bảo nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc
2.3.1. Kết quả đạt được
Trong những năm vừa qua, hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP An Bình đã không ngừng tăng lên về chất lượng và số lượng. Khách hàng càng ngày càng tin tưởng vào các chính sách cho vay của ngân hàng, trong đó việc định giá tài sản đảm bảo là nhà ở được tiến hành thuận tiện làm cho khách hàng an tâm vào hoạt động cho vay của ABBank, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay có thế chấp. Tốc độ tăng trưởng tín dụng đều qua các năm, chất lượng tín dụng đảm bảo, đáp ứng yêu cầu thanh khoản của nền kinh tế. Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc mới được triển khai trong hơn 2 năm nhưng đã có nhiều kết quả đạt được.
Công tác định giá đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng được hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ bài bản hơn.
Trước đây ngân hàng TMCP An Bình không có bộ phận định giá độc lập, công việc định giá được phòng tín dụng phụ trách, phương pháp định giá dựa chủ yếu vào giá khung ngân hàng ban hành, giá khung sẽ do cán bộ phòng tín dụng đi khảo sát và xây dựng nên, thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường, do đó khó phát triển tín dụng. Tuy nhiên sau một thời gian hoạt động, với sự cạnh tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng và mức độ rủi ro tín dụng có khả năng tăng nhanh, ngân hàng An Bình đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá và có những đầu tư thích đáng cho công việc này. Bộ phận định giá độc lập được thành lập tại khu vực phía Bắc, từ chỗ chỉ có 5 nhân viên đến bây giờ Phòng nghiệp vụ khu vực 1 đã có 19 nhân viên. Đội ngũ cán bộ định giá được chuyên nghiệp hóa phụ trách theo khu vực tài sản để nắm chắc giá ở các khu vực. Do đó chất lượng định giá ngày càng được nâng cao. Ngân hàng TMCP An Bình đã tự xây dựng và dần dần hoàn thiện quy trình định giá riêng, việc xây dựng quy trình định giá tương đối chặt chẽ đã giúp cho chuyên viên định giá dễ dàng triển khai công việc định giá, đồng thời ngân hàng hạn chế được nhiều rủi ro trong hoạt động cho vay.
Kết quả định giá ngày càng phù hợp với giá trị thị trường, chính xác, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Với mô hình định giá theo khung của ngân hàng ban hành trước kia, kết quả định giá thường xa giá trị thị trường, khó tài trợ các khoản tín dụng lớn mà thế chấp bằng nhà ở. Hiện tại với việc thành lập bộ phận định giá độc lập tại khu vực phía Bắc thì kết quả định giá TSĐB là nhà ở được đánh giá chuẩn xác hơn, giá trị sát với giá thị trường. Đối với những tài sản nằm trong khu vực nội ô, tính thanh khoản cao, giá trị BĐS không có chiều hướng giảm thì giá trị định giá có thể bằng 100% giá trị thị trường thực tế tại thời điểm thẩm định giá, do đó khách hàng và đơn vị kinh doanh rất hài lòng khi thành lập Trung tâm thẩm định tài sản khu vực phía Bắc. Ngoài ra định kỳ 6 tháng đến 1 năm Trung Tâm sẽ tiến hành định giá lại tài sản, sẽ kịp thời điều chỉnh giá trị
TSĐB theo giá thị thị trường hiện tại, vừa đảm bảo được rủi ro cho ngân hàng, vừa đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Theo kết quả khảo sát, trên 90% cán bộ QHKH hài lòng và đồng ý với chính sách thành lập bộ phận định giá độc lập như hiện nay.
