnh thức như cấy rẽ ruộng đất hoặc lĩnh canh đầm bói cụng hay tư và nộp thuế theo quy định của Nhà nước. Thời hạn cho thuờ thường là một năm, tuy nhiờn, nếu muốn tiếp tục thuờ đất, người thuờ cú thể thỏa thuận với chủ đất để gia hạn thuờ đất.
Cỏc chớnh sỏch quản lý về đất đai của nhà nước Lờ sơ khụng được quy định thành chương, mục, điều luật cụ thể và chưa được hệ thống húa trong cựng một văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai. Tuy nhiờn, trong từng điều luật cụ thể của Bộ luật Hồng Đức đều thể hiện rừ nột chớnh sỏch quản lý ruộng đất của Nhà nước Lờ sơ. Đối tượng của giao dịch dõn sự trong xó hội lỳc bấy giờ chủ yếu là ruộng đất, nhà cửa, ao, đầm, vườn. Mặc dự phỏp luật khụng hề cú quy định về đăng ký ruộng đất nhưng qua cỏc quy định của Bộ luật Hồng Đức cũng như một số văn bản khỏc như chiếu, chỉ,
đạo dụ cũng nhận thấy được cỏch thức quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Việc quản lý đất đai mặc dự cũn đơn giản nhưng đó thể hiện tớnh khoa học và chặt chẽ. Nếu như việc đỏnh giỏ, đo đạc, phõn chia ruộng đất được Nhà nước ghi nhận vào trong sổ ruộng đất được coi như là việc đăng ký hiện trạng đất đai ngày nay thỡ việc Nhà nước quy định khi thực hiện việc cầm cố, cho thuờ, mua bỏn đất đai phải lập văn khế và cú xỏc nhận của quan chưởng được coi như cỏch thức quản lý của Nhà nước đối với cỏc giao dịch dõn sự liờn quan đến ruộng đất. Cỏc quy định của Nhà nước về hợp đồng, khế ước núi chung cũng như cỏc hợp đồng, khế ước liờn quan đến ruộng đất mang tớnh tiến bộ cho đến nay vẫn cũn phự hợp, đú là nguyờn tắc tự do, tự nguyện, bỡnh đẳng, cỏc bờn thực hiện đỳng cam kết, nếu cú vi phạm thỡ phải chịu trỏch nhiệm theo nhiều mức độ khỏc nhau để đảm bảo sự cụng bằng, bảo vệ thuần phong mỹ tục, đạo đức xó hội và trật tự cụng cộng, bảo vệ an ninh đất nước, chủ quyền quốc gia.
- Phỏp luật dõn sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945):
Nhà nước với vai trũ là người địa chủ thực hiện quyền quản lý trực tiếp của mỡnh đối với cỏc loại đất như: tịch điền, quan điền quan trại và đồn điền. Đối với ruộng tịch điền, Nhà nước lấy nụng phu ở cỏc làng xó lõn cận để cấy ruộng tịch điền. Ở khu vực kinh đụ họ được trả lương cũn ở khu vực nụng thụn, họ được miễn thuế thõn và tạp dịch. Sản phẩm thu hoạch từ ruộng tịch điền được nộp vào kho của Nhà nước. Về mặt phỏp lý, ruộng làng xó cũng là loại hỡnh sở hữu nhà nước thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nhưng do làng xó quản lý. Với chủ trương lấy sở hữu làng xó làm nền tảng cho nền kinh tế xó hội, Nhà nước đó ỏp dụng nhiều biện phỏp để mở rộng loại hỡnh sở hữu này. Tuy nhiờn, do chớnh quyền Trung ương suy yếu dần nờn đó khụng cũn khả năng kiểm soỏt được chặt chẽ cơ sở kinh tế, xó hội, do vậy, xu hướng tư hữu húa phỏt triển mạnh mẽ.
Đầu thế kỷ XIX, sở hữu tư nhõn phỏt triển trở thành loại hỡnh sở hữu ruộng đất cú tớnh bao trựm. Nhỡn chung, ruộng đất tư được Nhà nước tụn trọng và bảo vệ. Khi xõy dựng cỏc cụng trỡnh thủy lợi, đường sỏ, thành
lũy mà mở vào ruộng tư thỡ đều được Nhà nước đền bự bằng tiền với mức cao hơn ruộng đất cụng. Việc mua bỏn ruộng đất tư được tiến hành một cỏch tự do và được Nhà nước bảo hộ về mặt phỏp lý. Tuy nhiờn, do sự tồn tại của quyền sở hữu tối cao của Nhà nước cho nờn trong nhiều trường hợp cụ thể, sở hữu tư nhõn vẫn bị xõm phạm, thậm chớ Nhà nước dựng quyền lực tước đoạt một bộ phận sung làm cụng điền quõn cấp.
