2.2. Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về nhà ở của vợ chồng khi ly hôn tại các
2.2.4. Trường hợp nhà ở mà vợ chồng thuê, mượn
Trong nhiều vụ án ly hôn, hai bên đương sự tranh chấp với nhau về quyền thuê nhà của Nhà nước. Đương sự nào cũng yêu cầu được sử dụng diện tích nhà đang thuê của Nhà nước. Năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2014 quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ năm 2014 trong đó hướng dẫn về vấn đề giải quyết quyền lợi của
vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở thuê của Nhà nước. Tuy nhiên, khi giải quyết, nhiều tòa án vẫn tỏ ra lúng túng, có không ít trường hợp tòa án không coi quyền thuê nhà là tài sản chung vợ chồng, nên không xác định giá trị để chia.
Như đối với trường hợp chị Phạm Thị Thanh, trú tại 38 Đại lộ Hồ Chí Minh, thành phố Hải Dương ly hôn anh Nguyễn Đình Chuyền, hiện đang cư trú tại Cộng hòa Liên bang Nga.
Năm 2000, vợ chồng chị Thanh, anh Chuyền mua "hỏa hồng", mà thực chất là nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà của Nhà nước đối với căn nhà số 38 Đại lộ Hồ Chí Minh - là nhà 3 tầng, diện tích 26,7 m2, chiều ngang theo mặt đường là 2,06m - với giá 395.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyền đứng tên hợp đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước.
Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2014 thì theo giá nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng; trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng. Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Ủy ban Thẩm phán TAND tỉnh Hải Dương có nhiều quan điểm khác nhau:
Quan điểm thứ nhất: Căn nhà số 38 Đại Lộ Hồ Chí Minh, thành phố Hải Dương hiện đang là nhà thuộc sở hữu nhà nước, chưa phải là tài sản chung vợ chồng, cần chờ Nhà nước hóa giá sang tên cho vợ chồng lúc đó mới đem ra chia. Quan điểm thứ hai: Xác định giá trị căn nhà theo giá thị trường, coi giá trị đó là tài sản chung vợ chồng. Giao nhà cho bên nào thì bên đó phải thanh toán tài sản cho bên kia.
Quan điểm thứ ba: Lấy giá thị trường trừ đi giá tiền sẽ phải thanh toán cho Nhà nước (khi hóa giá) phần còn lại là tài sản chung của vợ chồng. Giao nhà cho bên nào sử dụng thì bên đó phải thanh toán chênh lệch cho bên kia
Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn
là tài sản chung của vợ chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền thuê nhà trên thực tế). Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 59 Luật HN&GĐ năm 2014 để giải quyết. Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ.
Việc xác định giá trị quyền thuê nhà (thuộc sở hữu nhà nước) là tài sản chung trước hết cũng phải căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà của căn nhà đó (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất) theo giá thị trường là bao nhiêu? Phần giá trị đó là tài sản chung của vợ chồng. Trở lại vụ án trên, nếu giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà số 38 Đại lộ Hồ Chí Minh là 1,2 tỷ đồng thì 1,2 tỷ đồng là tài sản chung; nếu giá trị 1,2 tỷ đồng là giá trị chuyển quyền sở hữu nhà thì phần giá trị thuộc tài sản chung vợ chồng sẽ là 1,2 tỷ đồng - 37.500.000đ.
Cần lưu ý khi giải quyết các tranh chấp về quyền thuê nhà và quyền thuê quyền sử dụng đất, nếu các bên đã đầu tư tài sản vào nhà, đất (sửa chữa, nâng cấp đối với nhà, xây dựng, cải tạo đối với đất v.v...) thì phải xác định phần đầu tư này là tài sản chung của vợ chồng và giải quyết theo quy định của Điều 95 Luật HN&GĐ [32]. Tác giả đồng ý với quan điểm trên và cho rằng quyền thuê nhà tương tự quyền sử dụng đất đều là quyền về tài sản. Các bên có quyền tham gia các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật trong đó có quyền chuyển nhượng. Theo quy định của LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 để xác định
giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì thường áp dụng giá trị thực tế trên thị trường nơi có đất tại thời điểm đó. Khi các đương sự không thống nhất được mức giá thì có quyền đề nghị Tòa án tiến hành định giá theo quy định của pháp luật, khi đó thì giá trị được Hội đồng định giá đưa ra sẽ được áp dụng để giải quyết vụ án. Do đó, để xác định giá trị quyền thuê nhà, giá trị quyền thuê quyền sử dụng đất khi phân chia cho vợ chồng trong vụ án ly hôn thì Tòa án có thể áp dụng theo giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà, giá trị chuyển nhượng quyền thuê quyền sử dụng đất.