Áp dụng các phương pháp định giá hợp lý
Để định giá TSĐB là nhà ở thì phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, tuy nhiên tùy vào đặc điểm của tài sản, vị trí của tài sản và thị trường khu vực xung quanh mà chuyên viên định giá sẽ áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá khác để đưa ra được chính xác nhất giá trị của tài sản cần định giá. Nhìn chung các phương pháp mà ngân hàng áp dụng đều có căn cứ khoa học, rõ ràng, xác định chính xác được giá trị nhà ở và được khách hàng công nhận. Tỷ lệ điều chỉnh đối với TSSS được xác định trên cơ sở kinh nghiệm của chuyên viên định giá tương ứng với sự thay đổi của các yếu tố điều chỉnh tại mỗi khu vực, vị trí và có thể thay đổi theo từng thời điểm cụ thể.
Với việc định giá nhà ở, các chuyên viên định giá của Phòng nghiệp vụ khu vực 1 sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và chi phí, khi đó các chuyên viên định giá sẽ khảo sát và tìm các TSSS có tính chất tương đồng với TSTĐ để điều chỉnh, đưa ra được mức giá thẩm định phù hợp với thị trường. Theo kết quả khảo sát thu thập được, trên 85% chuyên viên QHKH hài lòng với việc lựa chọn TSSS của chuyên viên định giá, các TSSS được chuyên viên QHKH đánh giá là gần khu vực TSTĐ tọa lạc, có nhiều điểm tương đồng với TSTĐ, thời điểm rao bán/giao dịch xung quanh thời điểm định giá, do đó phản ánh được giá trị thị trường hiện tại của khu vực TSTĐ tọa lạc.
Tiết kiệm thời gian và chi phí
Với việc thành lập bộ phận định giá độc lập như hiện nay, các TS từ khu vực Nghệ An trở ra đều được Trung tâm thẩm định tài sản khu vực phía Bắc phụ trách, kể cả đối với các đơn vị kinh doanh ở xa khu vực TSĐB cũng sẽ được
định giá nhanh chóng. Theo quy định của ngân hàng An Bình, chi phí cho việc định giá 1 TSĐB là 100.000 VND, và với tất cả các loại TSĐB ở tất cả các địa bàn. Do đó khi thành lập bộ phận định giá độc lập như hiện nay thì các TSĐB được phân công định giá nhanh hơn, chi phí thấp hơn với mô hình cũ. Theo kết quả khảo sát, trên 95% chuyên viên QHKH nhận thấy chi phí định giá tiết kiệm được nhiều hơn từ khi thành lập Trung tâm thẩm định giá tài sản đảm bảo, trên 75% chuyên viên QHKH hài lòng với thời gian thẩm định. Có thể nhận thấy rằng, Trung tâm thẩm định giá khu vực phía Bắc đã giải quyết được vướng mắc về thời gian và chi phí thẩm định cho các đơn vị kinh doanh, Trung tâm định giá khu vực phía Bắc được đánh giá cao về tinh thần và trách nhiệm trong việc hỗ trợ các đơn vị kinh doanh về khâu thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Hạn chế được những tiêu cực trong hoạt động cho vay nói chung và trong định giá nói riêng
Việc thành lập trung tâm định giá độc lập với các đơn vị kinh doanh đã đổi mới quy trình cho vay, đẩy mạnh nâng cao chất lượng của việc xác định giá trị tài sản đảm bảo, tình trạng tiêu cực trong hoạt động cho vay của ngân hàng cũng giảm đi đáng kể. Việc tách biệt bộ phận định giá và bộ phận tín dụng đã làm giảm đi hiện tượng định giá tài sản để xác định giá trị tài sản thế chấp phù hợp với giá trị khoản vay của khách hàng, hoặc dựa vào các mối quan hệ đặc biệt của khách hàng mà làm sai lệch giá trị định giá.
Tuy đạt được một số kết quả trong hơn 2 năm đi vào hoạt động nhưng bên cạnh đó công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở khu vực phía Bắc vẫn không tránh khỏi những hạn chế và khó khăn nhất định. Việc tìm ra những mặt hạn chế và phân tích những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế khó khăn này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại ABBank khu vực phía Bắc.
2.3.2. Hạn chế
Qua quá trình khảo sát, thu thập ý kiến của chuyên viên QHKH và quá trình trực tiếp tiến hành khảo sát dữ liệu thị trường, định giá tài sản cùng các chuyên viên định giá, tác giả nhận thấy Trung tâm thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc vẫn còn nhiều mặt hạn chế cần khắc phục.
