1.1. Khỏi niệm, đặc điểm, vai trũ của đấu giỏ quyền sử dụng đất
1.1.4. Vai trò của đấu giỏ quyền sử dụng đất
Thứ nhṍt, đấu giỏ QSDĐ gúp phõ̀n phản ỏnh đúng giỏ trị QSDĐ và sỏt với giỏ thị trường
Nhƣ̃ng năm gõ̀n đõy , khi đƣa hoa ̣t đụ ̣ng đṍu giá QSDĐ vào áp du ̣ng đã gúp phần hạn chờ́ đƣợc những bất cập của giỏ đất . Viờ ̣c đi ̣nh giá sàn làm căn cƣ́ đṍu giá QSDĐ đƣợc xác đi ̣nh trờn nguyờn tắc sát với giá thƣ̣c tờ́ chuyờ̉n nhƣợng QSDĐ. Ngƣời trúng đṍu giá QSDĐ đƣợc hƣởng đõ̀y đủ các quyờ̀n lợi cú liờn quan theo quy định của phỏp luật về đất đai , dõn sƣ̣, kinh tờ́. Tƣ̀ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành nhiều văn bản quy đi ̣nh vờ̀ phƣơng pháp xác đi ̣nh giá đṍt và khung giá đṍt làm cơ sở cho các đi ̣a
phƣơng ban hành bảng giá các loa ̣i đṍt cu ̣ thờ̉ . Tuy nhiờn, tỡnh trạng sốt giỏ đṍt đã làm cho thi ̣ trƣờng bṍt đụ ̣ng sản luụn biờ́n đụ ̣ng , cú sự chờnh lờ ̣ch lớn giƣ̃a giá đṍt giao di ̣ch trờn thị trƣờng với giỏ đất do N hà nƣớc định giỏ , gõy khú khăn cho cơ quan nhà nƣớc trong khi định giỏ đất để làm căn cứ cho việc tớnh thuờ́ sử dụng đất , thuờ́ thu nhõ ̣p tƣ̀ chuyờ̉n QSDĐ , tớnh tiền sử dụng đất khi giao đṍt, cho thuờ đṍt và các loa ̣i lờ ̣ phí liờn quan đờ́n đṍt đai v.v…
Đờ̉ khắc phu ̣c tình tra ̣ng nờu trờn , Nhà nƣớc đã thực hiện việc giao đất cú thu tiền sử dụng đất và thuờ đất thụng qua hỡnh thức đấu giỏ QSDĐ. Thụng qua hoa ̣t đụ ̣ng đṍu giá QSDĐ với hình thƣ́c cụng khai, trƣ̣c tiờ́p, tuõn thủ trình tƣ̣, thủ tục do phỏp luật quy định đã gúp phần nõng cao giỏ trị QSDĐ , tăng nguụ̀n thu cho ngõn sách nhà nƣớc . Quỏ trỡnh đấu giỏ l uụn có sƣ̣ ca ̣nh tranh của cỏc chủ thể tham gia đấu giỏ. Vỡ vậy, giỏ trúng đấu giỏ luụn cao và sỏt với giỏ giao dịch trờn thị trƣờng.
Thứ hai, đấu giỏ QSDĐ gúp phõ̀n tạo lập sự ụ̉n định , minh bạch, cụng bằng xã hụ̣i; đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất
Trong thời kỳ tõ ̣p trung quan liờu bao cṍp và kờ̉ cả giai đoa ̣n trƣớc khi thƣ̀a nhõ ̣n hình thƣ́c đṍu giá QSDĐ thì cụng tác quản lý đṍt đai còn mang nă ̣ng cơ chờ́ hành chớnh quan liờu; cụng tác quản lý đṍt đai, giao đṍt, cho thuờ đṍt còn khá tùy tiờ ̣n . Hậu quả của nú là hiện nay chúng ta đã và đang giải quyờ́t rṍt nhiờ̀u các vu ̣ viờ ̣c khiờ́u na ̣i , tụ́ cáo liờn quan đờ́n đṍt đai do cụng tác giao đṍt, cho thuờ đṍt khụng đúng quy đi ̣nh của thời kỳ trƣớc đờ̉ la ̣i rṍt nhiờ̀u.
Kờ̉ tƣ̀ khi hoa ̣t đụ ̣ng đṍu giá QSDĐ ra đời đã góp phõ̀n ta ̣o lõ ̣p sƣ̣ ụ̉n đi ̣nh, minh ba ̣ch . Cụng tác đṍu giá QSDĐ đƣợc thƣ̣c hiờ ̣n trờn cơ sở quy hoạch, kờ́ hoa ̣ch đã đƣợc c ấp cú thõ̉m quyền phờ duyệt . Đối tƣợng tham gia đṍu giá khụng hạn chờ́, nờ́u đủ điờ̀u kiờ ̣n; cỏc thụng tin liờn quan đờ́n việc đấu giỏ đƣợc cụng khai rộng rãi “Các chủ thờ̉ có điờ̀u kiờ ̣n tham gia đṍu giá đờ̀u được cạnh tranh bình đẳng, khụng phõn biờ ̣t” [25, tr.60].
Thứ ba, đấu giỏ QSDĐ là biện phỏp tăng cường quản lý đất đai , làm đơn giản các thủ tục vờ̀ giao đṍt, cho thuờ đṍt
Đấu giỏ QSDĐ đã tạo ra hƣớng đi mới phù hợp với chớnh sỏch quản lý đṍt đai. Thụng qua đṍu giá QSDĐ các thụng tin vờ̀ ngƣời sƣ̉ du ̣ng đṍt , thời điờ̉m giao đṍt, cho thuờ đṍt đƣợc theo dõi, quản lý chặt chẽ. Sau khi trúng đṍu giỏ QSDĐ hầu nhƣ cỏc thủ tục về giao đất , cho thuờ đṍt đờ̀u do các cơ quan nhà nƣớc cú thõ̉m quyền thực hiện thủ tục hành chớnh phối hợp , liờn thụng với nhau đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n , ngƣời trúng đṍu giá QSDĐ khụng phải mṍt nhiờ̀u thời gian đi la ̣i nhiờ̀u lõ̀n đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n, cung cṍp các giṍy tờ thủ tu ̣c cṍp Giṍy chứng nhõ ̣n QSDĐ nhƣ các giao di ̣ch khác . Đấu giỏ QSDĐ đƣợc thực hiện cụng khai, cụng bằng, khụng phõn biờ ̣t, đụ́i xƣ̉ làm ha ̣n chờ́ tụ́i đa tình tra ̣ng nhũng nhiờ̃u, tham nhũng, trục lợi bởi nhƣ̃ng ngƣời có thõ̉m quyờ̀n.
Bởi trờn thƣ̣c tờ́ trong quá trình giao di ̣ch , sƣ̉ du ̣ng đṍt , giƣ̃a các chủ thờ̉ sƣ̉ dụng đất luụn tiềm õ̉n nguy cơ tranh chấp đất đai . Đối với hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ các chủ thờ̉ trong giao di ̣ch phõ̀n lớn chỉ chú tro ̣ng đờ́n giá , hụ̀ sơ giao di ̣ch ; thõ ̣m chí nhiờ̀u trƣờng hợp Giṍy Chƣ́ng nhõ ̣n QSDĐ đƣợc thờ́ chṍp trong ngõn hàng , cỏc tổ chức tớn dụng nhƣng cỏc chủ thể võ̃n thực hiện cỏc giao dịch chuyờ̉n nhƣợng cho nhau , rṍt ít ngƣời quan tõm đờ́n hiờ ̣n tra ̣ng thƣ̉a đṍt, sơ đụ̀ thƣ̉a đṍt , lịch sử thửa đất . Vỡ vậy, nhiờ̀u trƣờng hợp đã thƣ̣c hiờ ̣n chuyờ̉n nhƣợng đṍt thụng qua rṍt nhiờ̀u chủ thờ̉ lúc đó mới phát hiờ ̣n ra thƣ̉a đṍt khụng đúng nhƣ thƣ̣c tờ́ đƣợc cṍp . Tỡnh trạng khiờ́u nại , tranh chṍp đṍt đai vờ̀ ranh giới , diờ ̣n tích sau khi các giao di ̣ch tƣ̣ thỏa thuõ ̣n của các chủ thờ̉ đã thƣ̣c hiờ ̣n thành cụng diờ̃n ra khá phụ̉ biờ́n.
Trong đṍu giá QSDĐ , cỏc thửa đất đem ra đấu giỏ trờn cơ sở đã nằm trong các dƣ̣ án đṍu giá QSDĐ đƣợc cơ quan có thõ̉m quyờ̀n phờ duyờ ̣t hoă ̣c cỏc thửa đất đã đƣợc cơ quan cú thõ̉m quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất trong trƣờng hợp đṍu giá đờ̉ bảo đảm thƣ̣c hi ện nghĩa vụ dõn sự , thƣơng ma ̣i. Cỏc thƣ̉a đṍt đã đƣợc xác đi ̣nh ranh giới, chỉ giới trờn bản đồ địa chớnh; đƣợc đóng mụ́c giới cụ́ đi ̣nh rõ ràng trờn thƣ̣c đi ̣a . Ngƣời trúng đṍu giá QSDĐ hoàn toàn yờn tõm vờ̀ tính hợp pháp, tớnh đầy đủ về diện tớch, rừ ràng về ranh giới của lụ đṍt mình đã trúng trong quá trình đṍu giá.
Thứ tư, đấu giỏ QSDĐ là phương thức nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước
Do hạn chờ́ trong cụng tỏc QLNN về đất đai, nờn nhƣ̃ng năm qua hoạt động giao đất, cho thuờ đất ở nhiờ̀u địa phƣơng diờ̃n ra khỏ tùy tiện, phỏ vỡ quy hoạch đã có nhiờ̀u tác đụ ̣ng đờ́n quỏ trỡnh phỏt triển kinh tờ́ - xã hội. Viờ ̣c đi ̣nh giỏ đất để giao đất, cho thuờ đṍt của nhiờ̀u đi ̣a phƣơng còn thṍp so với giá thƣ̣c tờ́ giao di ̣ch trờn thi ̣ trƣờng . Đõy là nguyờn nhõn cơ bản làm thất thoỏt nguồn thu rất lớn cho ngõn sỏch.
Để khắc phục tỡnh trạng trờn, Nhà nƣớc chủ trƣơng thực hiện giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thụng qua đấu giỏ QSDĐ. Thụng qua hỡnh thức đấu giỏ QSDĐ đã giúp cỏc địa phƣơng huy đụ ̣ng mụ ̣t nguụ̀n thu tƣơng đụ́i lớn, đóng góp vào ngõn sách đi ̣a phƣơng , gúp phần đõ̀u tƣ cơ sở ha ̣ tõ̀ng, đảm bảo an sinh xã hụ ̣i , bảo vệ mụi trƣờng , gúp phần thực hiện nhiệm vụ phỏt triển kinh tờ́ - xã hội của địa phƣơng, trong đú nhƣ tỉnh Quảng Bỡnh qua 04 năm (2012, 2013, 2014, 2015), thụng qua hoa ̣t đụ ̣ng đṍu giá QSDĐ đã thu đƣợc tổng số tiền là 623.555.338.841 đụ̀ng [46], [47], [48], [49] và đặc biệt cuộc đấu giỏ tổ chức vào thỏng 5 năm 2015 tại Trung tõm Dịch vụ bỏn đṍu giá tài sản Q uảng Bỡnh với 17 lụ đất đƣa ra đấu giỏ với giỏ khởi điểm 26,66 tỷ, quỏ trỡnh tổ chức đấu giỏ đã thu đƣợc tổng số tiền 34,7 tỷ, chờnh lệch so với giỏ khới điểm 8,7 tỷ đồng (tăng 33%) hay “tại thành phụ́ Hà Nụ̣i năm 2008 toàn thành phố đấu giỏ được 2.688 tỷ đồng, đạt 104% kờ́ hoạch năm; năm 2009 đṍu giá 23 dự án, diờ ̣n tích là 6,75 ha, sụ́ tiờ̀n thu được là 1.997,5 tỷ đồng, đạt 58% kờ́ hoạch năm” [25, tr.47].