3.2 Nhóm giải pháp về thị trường
3.2.1 Phát triển thị trường bất động sản
Khi tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp, có một loại tài sản thường có giá trị lớn nhưng hiện nay giá trị của nó chưa được đánh giá đúng theo giá trị thị trường. Tài sản đó là đất đai, nhà xưởng của doanh nghiệp. Nguyên nhân là do thị trường của loại tài sản này, thị trường bất động sản chưa phát triển. Để giá trị doanh nghiệp được định giá đúng với giá trị thị trường thì giá trị của loại tài sản này cần phải do thị trường bất động sản quyết định. Khi giá trị
của loại tài sản này được xác định đúng theo giá trị thị trường thì việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp sẽ mang lại hiệu quả cao hơn. Nếu sử dụng phương pháp tài sản để định giá doanh nghiệp thì sẽ làm giảm đi sự thất thoát vốn của Nhà nước, còn nếu sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) thì việc dự báo mức độ rủi ro khi đầu tư vào doanh nghiệp chính xác hơn từ đó sẽ ước tính được tỷ lệ chiết khấu phù hợp với doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản nước ta hình thành được hơn 15 năm tuy nhiên thị trường này hoạt động không ổn định. Về tổng thể, thị trường bất động sản bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Về tính chất, thị trường bất động sản được phân chia thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây mới các công trình hạ tầng, kỹ thuật và kiến trúc như xây dựng các khu đô thị mới, xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn… Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường bất động sản. Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại. Hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta đang bị “đóng băng”, điều này ảnh hưởng đến việc áp dụng các phương pháp tiên tiến trong xác định giá trị doanh nghiệp. Trên cơ sở đánh giá bản chất sự kém phát triển của thị trường bất động sản, luận văn xin đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở nước ta
Liên thông thị trƣờng tài chính với thị trƣờng bất động sản
Hiện nay chúng ta đang thiếu các công cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo ra lợi nhuận siêu ngạch nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế
của thị trường. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch và thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất. Một vấn đề nữa là kênh dẫn giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn cũng đang có nhiều bất cập. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư kinh doanh chủ yếu bằng tiền của người khác. Nhà đầu tư bất động sản phải xây dựng được những dự án mang tính khả thi cao từ đó họ kiếm nguồn tài trợ từ các định chế đầu tư, các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư riêng rẽ khác thông qua các công cụ đầu tư của thị trường vốn. Trong lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch chịu sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý Nhà nước và của người tài trợ hoặc người góp vốn đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng không thể thiếu được. Do vậy, để lành mạnh hoá thị trường bất động sản cần phát triển thị trường vốn và tạo kênh dẫn liên thông với thị trường bất động sản.
Điều tiết thị trƣờng bất động sản bằng thuế và phí
Về mặt vĩ mô, Nhà nước ta chưa có chính sách tài chính đồng bộ cũng như chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh bất động sản và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội mà Nhà nước đầu tư nhằm phát triển đô thị đã nâng cao giá trị sử dụng đất dẫn đến tình trạng một số người tự nhiên hưởng lợi mà không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Trong Luật đất đai hiện hành có điều khoản quy định “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” nhưng điều khoản này chưa được cụ thể hoá thông qua chính sách thuế và phí. Trong vấn đề đầu cơ đất, cần áp dụng loại thuế luỹ tiến đánh vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư cố tình đầu cơ đất trong các dự án, không xây dựng theo tiến độ đã được duyệt. Nếu mức thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất sẽ hạn chế được hiện tượng này.
Khuyến khích đầu tƣ
Để thu hút vốn từ nhiều nguồn và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, Nhà nước cần có các biện pháp khuyến khích đầu tư. Tuy nhiên hành lang pháp lý phải thông thoáng, cởi mở nhằm thu hút những người có tiền mạnh dạn đầu tư. Khi các tổ chức và cá nhân được tự do mua đi bán lại nhà đất, Nhà nước sẽ thu hút được nhiều thuế và xã hội có điều kiện phát triển nhà ở.
Đối với các công ty kinh doanh địa ốc hoặc các chủ đầu tư dự án cần cho phép họ được huy động vốn của người đầu tư. Nguồn vốn huy động này được xem như nợ vay và phải trả lãi cho người đầu tư. Bên cạnh đó Nhà nước cần có chính sách khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp. Thị trường thế chấp bất động sản là thị trường quan trọng để chuyển từ “ vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết phải rà soát lại các quy trình, thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán). Đồng thời cần áp dụng một hình thức hối phiếu được đảm bảo bằng bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp bất động sản. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu có tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, đó cũng là một cách khai thông giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn.