CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
1.3.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức
- Bộ Luật Dân sự (2005), quy định: Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm QSDĐ. Quyền sở hữu đối với bất động sản (trong đó có đất đai) được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Luật Đất đai (2003) quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ là hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại VPĐK QSDĐ. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Sở TNMT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TNMT. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2004).
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận GCN tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2009).
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010).
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TNMT, Bộ NV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSDĐ quy định: Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập VPĐK QSDĐ hoặc do nhu cầu đăng ký QSDĐ không lớn mà không thành lập VPĐK QSDĐ thì chức năng của VPĐK QSDĐ cấp huyện do Phòng TNMT trực tiếp thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004).
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ TNMT quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ NV và Bộ TC có quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK QSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐK QSDĐ các cấp; bố trí ngân sách để VPĐK QSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004).
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐK đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quyết định thành lập VPĐK đất đai trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương, bảo đảm không tăng biên chế; chuyển nguyên trạng kế hoạch, nhiệm vụ, kinh phí ngân sách nhà nước cấp và các nguồn vốn khác, tài sản, văn phòng làm việc, trang thiết bị, hồ sơ, tài liệu và thông tin dữ liệu có liên quan của VPĐK QSDĐ cấp huyện về VPĐK đất đai. BTNMT-BNV-BTC.
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TN&MT và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ: Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Nghị định số 35/2016/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2016 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 gồm Nghị định 43/2014, Nghị định 45/2014 và Nghị định 47/2014. Nghị định 01/2017 có nhiều quy định mới có lợi cho người sử dụng đất liên quan đến Sổ đỏ, bồi thường;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 5 chương và 25 Điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. So với quy định cũ, Thông tư 33 đã bổ sung đối tượng "những thành viên còn lại trong hộ
gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến giấy chứng nhận tại các điều 6-8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích, nguồn gốc, thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.2.2. Hoạt động của VPĐKQSDĐ
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở TN&MT, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TN&MTvà Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở TN&MT.
VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc Phòng TN&MT, do UBND cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng Phòng TN&MT, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng TN&MT theo phân cấp quản lý của UBND cấp huyện.
VPĐKQSDĐ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành” (Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ, 2004).
- Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.
- Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai có VPĐKĐĐ với quy định:
“VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở
TN&MT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;
Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập” (Chính phủ, 2014).
- Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:
+ Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào Phòng TN&MT là cơ bản.
+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước.