Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.2. Một số vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự và giao dịch quyền sử
dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm
Ngành Luật đất đai sử dụng hai phương pháp điều chỉnh đó là phương pháp hành chính mệnh lệnh và phương pháp bình đẳng thỏa thuận. Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận là phương pháp đặc trưng của ngành Luật Dân sự, được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm. Khi nghiên cứu các quy định về giao dịch QSDĐ không thể tách rời khỏi việc nghiên cứu các giao dịch về dân sự.
Theo Điều 116 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Giao dịch dân sự là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự; là phương tiện pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc dịch chuyển tài sản và cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tất cả thành viên trong xã hội.
Trong quan hệ pháp luật (QHPL) đất đai, giao dịch QSDĐ được thực hiện phổ biến thông qua các hợp đồng về chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó cũng có những hành vi pháp lý đơn phương như việc lập di chúc trong quan hệ về thừa kế sử dụng đất. Có thể hiểu giao dịch QSDĐ là các GDDS về đất đai giữa các chủ thể của QHPL đất đai phù hợp với các quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Đặc điểm của giao dịch dân sự
Giao dịch có hai đặc điểm chính là: sự bày tỏ ý chí và hệ quả pháp lý phát sinh từ sự bày tỏ ý chí đó.
Về bày tỏ ý chí: ý chí được bày tỏ một cách rõ ràng khi được bộc lộ cho người khác. Việc bộc lộ ý chí có thể được thực hiện bằng lời nói hoặc bằng chữ viết. Cũng có trường hợp ý chí được bộ lộ bằng những cử chỉ mà ý nghĩa được xác định trước và được thừa nhận phổ biến bằng các quy ước xã hội (ví dụ, bước lên xe buýt ở một trạm dừng là hình thức bộc lộ mong muốn giao kết hợp đồng vận chuyển; lấy một món hàng bày trên kệ hàng của một siêu thị và đi đến quầy tính tiền là hình thức bộc lộ mong muốn giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa). Chữ viết (văn bản) là phương tiện bộc lộ ý chí thông dụng nhất trong lĩnh vực hợp đồng dân sự; tuy nhiên, trong trường hợp luật không buộc giao kết hợp đồng hoặc chứng minh sự tồn tại của hợp đồng bằng văn bản thì sự bộc lộ ý chí có thể được chứng minh bằng tất cả các phương tiện được thừa nhận trong luật chung về chứng cứ (văn bản, giấy tờ giao dịch, vật chứng về giao dịch điện tử, điện thoại, lời khai, lời thú nhận, sự suy đoán…).
Ý chí coi như được bày tỏ một cách mặc nhiên trong trường hợp người bày tỏ ý chí không bộc lộ ý chí một cách rõ ràng mà chỉ có một thái độ cho thấy mong muốn của mình. Thái độ đó không phải là sự tuyên bố ý chí cho người khác biết mà chỉ là sự biểu hiện của ý chí đó. Ví dụ, sau khi nhận được giấy ủy quyền, người được ủy quyền thực hiện các công việc được giao theo hợp đồng ủy quyền mà không tuyên bố rõ việc chấp nhận của mình đối với sự ủy quyền đó. Thái độ (biểu hiện của ý chí) có thể mang tính chất tích cực (thực hiện một hành động) hoặc thụ động (chấp nhận hoặc im lặng).
Hệ quả pháp lý của giao dịch rất đa dạng. Đó có thể là sự tạo lập một quyền hay một nghĩa vụ. Chẳng hạn việc xác lập hợp đồng mua bán có tác dụng tạo ra quyền sở hữu đối với tài sản bán cho người mua, di chúc có tác dụng chuyển giao tài sản từ người có di sản sang người thừa kế theo di chúc. Đó cũng có thể là sự thay đổi một tình trạng pháp lý. Chẳng hạn việc từ bỏ một tài sản khiến chủ sở hữu và tài sản trở nên vô chủ. Đó cũng có thể là sự khẳng định một quan hệ. Ví dụ, việc xác nhận nợ có tác dụng khẳng định nghĩa vụ trả nợ của người xác nhận.
Trong mọi trường hợp, hiệu lực pháp lý của giao dịch được pháp luật bảo đảm để phát huy tác dụng: một khi đã giao kết hợp đồng mua bán, người bán có nghĩa vụ giao tài sản và người mua có nghĩa vụ trả tiền; bên vi phạm nghĩa vụ có thể bị buộc thực hiện nghĩa vụ dưới sự cưỡng chế bởi quyền lực công.
1.1.2.3. Phân loại giao dịch dân sự và giao dịch quyền sử dụng đất
Tất cả các GDDS đều có điểm chung tạo thành bản chất của giao dịch đó là ý chí của chủ thể tham gia giao dịch. Căn cứ vào các bên tham gia vào giao dịch có thể phân biệt GDDS thành hai loại dưới đây:
- Hợp đồng dân sự: là giao dịch trong đó thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự là loại GDDS phổ biến nhất trong đời sống hàng ngày. Trong QHPL đất đai, giao dịch phổ biến nhất là 07 loại hợp đồng liên quan đến QSDĐ như hợp đồng chuyển đổi QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, hợp đồng cho thuê QSDĐ, hợp đồng cho thuê lại QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, hợp đồng thế chấp QSDĐ, hợp đồng góp vốn QSDĐ. Ngoài ra, còn có các thỏa thuận của các bên trong quan hệ giải quyết tranh chấp đất đai, thỏa thuận xử lý QSDĐ trong hợp đồng thế chấp.
- Hành vi pháp lý đơn phương: là giao dịch trong đó thể hiện ý chí của một bên nhằm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ đất đai, hành vi pháp lý đơn phương phổ biến trong quan hệ thừa kế QSDĐ như lập di chúc, từ chối hưởng thừa kế QSDĐ hay việc tiếp nhận hưởng thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật.
1.1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch
Bên cạnh nguyên tắc tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch thì pháp luật cũng đặt ra một số yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân thủ theo, đó là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Chỉ các giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của chủ thể tham gia giao dịch. Mọi cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên và được pháp luật bảo hộ. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Điều 117 BLDS 2015 là:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
Trước khi BLDS 2015 được ban hành, các chủ thể của QHPL dân sự được thừa nhận bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác. BLDS 2015 chỉ chính thức thừa nhận tư cách chủ thể của cá nhân và pháp nhân; hộ gia đình được coi là một trường hợp cá nhân kết nhóm đặc thù, đặc biệt có ý nghĩa ở góc độ pháp luật đất đai.
Chủ thể của QHPL đất đai được chia làm nhiều nhóm chủ thể hơn so với chủ thể tham gia QHPL dân sự. Pháp luật đất đai ghi nhận các chủ thể gồm 07 nhóm chủ thể tham gia QHPL đất đai và được gọi là người sử dụng đất gồm: tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các nhóm chủ thể này suy cho đến cùng cũng có thể quy về là cá nhân và pháp nhân. Tuy nhiên, do đặc thù của QHPL đất đai tại Việt Nam nên các chủ thể như hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo là các chủ thể đặc biệt được pháp luật đất đai thừa nhận.
Khi tham gia quan hệ về giao dịch QSDĐ, các chủ thể bị giới hạn bởi các quy định chặt chẽ của pháp luật. Không phải chủ thể nào của QHPL dân sự và pháp luật đất đai cũng là chủ thể của quan hệ giao dịch QSDĐ, chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép mới là chủ thể của quan hệ giao dịch QSDĐ, Ví dụ: Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện được nhận QSDĐ; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.
b) Mục đích và nội dung không trái pháp luật và đạo đức, xã hội
Mục đích của giao dịch là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó (mục đích thực tế). Nội dung của giao dịch là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam kết, thỏa thuận. Những điều khoản này xác định quyền nghĩa vụ của các bên phát sinh từ giao dịch.
Để GDDS có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định, ví dụ Luật Đất đai nghiêm cấm hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp vượt hạn mức. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Chỉ những tài sản được phép giao dịch, những công việc được phép thực hiện không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội mới là đối tượng của GDDS. Những giao dịch xác lập nhằm trốn tránh pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội là những giao dịch có mục đích và nội dung không hợp pháp, không làm phát sinh hiệu lực pháp luật của giao dịch đó.
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
Bản chất của GDDS là sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, nên tự nguyện bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí. Sự tự nguyện của một bên (hành vi pháp lý đơn phương) hoặc sự tự nguyện của các bên trong một quan hệ dân sự (hợp đồng) là một trong các nguyên tắc được quy định tại khoản 2 Điều 3 BLDS 2015: Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Vì vậy, giao dịch thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lý. BLDS quy định một số trường hợp giao dịch xác lập không có sự tự nguyện sẽ bị vô hiệu. Đó là các trường hợp vô hiệu do giả tạo, do nhầm lẫn, do bị lừa dối, bị đe dọa, bị cưỡng ép do xác lập tại thời điểm mà không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
d) Hình thức của giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật
Hình thức của GDDS là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác định các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, trong quan hệ giao dịch QSDĐ hình thức của giao dịch hầu như đa số các trường hợp bắt buộc phải bằng văn bản có công chứng, trừ trường hợp trong quan hệ thừa kế thì thực hiện theo pháp luật dân sự, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
1.1.2.5. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý
Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền nghĩa vụ của các bên và được nhà nước bảo đảm thực hiện. Một giao dịch hợp pháp phải
tuân thủ ba điều kiện của GDDS trong một số trường hợp cụ thể phải tuân thủ thêm điều kiện về hình thức. Vì vậy, về nguyên tắc giao dịch không tuân thủ một trong điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô hiệu.
Về nguyên tắc chung, GDDS vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu như khi chưa xác lập giao dịch, cho nên nếu giao dịch chưa được thực hiện thì các bên không được thực hiện giao dịch đó. Nếu giao dịch đã được thực hiện toàn bộ hay một phần cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận của nhau. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại (khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015).
1.1.2.6. Về vấn đềđại diện khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự
Trong giao lưu dân sự, các chủ thể có thể tự mình xác lập, thực hiện GDDS nhưng trong trường hợp nhất định có thể thông qua hành vi của người khác là đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của mình. Theo quy định tại khoản một Điều 134 BLDS năm 2015 thì “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện GDDS”. Quan hệ đại diện có thể được xác định theo quy định của pháp luật, có thể được xác định theo ý chí của các chủ thể tham gia, thể hiện bằng giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền. Trong phạm vi thẩm quyền đại diện, người đại diện xác lập, thực hiện các GDDS, đem lại quyền và nghĩa vụ cho người được đại diện.
Trong QHPL đất đai chúng ta vẫn thấy quan hệ đại điện diễn ra thông qua các hoạt động đại diện như người đứng đầu tổ chức đại diện cho tổ chức đó ký các hợp đồng, văn bản về QSDĐ, chủ hộ gia đình đại diện cho hộ gia đình khi tham gia các giao dịch về QSDĐ, cá nhân được cá nhân hoặc một nhóm cá nhân khác ủy quyền tham gia các giao dịch về QSDĐ… Tuy nhiên, pháp luật đất đai không quy định cụ thể về hình thức, nội dung, các căn cứ xác lập đại diện mà áp dụng theo các quy định từ Điều 134 đến Điều 143 của BLDS năm 2015.