1.4.1.1- Chính sách nhà ở xã hội của Singapo
Singapore được xem là quốc gia châu Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp này hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB).
Trước khi có được những thành công về chính sách phát triển nhà ở xã hội như hiện nay, Singapore trong những năm 1960 cũng đối diện với tình cảnh thiếu nhà ở nghiêm trọng, người dân phải sống trong tình trạng quá tải,
điều kiện sống hết sức tồi tàn. Để tập trung cho chiến lược phát triển nhà ở, Chính phủ Singapore năm 1960 đã quyết định thành lập HDB, với nhiệm vụ giải quyết nhanh chóng cuộc khủng hoảng nhà ở "đảo quốc Sư tử" này.
Trong vòng chưa đầy ba năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã được xây xong, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Với chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng, chỉ trong vòng 10 năm Chính phủ Singapore đã nhanh chóng giải quyết xong khủng hoảng nhà ở của mình. Hiện nay, khoảng 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại là đi thuê.
Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định.
Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất.
Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch.
Cuối cùng, là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự.
Nhằm đa dạng hóa về nhà ở xã hội, năm 2005, Chính phủ Singapore đã cho triển khai Chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán. Singapore cũng đưa ra các kiểu căn hộ nhà ở xã hội phong phú từ 1 phòng cho tới 5 phòng để đáp ứng nhu cầu của người dân ở từ người độc thân cho tới các hộ gia đình lớn (ba thế hệ).
Theo số liệu thống kê, số các căn hộ nhà ở xã hội có 4 phòng do HDB bán ra chiếm số lượng nhiều nhất (41,2%), tiếp đó căn hộ có 3 phòng (24,2%). Theo thiết quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm ....cho người dân sống ở trong khu vực đó. Ví dụ, theo quy định, tất cả các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm vi 400 m.
Do việc mua nhà ở xã hội có sự ưu đãi của chính phủ, Singapore đưa ra cũng như thực hiện rất chặt chẽ các điều kiện và quy định đối với người được mua, sử dụng các căn hộ loại này. Theo quy định, những hộ gia đình được mua nhà ở xã hội trước hết vợ và chồng phải là công dân Singapore hoặc một người là công dân Singapore và người còn lại có thẻ cư trú dài hạn, thu nhập của hộ gia đình hàng tháng không quá 8.000 SGD.
Chính phủ Singapore cũng đưa ra một số quy định nhằm tránh tình trạng đầu cơ. Chính phủ quy định, những người mua nhà ở xã hội không được bán hoặc cho thuê các căn hộ này trong vòng 5 năm kể từ ngày mua.
Dù đã bán cho người dân, song trên thực tế các khu nhà ở xã hội này vẫn thuộc quyền quản lý của chính phủ, mà cơ quan quản lý trực tiếp là HDB. HDB có trách nhiệm quản lý, duy trì, bảo dưỡng đối với các khu nhà này.
Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội, HDB cũng tập trung chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với các
dịch vụ tốt hơn. Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những nhà ở cao cấp.
Nhìn chung, với tầm nhìn xa và có quy hoạch rất tốt trong việc xây dựng các khu nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế của đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác7.
1.4.1.2- Kinh nghiệm của Trung Quốc
Sau hơn 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi căn bản, đây là điều kiện hết sức thuận lợi để phát triển nhà ở. Bắt đầu năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hoá và thương phẩm hoá việc phân phối nhà ở. Quyết định này đã đánh dấu một thời kỳ mới trong đầu tư xây dựng nhà ở. Khắp các đô thị, các nhà đầu tư tập trung vào thành lập các dự án xây dựng và phát triển nhà ở. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được. Theo số liệu thống kê năm từ 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, trong đó có đến 61% vốn đầu tư vào nhà ở là vốn vay từ ngân hàng. Chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất, tăng 30% so với năm 2001. Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30%. Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên. Ước tính mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ. Ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 6 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người. Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2; tại Bắc Kinh 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu với giá bán xấp xỉ 7.383 NDT/m2. Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể
mua nhà với mức giá như hiện nay. Sức mua thấp bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở. Giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân. Nguyên nhân chính của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trước tình hình trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp cụ thể nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở. Trước hết, cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này. Chính phủ nâng mức cầm cố tài sản của chủ dự án từ 30% lên 35% tổng giá trị của dự án bất động sản, mục đích để đảm bảo cho giá cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng. Cùng với các biện pháp trên, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả.
