CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.4. MÔ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.4.1. Mô hình của Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng Đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.4.1.1. Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử, trừ trường hợp chủ
sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Hoàng Văn Trung, 2019).
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Hoàng Văn Trung, 2019).
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký còn có một bản mục lục tên người mua, mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Hoàng Văn Trung, 2019).
1.4.2.1. Bộ máy đăng kí và lực lượng nhân sự
- Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường với 04 bộ phận
chuyên môn: Dịch vụ địa chính; Đăng kí quyền; Thông tin địa lý và Đất đai; Thương mại và bản đồ.
- Nhân viên địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng kí đất đai tại Thụy Điển.
1.4.2.2. Thủ tục đăng kí đất đai
Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 nhóm hoạt động (địa chính và đăng kí quyền).
- Thủ tục địa chính (thủ tục hình thành bất động sản): được xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh giới bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,… Sau khi các thủ tục địa chính được hoàn thành, thông tin về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng kí bất động sản.
- Đăng kí quyền: được giải quyết tại các VPĐK đất với các hoạt động như đăng kí quyền sở hữu, đăng kí thế chấp, đăng kí đất thuê, đăng kí quyền thuê mặt bằng, đăng kí tài sản trên đất,… Với thành công của công nghệ thông tin, Thụy Điển đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng kí. (Hoàng Văn Trung, 2019).
1.4.2.3. Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đăng kí
Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết:
Dữ liệu bất động sản đã được đăng kí và lưu giữ, công bố thông qua một sổ đăng kí điện tử gọi là sổ Đăng kí bất động sản, do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành. Sổ Đăng kí biến động bất động sản bao gồm 05 phần: Phần tổng quát, phần đăng kí quyền, phần địa chỉ, phần công trình trên đất và phần dữ liệu định giá tính thuế.
Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ đăng kí bất động sản với quy trình đăng kí, xử lý,
cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ.
1.4.2.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam
- Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
- Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Anh, Thuỷ Điển, Australia...; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Hoa Kỳ…
Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam).