2.1- Cách thức tiếp cận của luận văn
Chính sách nhà ở xã hội trong luận văn này được tiếp cận dưới góc độ một chính sách kinh tế -xã hội đặt trong mô hình phát triển của Việt Nam là: “Nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật của kinh tế thị trường, đồng thời bảo đảm định hướng XHCN phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Đó là nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập quốc tế; có sự quản lý của nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa do Đảng cộng sản Việt Nam lãnh đạo, nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh”. Điều đó có nghĩa là quá trình xây dựng khung phân tích, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng, khuyến nghị chính sách nhà ở xã hội phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
(1) - Khung lý thuyết, việc phân tích, đánh giá và các đề xuất kiến nghị về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội được tạo lập trong môi trường kinh tế thị trường hiện đại, tức là đặt trong nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật thị trường.
Tín hiệu của thị trường - giá thị trường của nhà ở, nhà ở xã hội cung cấp thông tin chính xác cho các hoạt động đầu tư phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tạo ra cung về nhà ở và nhà ở xã hội; giá thị trường của nhà ở dẫn dắt cầu có khả năng thanh toán của hộ gia đình. Nói cách khác, thị trường là cơ sở để phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
(2)- Khung khổ lý thuyết, việc phân tích, đánh giá và kiến nghị chính sách nhà ở xã hội phải nhận rõ những những thất bại của thị trường, đó là:
(i)- Không phân bổ nguồn lực một cách hiệu quả, do cạnh tranh không hoàn hảo, thông tin không cân xứng, thị trường nhà ở xã hội luôn ở trong trạng thái cầu vượt quá cung nhiều lần, làm cho giá thị trường luôn cân bằng ở mức cao hơn; điều này dẫn tới tình trạng “tranh mua” nhà ở xã hội, để mua được người mua thường phải chi một khoản tiền ngoài khoản tiền theo giá bán chính thức.
(ii)- Hạn chế thực hiện các mục tiêu xã hội bên cạnh mục tiêu kinh tế do khu vực tư nhân không có động cơ cung ứng hàng hóa công cộng; nhà ở xã hội là nhà ở cung ứng cho các đối tượng chính sách xã hội, giá cả, phương thức mua - bán do nhà nước kiểm soát, vì vậy, không hấp dẫn khu vực tư nhân đầu tư phát triển. Mặt khác, đi liền với các dự án nhà ở xã hội là hạ tầng giao thông, điện, nước, thông tin, nhà trẻ, trường học, trạm y tế; đây là những hàng hóa công cộng, đầu tư lớn, thu hồi vốn dài, do đó nhà nước phải đầu tư phát triển các loại hạ tầng này.
(iii)- Tác động xấu môi trường sống. Do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội thường tận dụng tối đa không gian trong xây dựng nhà ở xã hội, mật độ xây dựng nhà cao hơn, mật độ cư dân sống trong các dự án nhà ở xã hội thường cao hơn,v.v... điều đó làm cho môi trường sống của người dân trong khu vực nhà ở xã hội ít nhiều bị ảnh hưởng.
(3)- Vai trò của nhà nước trong chính sách nhà ở xã hội như là người hướng dẫn, người kiến tạo phát triển. Vai trò kiến tạo của Nhà nước trong chính sách phát triển nhà ở xã hội thể hiện ở chỗ:
- Phát hiện vấn đề của chính sách nhà ở xã hội; - Định hướng phát triển nhà ở xã hội;
- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội; - Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội; -Trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội.
Tóm lại, trong luận văn này, chính sách của nhà nước được tiếp cận với tư cách là công cụ kiến tạo phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách xã hội. Nghĩa là Nhà nước không làm thay thị trường, chính sách nhà ở và chính sách nhà ở xã hội dựa phải dựa trên 3 trụ cột: thị trường, Nhà nước và xã hội.