1.2.1 .Các văn bản pháp lý
1.3. Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác
liền với đất ở Việt Nam và một số tỉnh thành trên cả nước.
Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có nhiều biến động, vì vậy vấn đề biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng đa dạng, dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… Vì vậy, đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải
được thực hiện thường xuyên để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý việc sử dụng đất hiệu quả và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên trong thực tế, tại nhiều địa phương vấn đề đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Có nhiều nguyên nhân, song chủ yếu do người sử dụng đất không chủ động kê khai đăng ký; một số cán bộ văn phòng đăng ký quận và cán bộ địa chính xã không nắm vững chính sách pháp luật, trình độ, chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế, chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tế.
Nghiên cứu của Trần Thị Lệ Thu (2017) cho thấy: Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. (Chính phủ, 2014)
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…). Trong quá trình thực hiện tại các tỉnh cho thấy một số tồn tại sau:
Thứ nhất, hiện nay là nguồn đầu tư cho công tác đo đạc, lập bản đồ, đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận còn rất nhiều hạn chế. Các địa phương hầu như không bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, ở nhiều nơi, trụ sở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vẫn phải đi thuê, đi mượn, dùng chung, trang thiết bị còn nghèo nàn. Vấn đề này đòi hỏi chúng ta phải đa dạng hóa các nguồn đầu tư bằng cách huy động các nguồn tài chính của Trung ương và địa phương, của các dự án có tài trợ từ các tổ chức quốc tế và nước ngoài, thực hiện đầu tư theo hình thức công tư (PPP), thực hiện các hoạt động thu dịch vụ cho Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế giá, các nguồn tài chính xã hội hóa để
tăng cường cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ, từng bước hoàn thiện hệ thống hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý. (Chính phủ, 2014)
Thứ hai, cơ quan đăng ký đất đai ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là các Văn phòng
đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Tuy nhiên, hiện nay mới có 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (còn 9 tỉnh chưa thành lập). Bên cạnh đó, việc đăng ký đất đai ở mỗi địa phương như đô thị và nông thôn cũng có thể không giống nhau. Vì vậy, cần phải đa dạng hóa mô hình tổ chức thực hiện để thích hợp với điều kiện thực tế của các địa phương về năng lực tài chính, trình độ công nghệ, hiện trạng tư liệu, tuy nhiên vẫn cần phải bảo đảm tính thống nhất về cơ sở dữ liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm một mục tiêu nhiều cách thực hiện. (Chính phủ, 2014)
Thứ ba, trong thực tiễn giải quyết các thủ tục về đăng ký đất đai, hầu hết các hồ
sơ đều khó tuân thủ đúng thời gian giải quyết theo luật định. Điều này làm cho người dân có tâm lý không muốn phải thực hiện các thủ tục hành chính này dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt là với những trường hợp phức tạp. Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện các quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định trong chính sách, quyền lợi của người đã được cấp Giấy chứng nhận, tăng cường xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm và tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước. (Chính phủ, 2014)
Theo báo cáo thống kê của huyện Lâm Bình tỉnh Tuyên Quang (2020): Trên
cơ sở rà soát chỉnh lý GCN đối với các trường hợp biến động do hiến đất làm đường giao thông nông thôn, đường giao thông nội đồng và các công trình công cộng khác khi thực hiện xây dựng nông thôn mới, các công trình xây dựng theo chương trình 135, trên địa bàn huyện từ năm 2011 đến nay. Triển khai đo đạc để phục vụ công tác chỉnh lý biến động và chỉnh lý GCN tại các xã. Việc rà soát, kê khai đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý GCN cho khoảng 1.200 thửa đất bị biến động, xong trong năm 2021, nhằm đảm bảo tính thống nhất giữa hồ sơ và hiện trạng sử dụng đất. Năm 2020, cơ bản hoàn thành xong công tác cấp đổi Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn đổi tại 2 xã Hồng Quang và Bình An đã tồn tại trước năm 2011. Rà soát, thống kê GCN đã ký còn lưu ở cấp huyện, cấp xã để giải quyết tồn tại và trao cho người sử dụng đất;
thu hồi, hủy bỏ GCN quyền sử dụng đất đã cấp còn sai sót, không đúng quy định. Hoàn thành việc rà soát chuẩn hóa hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai toàn huyện theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND tỉnh Tuyên Quang theo lộ trình của tỉnh đề ra. Tăng cường kiểm tra, xử phạt đối với những trường hợp đang sử dụng đất nhưng không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hoặc không đăng ký biến động đất đai, nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm của chủ sử dụng đất để việc kê khai đăng ký đất đai.
Tại tỉnh Quảng Nam, theo báo cáo của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hội An, năm 2018 đã giải quyết gần 25000 hồ sơ đất đai, trong đó có hơn 2000 hồ sơ đã giải quyết theo thẩm quyền và hơn 15000 hồ sơ đã giải quyết theo thẩm quyền của sở TNMT và chi nhánh. Việc đưa quy trình chỉnh lý biến động đất đai vào hoạt động tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thành phố là một cải cách hành chính quan trọng, góp phần giảm bớt phiền hà cho người dân trong việc giải quyết thủ tục hành chính. Thực tế, hồ sơ chỉnh lý biến động diện tích đất được xem là một trong những loại hồ sơ đất đai có tính phức tạp. Năm 2018, Hội An đã có 495 hồ sơ xin chỉnh lý biến động tăng, giảm diện tích đất đai. Để giải quyết một hồ sơ xin chỉnh lý biến động đất đai phải trải qua rất nhiều công đoạn khó khăn trong công tác đo đạc, ký biên bản tứ cận, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, quá trình thẩm tra của UBND thành phố… Vì thế, hầu hết loại hồ sơ chỉnh lý biến động đất đều rất trễ hẹn só với thời gian trả kết quả theo phiếu biên nhận. (Chi nhánh VPĐK đất đai quận Thanh Xuân)
Theo báo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ, từ năm 2010 đến hết năm 2016 toàn thị xã chỉnh lý được 12501 hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm: 4783 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất; 228 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất; 180 trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN; 5810 trường hợp đăng ký thế chấp, xoá thế chấp; 1500 trờng hợp chỉnh lý hồ sơ địa chính, GCN do thu hồi đất làm các dự án trên địa bàn. Các hoạt động đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai được thực hiện theo đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục, đảm bảo nhanh gọn, kịp thời và không để tình trạng tồn đọng kéo dài. (Bộ TNMT, 2017)
Thành phố Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam và là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, của quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
thành phố đã được quan tâm, từng bước thiết lập lại kỷ cương và đạt được những kết quả tích cực.
Việc tách, ghép và thành lập các quận, phường mới, cùng với đó là sự điều chỉnh về địa giới hành chính nên hiện nay, tình hình biến động đất đai xảy ra trên địa bàn Hà Nội tương đối lớn. Việc giải tỏa, xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng cầu, đường, chỉnh trang đo thị, xây dựng nông thôn mới… làm thay đổi mục đích và hiện trạng sử dụng đất. Về phía người sử dụng đất thì các biến động về chuyển quyền SDĐ, thay đổi mục đích sử dụng… cũng góp phần làm gia tăng tình hình biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố. Tình trạng biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp và không hợp pháp gia tăng rất lớn. Do vậy, việc biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được cập nhật, chỉnh lý kịp thời. Công tác đăng ký cập nhật, chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính như: trên bản đồ, sổ bộ địa chính… đã và đang thực hiện nhằm mục đích đồng bộ và thống nhất cơ sở dữ liệu. Việc triển khai cập nhật được coi là công tác trọng tâm, hồ sơ đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cập nhật kịp thời vào hồ sơ địa chính.