CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3 Công cụ phân tích dữ liệu
Phần mềm excel đƣợc tác giả sử dụng để thống kê hệ thống dữ liệu, số liê ̣u nghiên cƣ́u để đánh giá Hiệu quả dự án đầu tƣ của Vinaconex 9.
Kết luận: Trên đây là quy trình nghiên cứu và các phƣơng pháp nghiên cứu của tác giả thực hiện nhằm hoàn thiện đề tài nghiên cứu.
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9
3.1 Giới thiệu sơ lƣợc về Công ty Vinaconex 9
Tên gọi : CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9 Tên giao dịch :Construction Joint Company No 9 Tên viết tắt:VINACONEX 9- JSC
Trụ sở chính:Tầng 4 &5, Tòa nhà VINACONEX -9 Lô HH2-2, KĐT Mễ Trì Hạ, Đƣờng Phạm Hùng,Hà Nội
Vốn điều lệ của doanh nghiệp: 120.000.000.000 (Một trăm hai mươi tỷ đồng).
Cơ cấu bộ máy tổ chức của doanh nghiệp
(Nguồn: http://www.vinaconex-9.com)
Sơ đồ 3. 1 Cơ cấu tổ chức của Vinaconex 9
Lĩnh vực hoạt động của công ty:
+ Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp, xây dựng nhà ở, các công trình giao thông, thủy lợi, bƣu điện, cấp thoát nƣớc, nền móng, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, các công trình đƣờng dây và trạm biến thế điện.
+ Kinh doanh phát triển khu đô thị mới, hạ tầng khu công nghiệp và kinh doanh bất động sản.
+ Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vật tƣ thiết bị ngành xây dựng. + Xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị và vật liệu xây dựng…
3.1.1 Các dự án đầu tư, xây dựng của Công ty
- Các dự án đã và đang đầu tƣ xây dựng: Dự án xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Thành phố Vinh - Nghệ An. Dự án ĐTXD hạ tầng kỹ thuật KĐT Chi Đông - Mê Linh - Tp. Hà Nội. Dự án trụ sở công ty kết hợp văn phòng cho thuê (Vinaconex 9 Tower)…
- Các dự án lớn vừa đƣợc ký kết của công ty: Dự án nhà máy lọc dầu Nghi Sơn, nhà máy lúa mỳ Cái Lân, đài truyền hình Nghệ An, Cầu Bắc Giang, Silo Ninh Thủy Quảng Ninh…
3.1.2 Những kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
Bảng 3. 1 Chỉ tiêu báo cáo tài chính năm 2015 của Vinaconex 9
Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 % tăng
giảm
DT bán hàng và cung
cấp dịch vụ 670,072,384,276 755,092,566,898 12.69 Giá vốn 580,298,044,502 695,368,705,817 19.83 Kết quả kinh doanh bộ
phận 89,744,339,774 59,723,861,081 (33.45)
Doanh thu tài chính 3,553,151,554 4,843,167,574 36.31 Chi phí tài chính 40,730,173,409 24,961,489,540 (38.71) Chi phí quản lý, chi phí
bán hàng 31,430,554,211 26,103,499,460 (16.95) Thu nhập khác 226,876,334 1,426,560,728 528.78 Chi phí khác 1,960,029,738 261,153,534 (86.68) Lợi nhuận thuần sau
thuế 19,433,610,304 14,667,446,849 (24.53)
Tổng tài sản 1,476,078,259,191 1,340,439,330,526 (9.19) Tổng nợ phải trả 1,284,079,104,979 1,145,893,419,762 (10.76) Vốn chủ sở hữu 191,999,154,212 194,545,910,764 1.33
(Nguồn: Trích Báo cáo tài chính năm 2015 - Vinaconex 9)
Trong cơ cấu tổng tài sản, hàng tồn kho giảm 48.3 tỷ đồng, đây là dấu hiệu tích cực trong giải phóng hàng tồn kho, gia tăng thu hồi vốn cho đầu tƣ, thanh toán các khoản vay cho đầu tƣ đến hạn thanh toán. Tổng nợ phải trả giảm tạo thành đã cho thấy nỗ lực thanh toán của công ty cho các đối tác cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong quá trình thực hiện dự án đầu tƣ.
