chỉnh viờ ̣c mua bán QSDĐ (mụ ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biờ ̣t), là một phƣơng thức để Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất , cho thuờ đṍt hoă ̣c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n nghĩa vụ dõn sự , kinh tờ́. Viờ ̣c xõy dƣ̣ng và hoàn thiờ ̣n hờ ̣ thụ́ ng pháp luõ ̣t vờ̀ đṍu giá QSDĐ nhằm mu ̣c tiờu đáp ƣ́ng yờu cõ̀u của đời sống kinh tờ́ xã hội và vai trò quản lý của Nhà nƣớc về đất đai.
Trong nhƣ̃ng năm gõ̀n đõy , trờn cơ sở quan điờ̉m của Đảng vờ̀ tiờ́p tu ̣c hoàn thiện hệ thống phỏp luật theo cơ chờ́ thị trƣờng , đi ̣nh hƣớng XHCN , lĩnh vực đấ t đai nói chung và đṍu giá QSDĐ đã có nhiờ̀u đụ̉i mới , với nhiờ̀u văn bản QPPL điờ̀ u chỉnh trong lĩnh vƣ̣c này đã kịp thời thể chờ́ húa chủ trƣơng của Đảng, cụ thể húa quy đi ̣nh của Hiờ́n pháp (1992, 2013). Đó chớnh là kờ́t quả của việc N hà nƣớc ta đã ban hành rất nhiều văn bản QPPL điều chỉnh trong hoạt động đấu giỏ QSDĐ , tiờu biờ̉u đó là Nghi ̣ đi ̣nh sụ́ 05/2005/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và đă ̣c biờ ̣t là Luõ ̣t Đṍt đai (2003, 2013), Luõ ̣t Đṍu giá tài sản năm 2016 và nhiều văn bản quy đi ̣nh chi tiờ́t hƣớng dõ̃n thi hành . Nụ ̣i dung điờ̀u chỉnh của pháp luõ ̣t vờ̀ đṍu giá QSDĐ thờ̉ hiờ ̣n ở nhƣ̃ng khía ca ̣nh sau:
Thứ nhất, quy định những nguyờn tắc trong đṍu giá QSDĐ , định giỏ đất: đõy là những quan điờ̉m chỉ đạo trong quỏ trỡnh đấu giỏ QSDĐ đảm bảo việc đấu giỏ QSDĐ đúng quy định của phỏp luật, bảo đảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc chủ thể trong đấu giỏ QSDĐ. Viờ ̣c đi ̣nh giá đṍt phải đảm bảo theo mục đớch sử dụng đất hợp phỏp tại thời điểm định giỏ ; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giỏ đất phổ biờ́n trờn thị trƣờng của loại đất cú cùng mục đớch sử dụng đã chuyển nhƣợng; cùng một thời điểm, cỏc thửa đất liền kề nhau cú cùng mục đớch sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thỡ cú mức giỏ nhƣ nhau.
Thứ hai, quy đi ̣nh xỏc định quỹ đất đấu giỏ: Quỹ đất đƣợc sử dụng để
cỏc cụng trỡnh nhƣ trụ sở làm việc của cỏc cơ quan nhà nƣớc, cỏc tổ chức chớnh trị, chớnh trị - xã hội, cỏc tổ chức xã hội, tổ chức kinh tờ́; đất sử dụng cho mục đớch xõy dựng cỏc cụng trỡnh, làm mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho xõy dựng cỏc cụng trỡnh dõn sinh; đất sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, làm muối; đất sử dụng cho mục đớch quốc phòng, an ninh... Hiờ́n pháp năm 2013 quy đi ̣nh, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nhƣng Nhà nƣớc lại khụng trực tiờ́p sử dụng toàn bộ đất đai mà phần lớn đất đai đƣợc giao cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng với nhiờ̀u mu ̣c đích khác nhau thụng qua cỏc hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất hoặc cụng nhận QSDĐ. Đối với hỡnh thức giao đất cú thu tiờ̀n sƣ̉ dụng đất và cho thuờ đṍt hoă ̣c cụng nhõ ̣n QSDĐ thụng qua viờ ̣c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thƣ̣c hiờ ̣n nghĩa vụ dõn sự , kinh tờ́ thỡ Nhà nƣớc thức hiờ ̣n thụng qua phƣơng thƣ́c đấu giỏ QSDĐ.
Thứ ba, quy định về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ thể trong cỏc quan hệ phỏp luật đấu giỏ QSDĐ: Đấu giỏ QSDĐ để Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất hoă ̣c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n nghĩa vu ̣ dõn sƣ̣, kinh tờ́ là một trỡnh tự gồm nhiều giai đoạn với nhiều thủ tục khỏc nhau, nhiều quan hệ đan xen, nờn việc xỏc định chủ thể trong quan hệ đấu giỏ QSDĐ cũng nhƣ xỏc định quyền, nghĩa vụ của cỏc chủ thể này là một vấn đề phức tạp. Chủ thể của quan hệ phỏp luật đấu giỏ QSDĐ trƣớc hờ́t phải đỏp ứng đầy đủ tƣ cỏch chủ thể phỏp luật. Cỏc chủ thể đú cú thể là Nhà nƣớc, tổ chức, cỏ nhõn và cỏc chủ thể khỏc, về tổng thể bao gồm: Bờn cú QSDĐ (bao gụ̀m: Nhà nƣớc; cỏ nhõn, tụ̉ chƣ́c, hụ ̣ gia đình có QSDĐ; bờn nhõ ̣n bảo đảm tài sản là QSDĐ do các tụ̉ chƣ́c, cỏ nhõn sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ), bờn tham gia đấu giỏ QSDĐ và bờn tổ chức đấu giỏ QSDĐ.