Giá trị nhà ở thế chấp được đánh giá là cách xa nhiều so với giá trị thị trường
Theo kết quả khảo sát thì đến 80% chuyên viên QHKH đánh giá rằng giá trị định giá nhà ở của Phòng nghiệp vụ khu vực 1 chưa đảm bảo giá trị thị trường, giá trị thấp hơn giá trị thực tế của tài sản, chưa đáp ứng hoàn toàn nhu cầu của khách hàng. Thực tế trong quá trình định giá tài sản đảm bảo, các chuyên viên định giá được đào tạo nhận định theo khu vực thị trường tài sản, những khu vực có tính thanh khoản tốt thì mức độ định giá sát với giá trị thị trường sẽ cao hơn những khu vực nông thôn, tính thanh khoản kém vì có rất nhiều lý do khiến giá rao bán của các TSSS xung quanh TSTĐ vẫn cao, giá giao dịch vẫn cao nhưng giá trị thực của TS thì không thể cao như vậy, mặt khác thị trường BĐS đang chiều hướng giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục, do đó việc định giá TS có dựa vào sự đánh giá và cân nhắc thị trường của chuyên viên thẩm định. Tuy nhiên đánh giá chung thì kết quả định giá TSĐB vẫn chưa hoàn toàn sát với giá trị thị trường.
Giá trị định giá lại của tài sản đảm bảo là nhà ở cách xa giá trị thị trường của tài sản thế chấp.
Theo định kỳ khoảng 6 tháng đến 1 năm thì các loại tài sản sẽ tiến hành định giá lại, giá trị tài sản sẽ được xác định theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá lại, tuy nhiên với xu hướng thị trường BĐS đang giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục thì việc định giá lại gần như không mang lại kết quả khả
quan cho giá trị của TSĐB. Hiện tại đến 95% giá trị TSĐB là nhà ở sẽ bị giảm giá khi tiến hành định giá lại, còn số ít là được giữ nguyên mức giá cũ, và mức độ giảm giá so với báo cáo cũ là khá lớn, và cũng không sát mức giá thị trường của TS. Đến 90% chuyên viên QHKH phản ánh giá trị định giá lại của nhà ở không sát mức giá thị trường, bị đánh giá thấp hơn giá trị thực tế của TS.
Thời gian định giá
Phần lớn các chuyên viên QHKH đều đồng ý rằng từ khi thành lập bộ phận định giá độc lập thì tiến độ định giá được cải thiện. Tuy nhiên theo quy định của ngân hàng An Bình thì thời gian trả hồ sơ khu vực Hà Nội tối đa là 2 ngày, đối với các khu vực khác tối đa là 4 ngày, nhưng vẫn còn nhiều trường hợp tốn khá nhiều thời gian để định giá tài sản cho đơn vị kinh doanh. Theo kết quả khảo sát thì 30% chuyên viên QHKH có ý kiến rằng thời gian định giá nhiều hơn quy định, có TS tọa lạc ở khu vực nội thành Hà Nội nhưng cũng mất 3 ngày mới thông báo được kết quả cho đơn vị kinh doanh, 10% chuyên viên QHKH có phản ánh thời gian định giá quá lâu, có TS kéo dài hơn 2 tuần mới được nhận báo cáo thẩm định. Do đó một thực trạng vẫn đang tồn tại ở Trung tâm định giá khu vực phía Bắc là thời gian giải quyết hồ sơ định giá cho đơn vị kinh doanh còn nhiều, làm chậm quá trình phê duyệt hồ sơ của tín dụng, chậm quá trình giải ngân cho khách hàng.