3.2 Phân tích hiệu quả của dự án xây dựng KĐTM TĐL XVNT- Lô 2
3.2.1Giới thiệu chung về dự án
Tên dự án: Dự án xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lô 2, Xóm 19 Xã Nghi Phú - Thành phố Vinh - Nghệ An
Địa điểm đầu tƣ: Xóm 19 Xã Nghi Phú -Thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An
Nguồn vốn: Vốn đầu tƣ phát triển và vốn huy động từ khách hàng. Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Xây dựng số 9 (VINACONEX 9)
Đây là dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới quy mô dân số 2000 dân, diện tích 13.5 ha gồm 293 lô đất thấp tầng với diện tích từ 120m2 đến 575m2 bao gồm các hạng mục công trình nhƣ: biệt thự, liền kề và nhà vƣờn để đáp ứng nhu cầu cho mọi khách hàng, 1 chung cƣ 9 tầng với 64 căn hộ, 1 chung cƣ 12 tầng với 70 căn hộ và 32 căn thông tầng. Ngoài ra, dự án còn quy hoạch 1591.4 m2 nhà trẻ,mẫu giáo dành cho cƣ dân khu đô thị.
Dự án trên là một trong những dự án đầu tƣ quan trọng của Vinaconex 9 trong lĩnh vực đầu tƣ xây dựng khu đô thị. Trƣớc đây, Vinaconex 9 đa phần thực hiện công tác thi công xây lắp các công trình xây dựng là chủ yếu. Chính vì thế, dự án khu đô thị mới Tây đại lộ Xô viết - Nghệ tĩnh đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với công ty. HIệu quả mà dự án mang lại sẽ tạo nên một hƣớng đi mới cho công ty nhằm đa dạng hóa sản phầm kinh doanh, nâng cao vị thế cạnh tranh đối với các doanh nghiệp xây dựng khác trong ngành.
Chủ đầu tƣ là Vinaconex 9 sẽ trực tiếp quản lý dự án: Chủ đầu tƣ sẽ lập Ban quản lý dự án là đơn vị trực thuộc Chủ đầu tƣ. Cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án và Trƣởng Ban quản lý dự án do Chủ đầu tƣ quyết định. Sau khi dự án đã hoàn thành Ban quản lý dự án sẽ đƣợc giải thể.
Sơ đồ tổ chức:
Sơ đồ 3. 2 Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án KĐTM TĐL XVNT
Mục tiêu của dự án
-Đầu tƣ xây dựng dự án đồng độ hoàn thiện hiện đại sau khi xây dựng xong.
-Công trình phúc lợi công cộng chủ đầu tƣ kết hợp với địa phƣơng lập phƣơng án khai thác, kinh doanh.
-Đất xây dựng liền kề, biệt thự và công trình hỗn hợp nhà ở cao tầng chủ đầu tƣ sẽ kinh doanh.
-Đất giao thông, cây xanh bàn giao lại cho địa phƣơng.
-Cụ thể hoá quá trình phát triển của thành phố Vinh, góp phần hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thành phố.
-Đầu tƣ xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh Thành phố Vinh Nghệ An bằng việc huy động các nguồn vốn đầu tƣ hợp pháp để phát triển đồng bộ hiện đại khu nhà ở đạt tiêu chuẩn cao về môi trƣờng, chất lƣợng sống, góp phần đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh
Chủ đầu tƣ Ban Quản lý dự án Trƣởng ban Phó ban Phó ban Phòng Tổng hợp - Kế hoạch tài chính - Kinh doanh - Hành chính Phòng Dự án - Tiếp nhận dự án - Khai thác, ứng dụng công nghệ Phòng Kế hoạch kỹ thuật - Điều hành dự án - Xây dựng và quản lý
Nghệ An.
-Phát triển quỹ nhà ở của Thành phố và kinh doanh nhà ở, thiết thực góp phần vào chƣơng trình phát triển nhà ở, nhằm đáp ứng yêu cầu cấp bách về nhà ở, cải thiện thay đổi điều kiện sống, không gian kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật, bảo tồn bản sắc văn hoá của Thành phố.
-Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia dự án phát triển ngành nghề đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà có môi trƣờng hoạt động lành mạnh vừa tạo thêm của cải vật chất cho xã hội, vừa tạo việc làm cho ngƣời lao động và lợi ích của doanh nghiệp tham gia dự án.
-Huy động mọi nguồn vốn hợp pháp tham gia dự án .
-Sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Chủ đầu tƣ thiết kế các loại hình nhà ở, trình cấp có thẩm quyền, UBND Tỉnh phê duyệt đồng thời Chủ đầu tƣ có thể xây dựng hoặc ngƣời mua có nhu cầu mua các lô đất, đầu tƣ xây dựng nhƣng tuân theo đồ án thiết kế đã đƣợc phê duyệt và tiến độ thực hiện mà Chủ đầu tƣ yêu cầu.
