Cỏc quy định về nguyờn tắc đấu giỏ quyền sử dụng đất

2.1. Thực trạng phỏp luật về đấu giỏ quyền sử dụng đất

2.1.1. Cỏc quy định về nguyờn tắc đấu giỏ quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ là mụ ̣t phƣơng thƣ́c phõn phụ́i đṍt đai đă ̣c biờ ̣t của Nhà nƣớc, khỏc với giao đất , cho thuờ đṍt theo hình thƣ́c thụng thƣờng . Vỡ vậy phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ đã quy đi ̣nh các nguyờn tắc đṍu giá QSDĐ khá chă ̣t chẽ, nhằm đảm bảo quyờ̀n lợi của các bờn chủ thờ̉ khi tham gia quan hờ ̣ phỏp luật này. Theo đó, tại Điều 3 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Điờ̀u 117 Luõ ̣t Đṍt đai năm 2013 cơ bản đờ̀u xác đi ̣nh cỏc nguyờn tắc tro ng đṍu giá QSDĐ bao gụ̀m : Đấu giỏ QSDĐ đƣợc thực hiện cụng khai, liờn tục, khỏch quan, trung thực, bỡnh đẳng, bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham giá. Việc đấu giỏ QSDĐ phải đúng trỡnh tự, thủ tục theo quy định của phỏp luật về đất đai và phỏp luật về đấu giỏ tài sản.

Với quy định này một lần nữa khẳng định QSDĐ là một tài sản đặc biờ ̣t, viờ ̣c đṍu giá QSDĐ phải tuõn theo mụ ̣t nguyờn tắc chă ̣t chẽ đảm bảo “cụng khai”, thƣ̣c hiờ ̣n mụ ̣t cách “liờn tu ̣c” khụng gián đoa ̣n cho đờ́n khi có ngƣời trúng đ ấu giỏ QSDĐ. Tuy nhiờn, với quy đi ̣nh “ đúng trình tƣ̣, thủ tục theo quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t vờ̀ đṍt đai” còn rṍt chung chung, cõ̀n phải đƣợc cu ̣ thờ̉ hóa, tƣơng thích với quy đi ̣nh của Luõ ̣t Đṍt đai “Quỏ trỡnh tụ̉ chức đấu giỏ QSDĐ cũn phải đảm bảo tuõn thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đụ thị, quy hoạch khu dõn cư nụng thụn, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả”.

2.1.2. Quy đi ̣nh vờ̀ chủ thể tham gia đṍu giá quyền sử dụng đất

Đấu giỏ QSDĐ để Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất hoă ̣c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n nghĩa vu ̣ dõn sƣ̣, kinh tờ́ là một trỡnh tự gồm nhiều giai đoạn với nhiều thủ tục khỏc nhau, nhiều quan hệ đan xen lõ̃n nhau cho nờn việc xỏc định chủ thể tham gia quan hệ đấu giỏ QSDĐ cũng nhƣ xỏc định quyền, nghĩa vụ của cỏc chủ thể này khi tham gia quan hệ phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ là một vấn đề phức tạp. Chủ thể của quan hệ phỏp luật đấu giỏ QSDĐ trƣớc hờ́t phải đỏp ứng đầy đủ tƣ cỏch chủ thể phỏp luật. Cỏc chủ thể này cú thể là cỏc tổ chức, cỏ nhõn và cỏc chủ thể khỏc. Chủ thể trong quan hệ đấu giỏ QSDĐ về tổng thể bao gồm: Bờn có QSDĐ đem ra đṍu giá, bờn tham gia đṍu giá QSDĐ và bờn tổ chức đấu giỏ QSDĐ.

Thứ nhṍt, đụ́i với bờn tham gia đấu giỏ QSDĐ

Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy đi ̣nh Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất trong cỏc trƣờng hợp sau đõy: (i) Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc giao đất ở; (ii) Tổ chức kinh tờ́ đƣợc giao đất để thực hiện dự ỏn đầu tƣ xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc để bỏn kờ́t hợp cho thuờ; (iii) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp cú vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện dự ỏn đầu tƣ xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc để bỏn kờ́t hợp cho thuờ; (iv) Tổ chức kinh tờ́ đƣợc giao đất thực hiện dự ỏn đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Quy định nhƣ trờn về cơ bản là phù hợp với mục đớch sử dụng cỏc loại đất và phù hợp với cơ chờ́ tài chớnh trong hoạt động của cỏc cơ quan nhà nƣớc, cỏc tổ chức chớnh trị, tổ chức chớnh trị - xã hội theo quy định của phỏp luật hiện hành. Tuy nhiờn, về vấn đề này cũng cần đặt ra một số vṍn đờ̀ cõ̀n bàn sau đõy:

Nờ́u theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 thỡ một trong nhƣ̃ng đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất là cỏc tổ chức kinh

khỏc nhƣ tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp dõn lập,… Vậy cỏc tổ chức này cú thuộc đối tƣợng tham gia đấu giỏ QSDĐ khụng? vấn đề này hiện nay chƣa đƣợc quy định cụ thể trong phỏp luật đất đai, cũng nhƣ phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ hiện hành.

Hơn nƣ̃a , chủ thể của cỏc quan hệ phỏp luật đất đai cú thể là cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong nƣớc hoặc cỏc tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài. Tuy nhiờn, liờn quan đờ́n vṍn đờ̀ đảm bảo an ninh , lợi ích quụ́c gia , dõn tụ ̣c vṍn đờ̀ này cõ̀n phải cõn nhắc . Hiện nay, chúng ta đang tiờ́p tục thực thi chớnh sỏch mở cửa hụ ̣i nhõ ̣p với nhiờ̀u quụ́c gia , vùng lãnh thổ trờn thờ́ giới cùng với việc đề ra nhiều chớnh sách, ƣu đãi cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài trong sử dụng đất. Tuy nhiờn, phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ còn thiờ́u những quy định cụ thể về vấn đề này.

Khi tổ chức đấu giỏ QSDĐ, cú quan điểm cho rằng tổ chức, cỏ nhõn nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về nƣớc làm ăn, sinh sống cú thể tham gia đấu giỏ QSDĐ. Nhƣng cũng cú quan điểm cho rằng cần phải cú những hạn chờ́ đối với những đối tƣợng này. Do cú những quan điểm khỏc nhau nhƣ vậy nờn hầu hờ́t cỏc tỉnh, thành phố khi tổ chức đấu giỏ QSDĐ, trong cỏc quy chờ́ đấu giỏ QSDĐ đều còn hạn chờ́ về vấn đề này [25, tr.160 - 161].

Việt Nam đã trở thành thành viờn của nhiờ̀u tụ̉ chƣ́c quụ́c tờ́ , viờ ̣c tham gia, gia nhõ ̣p, phờ duyờ ̣t nhiờ̀u điờ̀u ƣớc quụ́c t ờ́ đã tạo thuận lợi cho đất nƣớc phỏt triển. Tuy nhiờn, phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ hiện chƣa quy định cu ̣ thờ̉ điờ̀u kiờ ̣n đờ̉ cỏc tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài tham gia đấu giỏ QSDĐ, dõ̃n đờ́n cú địa phƣơng quy định cho phép cỏc tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài tham gia đấu giỏ, nhƣng cũng cú địa phƣơng quy định khụng cho phép cỏc tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài tham gia đấu giỏ. Theo tỏc giả vấn đề này cần đƣợc quy định rừ ràng, cụ thể, tạo mụi trƣờng đầu tƣ bỡnh đẳng giữa cỏc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và cỏc nhà đầu tƣ trong nƣớc, thúc đõ̉y quỏ trỡnh hội nhập của nƣớc ta.

Mă ̣t khác, theo quy đi ̣nh của Luõ ̣t Đṍt đai 2013, căn cứ để Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất, cho phép chuyển mục đớch sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 52 là: (i) Kờ́ hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thõ̉m quyền phờ duyệt; (ii) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự ỏn đầu tƣ, đơn xin giao đất, thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất.

