CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
3. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đấttại VIB Mỹ Đình
3.3. Thị trƣờng bất động sản dự án từ 2011-2014
- Hoạt động cho vay bất động sản bao gồm các mục đích cho vay: nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng nhà ở; đất ở; nhà ở và đất ở; quyền thuê của nhà nƣớc; đất hoặc nhà đất dự án. Trong đó cho vay nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng nhà ở; đất ở; nhà ở và đất ở (hay còn gọi là nhà, đất thổ cƣ) và nhà, đất dự án thƣờng chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tuy nhiên do số lƣợng nhà, đất thổ cƣ trong một khu vực chỉ có giới hạn nhất định nên việc chuyển nhƣợng sẽ diễn ra không nhiều và thƣờng xuyên bằng các bất động sản dự án.
- Trong 10 năm qua ở các đô thị lớn của Việt Nam đều có tỷ lệ dân số trẻ hóa cao và lƣợng dân di cƣ từ các khu vực nông thôn ra thành thị cũng ngày càng tăng do đó nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong đó một bộ phận lớn dân cƣ có nhu cầu mua nhà tại các dự án, khu đô thị mới để sinh sống. Cùng với tốc độ đơ thị hóa tại các thành phố diễn ra rất nhanh thì một lƣợng lớn bất động sản dự án, đặc biệt là căn hộ cũng liên tục đƣợc chào bán trên thị trƣờng. Sau đây là số liệu về lƣợng bất động sản dự án là căn hộ đƣợc chào bán mới tại Hà Nội từ năm 2011 đến 2014.
ĐVT: Căn
Nguồn: CBRE Việt Nam
Hình 3.9 Lƣợng BĐS dự án chào bán mới tại Hà Nội
- Số liệu báo cáo cho thấy năm 2011 lƣợng bất động sản căn hộ đƣợc chào bán mới rất lớn, đây cũng là khoảng thời gian thị trƣờng bất động sản đang phát triển rất nóng và nhiều dự án đƣợc tung ra thị trƣờng dƣới dạng hợp đồng góp vốn khi mà chủ đầu tƣ chỉ mới bắt đầu khởi công. Năm 2012 và 2013 lƣợng căn hộ chào bán mới đã giảm mạnh, tổng số lƣợng căn hộ chào bán mới của 2 năm này chỉ bằng 67% của năm 2011 do nhiều dự án không thể
25,000
10,000
6,700
9,100
triển khai đúng tiến độ vì chủ đầu tƣ khơng đủ tiềm lực tài chính cũng nhƣ khả năng huy động vốn từ ngân hàng không khả thi.
- Đến hết năm 2014 lƣợng bất động sản căn hộ đƣợc chào bán mới đã tăng 36% so với năm 2013 đây là tín hiệu tốt bởi ở thời điểm này những chủ đầu tƣ có tiềm lực tài chính, năng lực thi cơng tốt sẽ cung ứng những sản phẩm có chất lƣợng và giá cả phù hợp để thị trƣờng hấp thụ. Những dự án đƣợc chào bán mới trong năm 2014 thƣờng đã đƣợc hoàn thiện từ 50% phần thơ trở lên và đƣợc hồn thiện rất nhanh, thời gian thu tiền mua căn hộ đƣợc chia thành nhiều kỳ với số tiền thu mỗi kỳ ít để ngƣời mua nhà có thể huy động tài chính một cách dễ dàng hơn các năm trƣớc.
ĐVT: Căn
Nguồn: CBRE Việt Nam
Hình 3.10 Số căn hộ đã bán tại Hà Nội
- Số liệu về căn hộ đã bán cho thấy năm 2012 lƣợng bất động sản giao dịch chủ yếu ở phân khúc bình dân (giá căn hộ < 17 triệu đồng/m2), đây là các căn hộ thuộc các dự án nằm ở ven đơ nhắm tới các đối tƣợng khách hàng có thu nhập trung bình, tính thanh khoản khá tốt.
- 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2012 2013 2014 Bình dân Trung cấp Cao cấp Hạng sang
- Sang năm 2013 lƣợng giao dịch căn hộ bình dân giảm và lƣợng căn hộ trung cấp (giá căn hộ từ 17 - 32 triệu đồng/m2) tăng mạnh điều này cho thấy sức tiêu thụ tại phân khúc giá rẻ bị ảnh hƣởng lớn khi mà nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn làm ảnh hƣởng tới thu nhập của đại bộ phần ngƣời lao động. - Năm 2014 lƣợng giao dịch căn hộ bình dân vẫn tiếp tục giảm, bên cạnh đó thì lƣợng căn hộ trung cấp và cao cấp tăng điều đó cho thấy thu nhập của tầng lớp trung lƣu và khá vẫn ổn định và nhu cầu mua bất động sản đang tăng.
ĐVT: Căn
Nguồn: CBRE Việt Nam
Hình 3.11 Lƣợng căn hộ tồn kho tại Hà Nội
- Từ đầu năm 2013 đến hết Quý 4/2014 lƣợng hàng tồn kho căn hộ tại Hà Nội tuy có giảm nhƣng khơng nhiều và tập trung phần lớn ở phân khúc trung cấp, mặc dù phân khúc này liên tục tăng số lƣợng giao dịch từ năm 2013 đến nay. Điều này chứng tỏ lƣợng căn hộ trung cấp đƣợc tung ra thị trƣờng trong các
0 5000 10000 15000 20000 25000 Q1/2013 Q4/2013 Q4/2014 Bình dân Trung cấp Cao cấp Hạng sang
năm 2011, 2012 rất lớn và vƣợt quá xa mắc độ hấp thụ của thị trƣờng làm cho lƣợng hàng tồn đọng qua nhiều năm.