Khả năng đáp ứng của dự án
-Phát triển khu đô thị mới tạo lập quỹ nhà và đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của Nghi Phú, các vùng lân cận và thành phố Vinh, nâng cao điều kiện sống và làm việc cho nhân dân lao động.
-Đầu tƣ xây dựng đồng bộ các công trình kiến trúc trong khu vực đi đôi với việc giải quyết đồng bộ các nhu cầu và hệ thống kỹ thuật đô thị nhƣ: giao thông, cấp điện, cấp thoát nƣớc, vệ sinh môi trƣờng...
-Đầu tƣ xây dựng, trong đó ƣu tiên khai thác các khu vực đất trống, canh tác nông nghiệp kém hiệu quả. Đồng thời huy động đƣợc mọi nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới.
-Tạo đƣợc một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đáp ứng đƣợc yêu cầu kiến trúc quy hoạch chung, kỹ thuật hạ tầng đồng bộ, tạo nên một môi trƣờng sống
và làm việc hiện đại văn minh, có đóng góp to lớn cho cảnh quan đô thị Vinh và các vùng phụ cận của Nghệ An ngày càng trở nên giàu đẹp.
-Phát huy đƣợc động lực to lớn về tiềm năng của nhân dân và của mọi thành phần kinh tế. Chung sức, phát huy nội lực xây dựng thành phố, đất nƣớc ngày càng vững mạnh.
-Làm cơ sở chủ đạo cho việc quản lý xây dựng và đầu tƣ phát triển, theo định hƣớng chung, theo quy hoạch đã đƣợc UBND tỉnh Nghệ An và chính phủ hoạch định.
Hiệu quả của dự án về mặt xã hội
Dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh ngoài việc tạo quỹ đất, quỹ nhà cho phát triển nhà ở, hạ tầng xã hội và các nhu cầu làm việc dân sinh cho thành phố mà còn tạo ra cảnh quan đô thị mới, đảm bảo và hƣớng dẫn, định hƣớng cho nhân dân có điều kiện sống tốt hơn. Tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế, thu hút các nguồn vốn đầu tƣ khai thác trên cơ sở hạ tầng đô thị và cơ sở vật chất kiến trúc đã đƣợc hình thành. hỗ trợ các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng tạo niềm tin cho nhân dân, đƣa pháp luật đi vào đời sống của ngƣời dân đô thị.
3.2.2 Dự kiến và kỳ vọng hiệu quả tài chính của dự án của Vinaconex 9.
Dự án xây dựng khu đô thị mới tây đại lộ Xô Viết -Nghệ Tĩnh là một dự án có quy mô lớn, tập trung nhiều nguồn lực về ngƣời và tài chính của Công ty. Chính vì thế việc lập dự án đầu tƣ, trong đó có phân tích hiệu quả tài chính dự án là một khâu vô cùng quan trọng đối với Công ty. Tại Vinaconex 9, việc lập dự án đầu tƣ, theo dõi, phân tích và báo cáo hiệu quả dự án đầu tƣ đƣợc ban lãnh đạo công ty giao cho phòng Đầu tƣ phối hợp với phòng Tài chính kế hoạch và các phòng ban khác đảm nhiệm.
Nhằm mục đích nắm đƣợc các thông tin sử dụng cho việc phân tích tài chính dự án đầu tƣ, các nhân viên phải thu thập đƣợc thông tin về môi trƣờng
vĩ mô nhƣ: đối thủ cạnh tranh, giá cả thị trƣờng, tình hình phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lạm phát…; các thông tin về chính sách của Nhà nƣớc và địa phƣơng nhƣ: Chính sách đầu tƣ, chính sách thuế, luật xây dựng…; các thông tin về kỹ thuật, công nghệ áp dụng cho dự án.