Nhƣ vậy, theo quy định này thỡ nhu cầu sử dụng đất là một căn cứ quan trọng để Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuờ đất. Nhà nƣớc chỉ giao đất hoặc cho thuờ đất khi cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nhu cầu sử dụng đất, cú khả năng sử dụng đất đúng mục đớch mà cơ quan nhà nƣớc cú thõ̉m quyền đã phờ duyệt và nhu cầu đú đƣợc thể hiện trong dự ỏn đầu tƣ, trong đơn xin giao đất, cho thuờ đất. Tuy nhiờn, do pháp luõ ̣t vờ̀ đṍu giá QSDĐ khụng quy đi ̣nh ngƣời tham gia đṍu giá QSDĐ phải có nhu cõ̀u sƣ̉ du ̣ng đṍt dõ̃n đờ́n tình tra ̣ng ngƣời ngƣời, nhà nhà đều lập hồ sơ t ham gia đṍu giá khi ta ̣i đi ̣a bàn có tụ̉ chƣ́c đṍu giỏ QSDĐ, sau đó ho ̣ tụ̉ chƣ́c thỏa hiờ ̣p với nhau đờ̉ khụ́ng chờ́ cho mụ ̣t ngƣời trúng đấu giỏ với mức chờnh lệch khụng đỏng kể so với giỏ khởi điểm , ngƣời trúng đấu giỏ sẽ “lại quả” cho nhƣ̃ng ngƣời tham gia đṍu gia đṍu giá mụ ̣t khoản tiờ̀n lớn hơn khoản tiờ̀n ho ̣ đã đă ̣t co ̣c. Với viờ ̣c làm này đã ảnh hƣởng đờ́n tính cạnh tranh cụng khai trong tham gia đấu giỏ QSDĐ , làm giảm nguồn thu của ngõn sách của Nhà nƣớc, làm cho tiền của Nhà nƣớc rơi vào túi cỏ nhõn một cỏch cụng khai.

Vỡ vậy, theo tác giả phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ cần thiờ́t phải quy định cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn muốn tham gia đấu giỏ phải chứng minh đƣợc nhu cầu sử dụng đất thực tờ́ của họ và nhu cầu sử dụng đất nhƣ là một trong những điều kiện cú tớnh bắt buộc để xỏc định tƣ cỏch ngƣời tham gia đấu giỏ.

Ngoài ra, đụ́i với ngƣời tham gia đấu giỏ thuộc trƣờng hợp bị phỏp luật cấm tham gia đấu giỏ. Đƣợc quy đi ̣nh tại Điều 30, Nghị định số 17/2010/NĐ-

CP và hiện nay tại Khoản 4 Điờ̀u 38 Luõ ̣t Đṍu giá tài sản bao gồm những đối tƣợng sau: Ngƣời khụng cú năng lực hành vi dõn sự, ngƣời có khó khăn trong nhõ ̣n thƣ́c , làm chủ hành vi hoặc tại thời điểm đăng ký tham gia đấu g iỏ khụng nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mỡnh; ngƣời làm việc trong tổ chức đấu giỏ tài sản, nơi thực hiện bỏn đấu giỏ tài sản đú, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị em ruột của đṍu giá viờn điờ̀u hành cuụ ̣c đṍu giá; ngƣời trực tiờ́p giỏm định, định giỏ tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị em ruột của ngƣời trực tiờ́p giỏm định, định giỏ tài sản; ngƣời đƣợc chủ sở hữu uỷ quyền xƣ̉ lý tài sản, ngƣời cú quyền quyờ́t đi ̣nh bỏn tài sản, ngƣời ký hợp đồng dịch vụ đấu giỏ tài sản, ngƣời cú quyền quyờ́t định bỏn tài sản của ngƣời khỏc theo quy định của phỏp luật và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của nhƣ̃ng ngƣời này ; ngƣời khụng cú quyền mua tài sản đấu giỏ theo quy định của phỏp luật ỏp dụng đối với loại tài sản đú.

Với quy định nờu trờn của phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ đã làm hạn chờ́ quyờ̀n có tài sản mà cu ̣ thờ̉ ở đõy là QSDĐ của nhƣ̃ng ngƣời trƣ̣c tiờ́p làm viờ ̣c trong tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản, nơi thực hiện bỏn đấu giỏ tài sản đú. Thƣ̣c tờ́ hiờ ̣n nay, cú một số địa phƣơng trong đú cú tỉnh Quảng Bỡnh trờn địa bàn tỉnh chỉ cú duy nhất tổ chức đấu giỏ chuyờn nghiệp (Trung tõm Dịch vụ bỏn đấu giỏ tài sản - đơn vi ̣ sƣ̣ nghiờ ̣p thuụ ̣c Sở Tƣ pháp) hoặc tổ chức định giỏ tài sản thỡ với việc quy định “…ngƣời làm việc trong tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản, nơi thực hiện bỏn đấu giỏ tài sản đú, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị em ruột của Đấu giỏ viờn; ngƣời trực tiờ́p giỏm định, định giỏ tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị em ruột của ngƣời đú…” nờ́u cú nhu cầu sử dụng đất sẽ khụng đƣợc đấu giỏ QSDĐ nhƣ đã nờu trờn, mặc dù họ cú nhu cầu thực sự. Việc quy định của phỏp luật nhƣ hiện nay vụ tỡnh làm hạn chờ́ quyền sử dụng hợp phỏp tài sản của những đối tƣợng trờn; đồng thời, dõ̃n đờ́n tỡnh trạnh những ngƣời thuộc trƣờng hợp trờn phải nhờ ngƣời khỏc tham gia đṍu giá QSDĐ mà phỏp

luật khụng thể kiểm soỏt đƣợc. Vỡ vậy, theo tác giả phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ cần thiờ́t phải quy đi ̣nh để cỏc đối tƣợng trờn khi cú nhu cầu cũng đƣợc tham gia đấu giỏ, trờn nguyờn tắc “độc lập, trung thực, cụng khai, minh bạch, cụng bằng, khỏch quan” trong đṍu giá tài sản, song phải đảm bảo khụng đƣợc lợi dụng để trục lợi nhu cầu cỏ nhõn.

Thứ hai, đụ́i với bờn tụ̉ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất

Đấu giỏ QSDĐ là cơ sở đờ̉ xác đi ̣nh chủ thể sử dụng đất thụng qua hỡnh thức giao đất cú thu tiờ̀n sƣ̉ du ̣ng đṍt, cho thuờ đất hoă ̣c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm là QSDĐ đờ̉ thƣ̣c hiờ ̣n nghĩa vụ dõn sự, kinh tờ́ khi ngƣời đó trúng đṍu giá QSDĐ. Tham gia trong quan hờ ̣ này bao gụ̀m bờn tham gia đṍu giá, bờn có QSDĐ đem ra đṍu giá và tụ̉ chƣ́c thƣ̣c hiờ ̣n đṍu giá. Vỡ vậy, cần thiờ́t phải xỏc định bờn chủ thể tổ chức đấu giỏ trong quan hệ phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ đất.

Trƣớc đõy, trong Quy chờ́ bán đṍu giá QSDĐ đều quy đi ̣nh bờn tổ chức đấu giỏ là UBND cấp cú thõ̉m quyền giao đất hoặc cho thuờ đất, đó là UBND cṍp tỉnh (đụ́i với trƣờng hợp giao đṍt , cho thuờ đṍt cho tụ̉ chƣ́c ), UBND cṍp huyờ ̣n (đụ́i với trƣờng hợp giao đṍt, cho thuờ đṍt đụ́i với hụ ̣ gia đình, cỏ nhõn) và để tổ chức thực hiện việc đấu giỏ QSDĐ , UBND cṍp có thõ̉m quyờ̀n đƣợc giao quyờ̀n tụ̉ chƣ́c đ ấu giỏ QSDĐ thành lập Hội đồng đấu giỏ, thành phần bao gụ̀m đa ̣i diờ ̣n các cơ quan chuyờn mụn có liờn quan nhƣ tài chớnh, tài nguyờn và mụi trƣờng, xõy dựng, kờ́ hoạch và đầu tƣ và mụ ̣t sụ́ cơ quan có liờn quan.

Quỏ trỡnh thực hiện đấu giỏ QSDĐ thụng qua việc điều hành của Hội đụ̀ng đṍu giá vờ̀ cơ bản đã mang la ̣i hiệu quả tớch cực. Tuy nhiờn, nờ́u quy định UBND cṍp tỉnh, huyờ ̣n - cơ quan có thõ̉m quyờ̀n giao đṍt , cho thuờ đṍt đụ̀ng thời là cơ quan có thõ̉m quyờ̀n tụ̉ chƣ́c đṍu giá QSDĐ (thụng qua Hụ ̣i đụ̀ng đṍu giá) thỡ UBND cấp tỉnh, cṍp huyờ ̣n sẽ trở thành mụ ̣t bờn của quan hệ phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ, vừa là “ngƣời cú QSDĐ đem ra đấu giỏ ”, vừa là

“ngƣời tụ̉ chƣ́c đấu giỏ QSDĐ ”. Trong khi đó , theo quy đi ̣nh của Luõ ̣t Tụ̉ chƣ́c HĐND, UBND nay là Luõ ̣t Tụ̉ chƣ́c chính quyờ̀n đi ̣a phƣơng , Luõ ̣t Đṍt đai năm 2003, 2013 thỡ UBND cỏc cấp là cơ quan hành chính ở đi ̣a phƣơng , thực hiện chức năng QLNN ở địa phƣơng, gúp phần bảo đảm sự chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ mỏy hành chớnh nhà nƣớc từ trung ƣơng tới cơ sở:

Viờ ̣c các cơ quan QLNN có thõ̉m quyờ̀n giao đṍt , cho thuờ đṍt vƣ̀a có vai trò là ngƣời có tài sản bán đṍu giá , vƣ̀a có vai trò là ngƣời bán đṍu giá tài sản đã dõ̃n đờ́n nhiờ̀u hờ ̣ lu ̣y trong quá trình tụ̉ chƣ́c thƣ̣c hiờ ̣n đṍu giá QSDĐ theo kiờ̉u “vƣ̀a đá bóng vƣ̀a thụ̉i còi”, vƣ̀a thiờ́u tính chu yờn nghiờ ̣p , vƣ̀a ta ̣o điờ̀u kiờ ̣n dờ̃ phát sinh các hành vi tiờu cực [25, tr.176]

Hiờ ̣n nay, để khắc phục những tồn tại , hạn chờ́ trong thực hiện cỏc quy đi ̣nh vờ̀ bán đṍu giá tài sản trong đó có đṍu giá QSDĐ nhƣ: số doanh nghiệp thực chất hoạt động chuyờn nghiệp về đấu giỏ tài sản là rất ớt, phần lớn doanh nghiệp còn lại chỉ đăng ký hoạt động đấu giỏ tài sản mà khụng thực hiện phiờn đấu giỏ nào trờn thực tờ́. Số Trung tõm Dịch vụ bỏn đấu giỏ tài sản tự chủ về kinh phớ hoạt động còn chƣa nhiều; một số Trung tõm hoạt động chủ yờ́u dựa vào nguồn ngõn sỏch của nhà nƣớc (theo sụ́ liờ ̣u đƣợc nờu trong Tờ trỡnh của Chớnh phủ trỡnh Quốc hội ban hành Luật Đấu giỏ tài sản thỡ đờ́n ngày 31/12/2014, cú 12/63 Trung tõm tự chủ 100% về tài chớnh, 46/63 Trung tõm đƣợc Nhà nƣớc bao cấp một phần kinh phớ, 5/63 Trung tõm đƣợc bao cấp 100% kinh phớ); một số nơi võ̃n còn tỡnh trạng thành lập Hội đồng để bỏn đấu giỏ tài sản khụng đúng quy định của phỏp luật thỡ Luõ ̣t Đṍu giá tài sản ra đời đã mụ ̣t lõ̀n nƣ̃a khẳng đi ̣nh bờn tụ̉ chƣ́c bỏn đấu giỏ tài sản là Trung tõm Dịch vụ đấu giỏ tài sản do UBND cấp tỉnh quyờ́t định thành lập , là đơn vị sự nghiệp cụng lập thuộc Sở Tƣ phỏp và Doanh nghiệp đấu giỏ tài sản đƣợc thành lập, tổ chức và hoạt động dƣới hỡnh thức doanh nghiệp tƣ nhõn, cụng ty hợp danh.

Nhƣ vậy, việc tỏch bạch cỏc hoạt động QLNN với di ̣ch vu ̣ cụng trong lĩnh vực đất đai ; xỏc định rừ vị trớ, vai trò của cỏc cơ quan QLNN về đất đai thƣ̣c hiờ ̣n nhiờ ̣m vu ̣ mang tính chất hành chớnh với tổ chức, doanh nghiờ ̣p thƣ̣c hiờ ̣n nhiờ ̣m vu ̣ sƣ̣ nghiờ ̣p trong hoa ̣t đụ ̣ng bán đṍu giá tài sản , trong đó có QSDĐ là một trong điều kiện đảm bảo và nõng cao hiệu quả của hoạt động đấu