Hiện nay, phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ ở nƣớc ta quy định bờn tham gia đấu giỏ QSDĐ là tổ chức, cỏ nhõn phải đỏp ứng cỏc điều kiện theo luật định ,
đó là bờn tham gia đấu giỏ phải thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hỡnh thức cú thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nƣớc cho thuờ đất; cỏc tổ chức, cỏ nhõn phải cú nhu cầu sử dụng đất và đỏp ứng đủ cỏc điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài chớnh; ngƣời tham gia đấu giỏ khụng thuộc trƣờng hợp bị phỏp luật cấm tham gia đấu giỏ.
Tuy nhiờn, đṍt đai là tài sản đặc biệt, thuụ ̣c sở hƣ̃u toàn dõn , do Nhà nƣớc thụ́ng nhṍt quản lý, vỡ vậy khỏc với việc tham gia đṍu giá các loa ̣i tài sản khỏc. Khi tham gia vào quan hờ ̣ đấu giỏ QSDĐ ngoài việc đỏp ứng điều kiện về năng lực chủ thể theo quy định của phỏp luật dõn sự thỡ cỏc chủ thể của quan hệ phỏp luật đấu giỏ QSDĐ nhất thiờ́t phải đỏp ứng một số điều kiện nhất định. Do đó, phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ phải xỏc định rừ tƣ cỏch của chủ thể “đặc biệt” này trong quan hệ đấu giỏ QSDĐ, đảm bảo thờ̉ hiờ ̣n nguyờn tắc bình đẳng trong đấu giỏ QSDĐ.
Thứ tư, quy định trỡnh tự, thủ tục đấu giỏ QSDĐ: Đấu giỏ QSDĐ là quan hờ ̣ tài sản , hàng húa qua trung gian , vỡ vậy, để thực hiện đƣợc giao dịch này cỏc bờn phải thụng qua hỡnh thức phỏp lý là ký kờ́t và thực hiện hợp đồng. Tuy nhiờn, do quan hờ ̣ đṍu giá QSDĐ vƣ̀a mang chṍt dõn sƣ̣ - thƣơng ma ̣i, vƣ̀a mang tính chṍt hành chính. Do đó, trong các khõu tụ̉ chƣ́c thƣ̣c hiờ ̣n đờ̉ đi đờ́n đớch cuụ́i cùng là tổ chức đấu giỏ QSDĐ , quan hờ ̣ hợp đụ̀ng khụng phải lúc nào cũng rừ nét.
Đối với cỏc quan hệ cú tớ nh chṍt chṍp hành - điờ̀u hành, phỏt sinh giƣ̃a các chủ thờ̉ trong thƣ̣c hiờ ̣n các hoa ̣t đụ ̣ng nhƣ: Lõ ̣p, quyờ́t đi ̣nh quỹ đṍt đṍu giá ; lõ ̣p dƣ̣ án đṍu giá QSDĐ đờ̉ giao đṍt có thu tiờ̀n sƣ̉ du ̣ng đṍt hoă ̣c cho thuờ đṍt; quyờ́t đi ̣nh lƣ̣a cho ̣n tụ̉ chƣ́c đṍu giỏ QSDĐ; quyờ́t đi ̣nh giá khởi điờ̉m… . bản chất của cỏc quan hệ này là cỏc quan hệ quản lý hành chớnh nhà nƣớc [25, tr.84, 85].
năng đṍu giá tài sản trong đú cú QSDĐ: Xã hội càng phỏt triển, vấn đề đặt ra là cần quản lý chặt chẽ cỏc tổ chức đƣợc thành lập đảm bảo cỏc tổ chức đú vừa hoạt động theo điều lệ, tụn chỉ mục đớch của tổ chức mà còn phải đảm bảo tuõn theo quy định của phỏp luật một cỏch nghiờm túc, đảm bảo duy trỡ xã hội phỏt triển trong một trật tự nhất định. Theo đó, để quản lý cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản, trong đó có đṍu giá QSDĐ là cụng việc của cỏc cơ quan hành chớnh nhà nƣớc nhƣ Bộ Tƣ phỏp, Bụ ̣ Kờ́ hoa ̣ch và Đõ̀u tƣ, Sở Tƣ phỏp, Sở Kờ́ hoạch và Đầu tƣ.
Thứ sỏu, quy đi ̣nh về xử lý vi phạm trong thực hiện phỏp luật về bỏn đấu giỏ tài sản, trong đó có đṍu giá QSDĐ: Phỏp luật nƣớc ta quy định về việc xử lý đối với hỡnh thức thụng đồng, dỡm giỏ và cỏc hành vi vi phạm trong thực hiện phỏp luật về đṍu giá QSDĐ (Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 thỏng 9 năm 2013 của Chớnh phủ quy định xử phạt vi phạm hành chớnh trong lĩnh vực bổ trợ tƣ phỏp, hành chớnh tƣ phỏp, hụn nhõn và gia đình, thi hành án dõn sƣ̣, phỏ sản doanh nghiệp , hợp tác xã ). Tuy nhiờn, hỡnh thức xử lý võ̃n đang còn nhẹ, mƣ́c xử lý còn thấp, vỡ vậy dõ̃n đờ́n tỡnh trạng vi phạm phỏp luật trong đấu giỏ võ̃n còn xảy ra, đối với QSDĐ thỡ với khoản lợi nhuận thu đƣợc rất lớn qua việc thụng đồng, dỡm giỏ, vi phạm cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục, điều kiện đấu giỏ do vậy dù cú xử phạt nhƣng võ̃n vi phạm.