Năng lực và thái độ của chuyên viên định giá
Hiện tại Trung tâm thẩm định giá khu vực phía Bắc bao gồm 19 nhân viên, trình độ đại học trở lên, được đào tạo ở các khối ngành kinh tế, luật, xây dựng, tuy nhiên nhận định chung là các nhân viên chưa có nghiệp vụ định giá cao. Chỉ 10% nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá, 5% nhân viên tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá, còn lại đều được tuyển vào và đào tạo về nghiệp vụ trong thời gian ngắn. Trong số các nhân viên được tuyển dụng vào, có 75% nhân viên được ngân hàng cho tham gia khóa đào tạo ngắn hạn về
thẩm định giá, nhưng ngay lúc đầu tuyển dụng thì đa phần chưa được đào tạo về thẩm định giá. Do đó có thể thể nhận thấy trình độ năng lực của Trung tâm định giá được chọn lọc và đáp ứng được yêu cầu công việc, tuy nhiên phải qua quá trình đào tạo, còn lại thì chưa có kiến thức và kinh nghiệm về thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Theo kết quả khảo sát chuyên viên QHKH, 10% chuyên viên QHKH cho rằng thái độ làm việc của chuyên viên định giá chưa chuyên nghiệp, định giá mang tính chất chủ quan, thái độ ứng xử với khách hàng chưa tốt. Vậy nên vấn đề về kỹ năng nghiệp vụ và thái độ giao tiếp trong công việc cũng là vấn đề đang tồn tại ở Trung tâm định giá khu vực phía Bắc.
2.3.3. Nguyên nhân
Những nguyên nhân chủ quan
Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá TSĐB
Với quan điểm cho rằng định giá TSĐB là phục vụ cho mục đích thế chấp tại ngân hàng nên yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình định giá ngân hàng luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS thế chấp trong tương lai, tức là ngày cả trong trường hợp thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn, do đó giá trị định giá TSĐB tại ngân hàng thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
Hiện nay để định giá TSĐB là nhà ở thì ngân hàng TMCP An Bình sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên trong một số trường hợp khó tìm được các TSSS trên thị trường, hoặc ít TSSS nên việc sử dụng phương pháp này để định giá thường thiếu chính xác. Bên cạnh đó có các sự điều chỉnh giữa TSSS và TSTĐ nhưng lại dựa trên đánh giá cảm tính và chủ quan của CVTĐ, nên phương pháp so sánh không thể sử dụng trong mọi trường hợp định giá TSĐB là nhà ở. Để áp dụng được phương pháp so sánh hiệu quả cần phải có nguồn thông tin đảmbảo, chất lượng thông tin tốt cùng
với các căn cứ điều chỉnh và mức độ điều chỉnh rõ ràng, nhưng với thị trường BĐS đang giảm mạnh về cả giá cả và tính thanh khoản như hiện nay thì thông tin về TSSS thiếu chính xác, giá rao bán và giá giao dịch thành công cách xa nhau, khó đem lại kết quả chính xác khi thực hiện phương pháp so sánh. Do đó điều này ảnh hưởng và hạn chế đến chất lượng định giá.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ là một trong những nguyên nhân khiến cho việc định giá TSĐB là nhà ở gặp nhiều khó khăn, tốn kém thời gian, công sức của cán bộ định giá
Cơ sở dữ liệu và thông tin so sánh là nhân tố hết sức quan trọng trong quá trình định giá nhà ở. Tuy nhiên thị trường BĐS lại là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, việc thu thập thông tin về BĐS và các thông tin giá cả BĐS trên thị trường là hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy có nhiều TS chuyên viên định giá phải đi lại nhiều lần mới thu thập được dữ liệu thị trường, sau đó lựa chọn phương pháp để tiến hành định giá, do đó tốn khá nhiều thời gian để đưa ra được báo cáo thẩm định đối với tài sản.
Đội ngũ chuyên viên định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chuyên môn
Trung tâm định giá khu vực phía Bắc thực hiện định giá TS tọa lạc từ khu vực Nghệ An trở ra, mỗi địa bàn có chi nhánh của ngân hàng An Bình sẽ có 1 chuyên viên định giá của khu vực ngồi tại chi nhánh để hỗ trợ kịp thời