1.3. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở và nhà ở
Thứ nhất, Khái niệm quyền sử dụng đất ở và nhà ở
Quyền sử dụng đất là một khái niệm đã được xuất hiện, ghi nhận trong các bản Hiến pháp và nhiều văn bản pháp luật liên quan. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác…là tài sản công thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đạo luật tối cao của nước ta quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho nhân dân trong việc thực hiện quyền quản lý và sở hữu.
Như vậy, dưới góc nhìn chủ quan thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của các tổ chức, cá nhân được tự chủ trong việc khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển Kinh tế - Xã hội của đất nước, cho chính lợi ích, nhu cầu của người có quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, canh tác, xây dựng nhà ở…và quyền năng này của công dân đã được pháp luật ghi nhận và bảo hộ.
Quyền sử dụng đất còn được cụ thể hóa tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2013 (Điều 4) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” hay Điều 197 BLDS 2015 quy định: “Đất đai…là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Có thể nói, quyền sử dụng đất còn được coi là một chế định quan trọng tồn tại trong quan hệ pháp luật đất đai, quan hệ dân sự bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất,thực hiện các giao dịch dân sự.
Quyền sử dụng đất ở và nhà ở cũng thuộc nhóm các quyền năng của người có quyền sử dụng đất, quyền năng này cũng chính là cơ sở và tiền đề trong việc người có quyền sử dụng đất tiến hành khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Trước hết, dựa trên cơ sở quy định tại Khoản 1, 2 điều 3 Luật nhà ở năm 2014, thì chúng ta có thể hiểu:
Nhà ở là công trình được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
Tại khoản 12, Điều 3 Luật này có quy định:
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan [24, Điều 3].
Như vậy, nhà ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân hay hộ gia đình được xác lập khi nhà ở đó được xây dựng trên diện tích đất ở hợp pháp của mình, tức đất ở dùng để xây dựng nhà ở phải được cấp GCN QSDĐ đứng tên người có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc nhận được nhà ở thông qua các hình thức mua bán, tặng cho thừa kế...
Riêng quyền về chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở, còn được cụ thể hóa theo tinh thần của Hiến pháp và Điều 4 Luật nhà ở năm 2014:
Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,..Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất ở và nhà ở nói riêng cũng đã được đề cập tại các văn bản pháp luật trước đó như: Luật
Đất đai 1993, 2003, 2013; Bộ luật dân sự 1995, 2005; Luật nhà ở năm 2005 và những văn bản pháp luật khác liên quan.Trong đó, đều ghi nhận và được pháp luật bảo hộ các quyền năng của người có quyền sử dụng trong việc thực hiện quyền sở hữu,quyền sử dụng đất ở và nhà ở.
Từ những phân tích trên, có thể khái quát: Quyền sử dụng đất ở và nhà ở là quyền của cá nhân, tổ chức được phép khai thác, sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế…đất ở và nhà ở do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng từ chủ thể khác.
Thứ hai, Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở.
Thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở là một trong những hình thức thừa kế tài sản, bản chất vẫn là một hình thức dịch chuyển quyền sử dụng đất ở và nhà ở của người đã chết sang cho những người còn sống theo pháp luật hoặc thừa kế theo di chúc. Tuy nhiên, Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có ý nghĩa cả về kinh tế, chính trị, xã hội, mặc dù là tài sản gắn với các cá nhân, tổ chức nhưng ngoài nhà ở thì quyền sử dụng đất ở chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà nước, nhưng người sử dụng đất cũng có các quyền năng tương tự như chủ sở hữu của loại tài sản.
Trong chế định thừa kế, thì thừa kế “Quyền sử dụng đất” luôn là một nội dung hết sức quan trọng. Quy định thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định chung về các hình thức thừa kế tài sản được quy định tại Luật đất đai và Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 1, Điều 167 Luật đất đai 2013 này cũng quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” [23, Điều 167].
Tuy rằng, BLDS năm 2015 không trực tiếp quy định riêng về thừa kế quyền sử dụng đất (như quy định tại Điều 733 BLDS năm 2005) nhưng thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được giám tiếp ghi nhận và bảo hộ cho người có di sản thừa kế, người được nhận di sản khi tham gia quan hệ thừa kế quy định tại phần thứ 4 của BLDS năm 2015.
Riêng thừa kế quyền của chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn được quy định chi tiết hơn tại khoản 1, Điều 10 Luật nhà ở năm 2014:
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế…, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất nói chung và quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói riêng có quyền khai thác nhà ở và đất ở nhằm mục đích là thỏa mãn nhu cầu sinh sống, đồng thời chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở được quyền xác lập các giao dịch dân sự với bên thứ ba thông qua hình thức chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế…tương tự như các quyền năng của người có quyền sử dụng đất.
Từ những cơ sở nêu trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở như sau: Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người chết cho người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.