Về mặt phỏp lý cũng như thực tế, quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam thời kỳ này là một cơ chế hạn hẹp. Tớnh tư hữu cú thể được tụn trọng và bảo đảm đến mức độ nào tựy thuộc vào sự mạnh yếu của chớnh quyền cũng như tựy thuộc vào khả năng nhận biết xu thế phỏt triển tất yếu kinh tế xó hội của Nhà nước đú.
Do ảnh hưởng của cỏc chớnh sỏch kinh tế lạc hậu nờn luật dõn sự thời kỳ này kộm phỏt triển và lệ thuộc nhiều vào luật Đại Thanh. Cỏc giao dịch dõn sự liờn quan đến đất đai như mua, bỏn, vay, thuờ, mượn được luật quy định hạn chế. Cỏc quy định này vừa ớt lại vừa khụng cụ thể như cỏc quy định trong Bộ luật Hồng Đức thời Lờ.
Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước cấm khụng được bỏn đứt hay cầm cố ruộng đất cụng. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhõn, nhà nước cho phộp cầm cố, mua bỏn ruộng đất. Phỏp luật quy định hai hỡnh thức phổ biến là điển mại và đoạn mại.
Luật Gia Long nghiờm cấm việc mua bỏn trộm ruộng đất của người khỏc hoặc mua bỏn ruộng đất đang cú tranh chấp, chưa được phõn xử rừ ràng là ruộng của ai. Đõy là một trong những quy định rất tiến bộ được cỏc nhà làm luật kế thừa và phỏt triển. Mặc dự cỏc điều kiện để ruộng đất được sử dụng là đối tượng của cỏc giao dịch dõn sự chưa được luật cổ quy định đầy đủ như phỏp luật hiện hành, tuy nhiờn cú thể thấy việc phỏp luật nghiờm cấm mua bỏn đất đang cú tranh chấp là quy định tiến bộ thể hiện được cỏch thức quản lý của nhà nước đối với đất đai.
dung của hợp đồng phải phự hợp đạo đức xó hội, khụng trỏi thuần phong mỹ tục, tuy nhiờn, thụng qua những quy định tản mạn, rải rỏc trong cỏc điều luật cổ cú thể thấy thỏi độ nghiờm khắc của nhà nước, sự nghiờm trị của luật phỏp đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng. Cụ thể: phỏp luật nghiờm cấm con chỏu bỏn trộm ruộng đất, tài sản của ụng bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một phần ruộng đất bỏn cho cả hai nơi. Những hành vi núi trờn đều bị xử phạt như tội ăn trộm (tựy theo loại ruộng đất cụ thể). Điều 87 Hoàng triều luật lệ cho phộp tiờu hủy khế ước nếu khế ước được giao kết bất hợp phỏp như: bỏn ruộng đất phi phỏp, bỏn điền sản trỏi phộp, bỏn ruộng hương hỏa, bỏn tài sản của ụng bà. Đõy là những quy định tiến bộ được kế thừa trong phỏp luật dõn sự của chỳng ta đến ngày nay.
Những quy định phỏp luật về đăng ký, quản lý đối với đất đai thời Nguyễn khụng cụ thể và khụng nhiều như phỏp luật thời Lờ. Một số điều luật cụ thể trong Hoàng Việt luật lệ và một số lệnh, dụ... của nhà vua thể hiện chế định quyền sở hữu đối với đất đai, thỏi độ của Nhà nước trong việc thực hiện quản lý ruộng đất, cỏc chớnh sỏch, cơ chế quản lý ruộng đất. Tất cả cỏc quy định này chỉ là những quy định rải rỏc trong cỏc điều luật thụng qua cỏc điều cấm, cỏc chế tài hỡnh sự đối cỏc vi phạm trong việc sử dụng đất đai và quản lý ruộng đất. Tuy nhiờn đú cũng là cơ sở phỏp lý đầu tiờn, sơ khai, đặt nền tảng cho tư duy phỏp lý về đăng ký bất động sản.