Để khắc phục tình trạng mất cân đối về cung - cầu thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều biện pháp cụ thể, thiết thực nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường:
Một là, tập trung vào giải quyết vấn đề giá cả nhà ở, nhằm hạ thấp giá nhà tăng quá cao so với thu nhập thực tế bắt đầu từ việc xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm. Để làm được điều đó, Chính phủ Trung Quốc đã tập trung chỉ đạo thực hiện một số biện pháp như:
- Rà soát và chuẩn hoá lại quy hoạch tổng thể đô thị, tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với công tác quy hoạch đô thị và từng bước hình
tăng cường sự kiểm tra, giám sát quy hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu xây dựng cho dân cư, cung cấp đất với giá rẻ cho sử dụng nhà ở. Để giải quyết mất cân đối giữa nhà cao cấp, biệt thự với nhà chung cư giá rẻ, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ. Theo đó, Chính phủ đã quy định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân. Điều này đã được đại đa số nhân dân nhiệt tình ủng hộ. Đi kèm với biện pháp trên, Chính phủ cho phép giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất cho người dân có thu nhập thấp.
- Đưa ra các giải pháp trực tiếp góp phần cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở. Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả được tính toán phù hợp với nhu cầu chi tiêu và khả năng tích luỹ, tiết kiệm của số đông công nhân có mức thu nhập trung bình, đơn giản hoá trình tự vay vốn và hoàn trả vốn v.v...
Hai là, để giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ công chức và người có thu nhập thấp, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện việc đưa tiền nhà vào lương đối với cán bộ, công chức nhà nước. Từ năm 1998, chính thức chấm dứt hình thức phân phối nhà theo kiểu phúc lợi xã hội trước đây để chuyển sang phương thức đưa tiền nhà ở vào lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng khoản tiền lương của công chức trích lập để tạo dựng nhà ở khoản tiêu dùng cá nhân và khoản hỗ trợ mua nhà. Đồng thời, từng bước thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa thẹo mức sống. Theo đó, những người có thu nhập thấp được mua nhà ở giá rẻ với sự hỗ trợ của Nhà nước hoặc nơi làm việc. Những người thuộc diện khó khăn được mua nhà ở tiện dụng thông qua các hình thức giúp đỡ khác nhau của Nhà nước về kinh tế. Đối với những người có thu nhập cao thì phải mua nhà ở theo giá thị trường. Nhà nước tạo
cơ chế và chính sách nhằm đa dạng hoá các hình thức huy động vốn, quản lý một cách chặt chẽ thị trường bất động sản, thực hiện nghiêm chỉnh việc đấu thầu các dự án xây dựng nhằm hạ giá thành nhà ở. Cùng với các giải pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở, quỹ này được sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cộng đồng dân cư.
Ba là, để khắc phục tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và xiết chặt các tiêu chuẩn cho vay. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá và vay gia tăng". Nhờ những biện pháp kiểm soát quyết liệt này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống. Khắc phục được cơ bản tình trạng đầu cơ. Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, năm 2005 đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là 1.575 tỷ NDT (tương đương 195 tỷ USD) tăng 19,8%, thấp hơn nhiều so với năm 2004 là 28,1 % và 2003 là 27,2%. Quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà cho nhân dân.
1.4.1.3- Kinh nghiệm của Inđônêxia
Ở Inđônêxia, mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân và các cấp chính quyền. Chính phủ Inđônêxia đã đề ra chính sách và chiến lược dài hạn phát triển nhà ở và các điểm dân cư đến 25 năm. Thực hiện chủ trương trên, Inđônêxia đã xây dựng khoảng nửa triệu căn hộ để bán cho những người có thu nhập thấp và hàng trăm ngàn căn hộ tiện nghi để bán cho những người có thu nhập cao trong xã hội.
Những năm gần đây, các dự án đầu tư phát triển nhà ở của Inđônêxia được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia gồm các doanh nghiệp nhà nước, các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác. Chính phủ đóng vai trò trung tâm là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở. Việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp trực tiếp đảm nhận.
Chính phủ Inđônêxia đã có nhiều hỗ trợ tích cực về tài chính cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở bằng việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở đối với cán bộ, công chức và áp dụng lãi suất ưu đãi đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, lãi suất cho vay đối với hoạt động này luôn thấp hơn mức lãi suất thực tế ngoài thị trường. Những năm gần đây mức lãi suất tín dụng cho đầu tư nhà ở là 8%/năm với những căn hộ nhỏ; 12%/năm với những căn hộ khác và thời hạn cho vay khá dài, thường từ 15 đến 20 năm, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản.
Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 . Nghĩa là trong một dự án thường phải đảm bảo tỷ lệ 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà ở trung bình và 6 nhà ở có quy mô vừa phải giành cho người có thu nhập thấp. Cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội và thu nhập khác nhau, các thành viên này cùng chung sống với nhau trên nguyên tắc bình đẳng và hỗ trợ lẫn nhau, điều này tránh được sự chia tách về môi trường sống dẫn tới việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội.
1.4.2- Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Thực tiễn phát triển nhà ở xã hội ở Singapore rút ra một số gợi ý cho Việt Nam:
Một là, lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Bởi chỉ có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có