Các nhân viên phòng Đầu tƣ của Công ty đã sử dụng các thông tin thu thập đƣợc liên quan tới dự án dựa trên việc khảo sát tình hình thực tế tại thành phố Vinh - Nghệ An, dựa trên các quy định của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…(về suất vốn đầu tƣ, giá thiết kế, đơn giá xây dựng, chi phí thẩm tra và tƣ vấn đầu tƣ), các thông tin thông qua internet và báo chí, các thông tin về các dự án khu đô thị khác trên địa bàn, về tình hình kinh doanh của Công ty… Phòng Đầu tƣ sẽ phối hợp với các phòng chức năng xây dựng khác để xây dựng lên kế hoạch chi tiết về quá trình thực hiện dự án và dự kiến những hiệu quả tài chính và kinh tế mà dự án mang lại cho Công ty và cho địa phƣơng. Kế hoạch này nêu nội dung các hạng mục công trình, thời gian thực hiện từng hạng mục, các bƣớc thực hiện, chi phí của từng hạng mục công trình…
Các phòng ban khác với chức năng chuyên môn của mình có thể đề xuất các kiến nghị đối với dự án nhƣ: các giải pháp kỹ thuật, thiết kế, công nghệ và thiết bị sử dụng cho từng hạng mục công trình… nhằm tối ƣu hóa doanh thu và giảm thiểu chi phí đối với dự án.
Tổng vốn đầu tƣ căn cứ theo quyết định đầu tƣ đƣợc phân chia theo các giai đoạn đầu tƣ căn cứ theo tiến độ thực hiện.
Quá trình thực hiện dự án phân làm 2 giai đoạn:
-Giai đoạn 1: Đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ năm 2004-2005 -Giai đoạn 2: Xây dựng hoàn thiện dự án và khai thác từ năm 2005- 2009.
chuyên ngành thẩm định thiết kế và có văn bản thoả thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Qua các thông tin thu thập đƣợc, phòng Đầu tƣ của Công ty đã tiến hành phân tích tài chính dự án. Theo tính toán của, tổng mức vốn đầu tƣ của dự án đƣợc xác định nhƣ sau:
Bảng 3. 2 Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án
TT Danh mục Thành tiền (đồng)
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 5,095,426,000
2 Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 58,675,441,000
3 Chi phí hạ tầng 24,890,912,000
4 Chi phí xây dựng nhà ở 247,464,880,000
5 Chi phí khác 10,427,472,000
6 Chi phí quản lý doanh nghiệp 2,703,558,000
7 Dự phòng phí (10%) 34,200,642,000
8 Trả lãi vay ngân hàng 14,220,573,000
Tổng mức đầu tƣ 397,678,904,000
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2) Giải pháp tài chính của dự án:
Nguồn vốn tài chính của dự án đƣợc thực hiện bằng các nguồn vốn tự có của Chủ đầu tƣ, vốn huy động của các đơn vị, các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vốn vay và các nguồn vốn hợp pháp khác. Vốn đầu tƣ dự kiến đƣợc phân bổ nhƣ sau:
-Đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất dự án (không tính hạ tầng kỹ thuật cấp thành phố).
-Đầu tƣ xây dựng các công trình phải đền bù (hạ tầng kỹ thuật) nhƣ mƣơng, cống thoát nƣớc, giải pháp đƣờng điện chạy qua khu đấtv.v...
-Đầu tƣ xây dựng hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, cấp điện tạm từ điểm đầu nguồn trạm về khu đất trong khi chờ quy hoạch hoàn chỉnh của thành phố để đấu nối.
Ngoài nguồn vốn tự có chủ đầu tư có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau:
-Vốn huy động: huy động từ các chủ đầu tƣ thứ phát, các tổ chức cá nhân có nhu cầu về nhà ở theo phƣơng thức tạm ứng trƣớc hoặc cùng tham gia đầu tƣ ngay từ giai đoạn đầu, giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
-Vốn vay: Để góp phần bảo đảm vốn thực hiện dự án, chủ đầu tƣ dự án kiến nghị đƣợc vay một phần vốn từ quỹ phát triển nhà của thành phố và đƣợc trả chậm.
Trong đó, cơ cấu nguồn vốn của dự án nhƣ sau:
Bảng 3. 3Cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án
TT Nguồn vốn Giá trị (đồng) Tỷ lệ (%)
1 Vốn tự có 31,177,913,000 7.8
2 Vốn vay tín dụng thƣơng mại 93,533,740,000 23.6 3 Vốn huy động của khách hàng 272,967,251,000 68.6
Tổng 397,678,904,000 100
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2) Kế hoạch huy động vốn theo dự kiến của công ty như sau:
Kế hoạch sử dụng vốn đƣợc xây dựng trên cơ sở tổng vốn đầu tƣ của dự án và tiến độ triển khai của dự án. Về nguyên tắc, toàn bộ vốn đầu tƣ của dự án là một phần vốn tự có và vốn vay ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên, trong thực tế, khi xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án, chủ đầu tƣ sẽ sử dụng một phần tiền thu đƣợc từ việc khai thác tiền ứng trƣớc của ngƣời sử dụng đất.