trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Những nhược điểm đã phân tích ở trên được tạo ra bởi một số nguyên nhân nhất định mà điển hình là các nguyên nhân sau đây.
Thứ nhất, sự biến động khá sâu sắc và mạnh mẽ của các quan hệ
xã hội trong nền kinh tế thị trường phát triển với tốc độ cao ở nước ta, đã làm cho nhiều quy định trong pháp luật rơi vào trạng thái khơng phù hợp, khơng đáp ứng được địi hỏi của thực tiễn đời sống xã hội.
Thứ hai, nhận thức chưa đúng đắn, chưa đầy đủ của các công
chức nhà nước và của nhân dân về thị trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Đến nay, trong đội ngũ cơng chức và trong nhân dân, kể cả những cán bộ trong ngành địa chính, cán bộ hoạch định chính sách, người tham gia thị trường, vẫn cịn có quan điểm coi thị trường bất động sản ở nước ta đang diễn ra dưới dạng "thị trường ngầm", mà chưa được pháp luật chính thức thừa nhận. Thậm chí
nhiều người còn rằng Luật Đất đai khơng cho phép góp vốn. Bên cạnh đó, trong xã hội vẫn phổ biến tư tưởng cho rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tương tự việc mua bán các hàng hóa khác, khơng cần làm thủ tục đăng ký góp vốn, xóa đăng ký góp vốn mà chỉ cần thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và khơng chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa Chính (nay là Bộ Tài nguyên và Mơi trường) thì có khoảng 30% số các giao dịch về bất động sản được đăng ký, còn lại 70% các giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp xác nhận. Các giao dịch chính thức chủ yếu do các tổ chức thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất...
Hiện nay, thị trường bất động sản khơng chính thức hoạt động mạnh, nổi lên là một thách thức với xã hội và công tác quản lý nhà nước. Đây có thể coi là một tồn tại trong việc hoạch định cơ chế, chính sách cho thị trướng bất động sản và công tác quản lý thị trường này.
Thứ ba, tổ chức bộ máy các cơ quan có thẩm quyền xây dựng
pháp luật chưa đủ mạnh để thực hiện nhiệm vụ được giao.
Do hoạt động xây dựng pháp luật cần được tiến hành đồng bộ ở tất cả các khâu khác nhau, như: khảo sát thực tiễn, nghiên cứu lý luận, soạn thảo, thẩm định văn bản, đánh giá tác động của văn bản đến các quan hệ xã hội... nên cần có một đội ngũ đơng đảo và chun nghiệp để đảm nhận cơng tác này. Trong khi đó, đội ngũ những người làm công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nói chung, xây dựng pháp luật về
góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng là rất mỏng, được biên chế dàn trải ở nhiều cơ quan khác nhau và thiếu sự phối hợp chặt chẽ. Vì vậy, nhìn chung về tổ chức thì có thể xác định là chưa đủ mạnh để có thể kịp thời phát hiện và xử lý những điểm bất hợp lý trong pháp luật hiện hành.
Thứ tư, chi phí cho hoạt động của các cơ quan nhà nước chưa đáp
ứng được đòi hỏi của thực tiễn hoạt động của các cơ quan nhà nước. Với nguồn kinh phí được cấp là khá hạn chế nên không đủ để tiến hành những hoạt động cần thiết trong quy trình xây dựng pháp luật; không thể mua sắm những trang thiết bị cần thiết để phục vụ cho việc nghiên cứu, khảo sát, phối hợp hoạt động của các cơ quan có liên quan. Điều đó đã ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc đến chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật quy định về thị trường bất động sản nói chung, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng.
Chương 3