4.3 .Kiến nghị
4.3.1. Kiến nghị với Chính phủ
Hiện nay, các văn bản pháp luật của Việt Nam do nhiều cấp ban hành nhƣ: luật là do quốc hội, nghị định do chính phủ, thông tƣ do các bộ ban hành. Chính vì thế sự chồng chéo của các văn bản là khó tránh khỏi. Ví dụ, tại
khoản 1, điều 2 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 và khoản 1 điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 26/12/2006 (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung) có sự khác biệt: nếu thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo Nghị định 08 thì không phải đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣng nếu theo Nghị định 163 thì vẫn phải đăng ký giao dịch. Chính vì thế cần có điều chỉnh các hệ thống văn bản cho thống nhất tạo điều kiện cho việc thực thi pháp luật. Đồng thời, cần có sự phối hợp hơn nữa giữa các cơ quan để tránh tình trạng này.
Công tác xây dựng văn bản pháp luật còn chậm, thƣờng đi sau tình hình thực tế. Không những thế, tốc độ thay đổi văn bản luật hiện nay còn quá nhanh cho thấy tầm nhìn dài hạn trong các văn bản đang còn hạn chế. Điển hình nhƣ một bộ luật quy mô lớn và quan trọng nhƣ Luật dân sự 1999 cũng chỉ duy trì khoảng 6 năm (1999 - 2005), sau đó Luật dân sự 2005 duy trì đƣợc 10 năm (2005-2015). Với các văn bản dƣới luật thì tốc độ này còn nhanh hơn. Văn bản đi vào hiệu lực chƣa lâu, chƣa nắm bắt đƣợc các văn bản thì đã đƣợc thay thế bổ sung bằng một văn bản khác. Chƣa kể việc cập nhật những văn bản mới còn chậm. Chính vì thế gây ra rất nhiều khó khăn cho các thành phần kinh tế cũng nhƣ ngân hàng. Bất cập trong hệ thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm làm cho vên vay và cho vay cũng nhƣ cơ quan giải quyết tranh chấp lúng túng. Doanh nghiệp khó vay vốn, ngân hàng thì sợ mất vốn…
Việc đăng ký giao dịch đảm bảo đang đƣợc thực hiện một cách phân tán ở nhiều cơ quan nhƣ: Trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo thuộc Cục đăng ký giao dịch đảm bảo (Bộ Tƣ Pháp), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan đăng ký nhà đất, còn Cục hàng không dân dụng lại thực hiện đăng ký thế chấp máy bay và Cục Tiên phong thực hiện thế chấp tàu biển… Sự phân tán này đã gây nên hàng loạt kẽ hở trong quản lý. Cụ thể là tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay nhƣng cơ quan nhà nƣớc vẫn làm thủ tục pháp lý để chuyển tài sản. Vì thế ngay cả khi ngƣời nhận bảo
đảm giữ giấy tờ chẳng hạn đăng ký xe thì chủ xe vẫn có thể báo mất và làm lại bình thƣờng. Đây là vấn đề cần phải khắc phục.
Trong giai đoạn hiện nay đã đến lúc cần thiết phải ban hành luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm là một lĩnh vực quan trọng trong các giao dịch kinh tế, dân sự cần đƣợc điều chỉnh bằng hình thức văn bản pháp luật cao hơn, tại hầu hết các nƣớc đăng ký giao dịch bảo đảm đƣợc điều chỉnh bằng hình thức văn bản luật. Luật đăng ký giao dịch bảo đảm đƣợc ban hành sẽ tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, phục vụ tốt hơn các nhu cầu của khách hàng, cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến giao dịch bảo đảm.
Bộ luật dân sự 2015 và Nghị định 163 đã có những quy định đối với loại hình bảo đảm này. Tuy nhiên những quy định này còn chung chung, đòi hỏi phải có thông tƣ hƣớng dẫn cụ thể. Đây là hình thức bảo đảm phổ biến đang có xu hƣớng tăng trƣởng trong cơ cấu dƣ nợ của các ngân hàng. Tuy nhiên thực tế xảy ra không ít các vụ tranh chấp giữa ngân hàng với khách hàng vay vốn về xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay.
Mặt khác hình thức bảo đảm này cũng gặp khá nhiều khó khăn trong việc quản lý sử dụng vốn khi TSBĐ là nhà đất của các công ty kinh doanh bất động sản hay vật tƣ hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất. Chính phủ nên có những quy định cụ thể về vấn đề này chẳng hạn thanh toán việc mua bán bất động sản là TSBĐ phải thực hiện thông qua ngân hàng.
Việc Chính phủ quy định các giao dịch bất động sản phải đƣợc thực hiện qua sàn bất động sản là một động thái đáng mừng cho việc tạo tính minh bạch cho thị trƣờng này. Tuy nhiên việc áp dụng trên thực tế còn mang tính đối phó, hình thức. Các giao dịch ngầm vẫn là tình trạng phổ biến. Do thiếu công khai về thông tin dẫn đến những biến động khó lƣờng của thị trƣờng.
Điều này làm ảnh hƣởng không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trƣờng nhà đất cũng nhƣ việc thao túng, gom hàng giữ giá của các nhà đầu cơ. Do vậy Chính phủ cần có những chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi này, tạo tính thanh khoản cho thị trƣờng bất động sản để việc xử lý các TSBĐ đƣợc dễ dàng hơn.