sự tại các tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk
GDDS là loại quan hệ có tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi trong đời sống, là phương thức hữu hiệu để con người thỏa mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần của mình. Tuy nhiên, một GDDS được coi là có hiệu lực cần thỏa mãn các điều kiện: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Bên cạnh đó trong một số trường hợp pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của GDDS. Việc một giao dịch dân sự vô hiệu đem lại hậu quả rất lớn, khó khắc phục, thiệt hại đến tài sản, tiêu tốn nhiều thời gian, công sức của những người tham gia giao dịch cũng như những cơ quan chức năng.
Nhưng phần lớn người dân lại không tự trang bị cho mình đầy đủ kiến thức pháp luật dẫn đến tình trạng GDDS vẫn thường xuyên xảy ra trong đó các GDDS vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức chiếm tỉ lệ không nhỏ. Mặc dù điều này đã được quy định rõ ràng trong pháp luật nhưng do sự thiếu hiểu biết của người dân cùng với việc lơi dụng sự thiếu hiểu biết này để cố tình thực hiện những giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức dẫn đến việc tranh chấp, kiện tụng.
Đắk Lắk là tỉnh trung tâm của vùng Tây Nguyên, có vị trí chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó là các tranh chấp về dân sự ở Đắk Lắk ngày càng tăng cao cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thêm vào đó Đắk Lắk lại vùng đất cao nguyên quy tụ 47 dân tộc, khiến
55
cho những tranh chấp về càng phổ biến và phức tạp. Mặc dù có rất nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự nhưng trong phạm vi luận văn tác giả chỉ đưa ra ví dụ một vài vụ án mà tác giả cho là điển hình để phân tích.
Vụ án thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Phú Phi L, bà Nguyễn Thị L và ông Huỳnh Ngọc B [38].
Ngày 11/11/2016, vợ chồng ông L có nhận chuyển nhượng của ông B một lô đất chiều ngang mặt đường 07 mét, chiều sâu hết lô đất trong đó có 70 m2 đất thổ cư thuộc 01 phần diện tích lô đất 672 m2 của ông B, việc chuyển nhượng hai bên chỉ viết giấy tay, không công chứng chứng thực theo quy định. Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận là 225.000.000 đồng (Hai trăm hai mươi lăm triệu đồng). Vợ chồng ông L đã giao tiền cho ông B nhiều lần, tổng số tiền tiền 195.000.000 đồng. Nhưng đến năm 2018, ông B vẫn không hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng ông L vì tài sản trên là tài sản chung của vợ chồng ông B tự ý bán không được sự đồng ý của vợ (ông B đã ly hôn với vợ nhưng chưa chia tài sản, vợ và các con chuyển đi nơi khác sống). Do đó ông L khởi kiện ra Tòa án K yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông và ông B, buộc ông B phải hoàn tất thủ tục sang nhượng cho vợ chồng ông. Trong trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì buộc ông B phải trả lại cho vợ chồng ông số tiền 195.000.000 đồng và bồi thường số tiền chênh lệch giá trị đất tại thời điểm chuyển nhượng với hiện tại, trả lại giá trị tài sản ông đã xây dựng trên đất theo mức giá hội đồng định giá xác định.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp: Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất: Diện tích đất tranh chấp là 127,4 m2
56
nước có giá trị là đất ở có giá 324.870.000 đồng, phần diện tích đất nông nghiệp có giá 6.115.200 đồng. Giá đất trên thị trường có giá 140.000.000đ/mét ngang, tổng 140.000.000đồng/m x 07 mét = 980.000.000 đồng. Tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà cấp 4, 01 cổng khung sắt và tường rào trị giá 27.830.100 đồng.
Cách giải quyết của tòa án: Tại bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS-
ST ngày 18/9/2020 tòa án nhân dân Huyện K nhận định: Ông L và ông B sau khi thỏa thuận việc chuyển nhượng thì chỉ viết giấy tay với nhau, không làm thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì vậy giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa ông L với ông B đã vi phạm về mặt hình thức. Quá trình giải quyết vụ án, cả ông vợ đều xác nhận diện tích đất này là tài sản chung của vợ chồng, tuy ông B và vợ đã ly hôn nhưng tài sản chung chưa được phân chia. Ông B tự ý chuyển nhượng cho ông L một phần diện tích, không có sự đồng ý của vợ. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông L đã vi phạm cả về hình thức và nội dung. Vì vậy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông L về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, cần tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Về xác định lỗi của các bên dẫn tới hợp đồng vô hiệu:
- Đối với ông B: diện tích đất chuyển nhượng cho ông L là tài sản chung của ông B và vợ, tuy nhiên khi thỏa thuận chuyển nhượng đã không thông báo cho ông L biết tài sản chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng, dẫn tới việc các bên không thực hiện được giao dịch. Như vậy HĐXX xác định ông B có lỗi lớn hơn.
- Đối với ông L: Tại thời điểm xác lập giao dịch ông L không yêu cầu ông B cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức theo
57
quy định của pháp luật. Sau đó, B đã cho ông L biết lô đất thuộc một phần tài sản chung của ông B và vợ, chưa được phân chia nhưng ông L lại tiếp tục xác lập giao nhận tiền với ông B, vẫn tiếp tục trả tiền và nhận tài sản để sử dụng. Vì vậy, ông L cũng có một phần lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu. HĐXX xác định lỗi của ông B là 70%, lỗi của ông L là 30%.
Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
- Về nghĩa vụ hoàn trả: sau khi xác lập giao dịch ông L đã xây dựng nhà trên đất, ông B biết nhưng không phản đối nên ông B phải hoàn trả giá trị công trình do ông L đã xây dựng. Ông B phải trả cho ông L số tiền đã nhận là 195.000.000 đồng; hoàn trả giá trị công trình mà ông L đã xây dựng trên đất là 27.830.100 đồng; ông L phải hoàn trả cho ông B diện tích đất 07m x 18,2m và giấy chứng nhận QSD đất.
- Về xác định thiệt hại do hợp đồng vô hiệu và nghĩa vụ bồi thường: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm xác lập do hai bên thỏa thuận là 225.000.000 đồng, giá thị trường tại thời điểm xét xử là 140.000.000 đồng/mét ngang x 07 mét = 980.000.000 đồng. Như vậy ông B phải có nghĩa vụ bồi thường cho vợ chồng ông L 70% giá trị tài sản tăng thêm là: 457.998.100 đồng. Tồng số tiền mà ông B phải hoàn trả và bồi thường cho vợ chồng ông L là 680.828.200 đồng. Theo đó bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS-ST ngày 18/9/2020 tòa án nhân dân Huyện K đã: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy sang nhượng đất) xác lập ngày 11/11/2016 giữa bên chuyển nhượng là ông B, bên nhận chuyển nhượng là ông L vô hiệu.
- Buộc ông bà L phải giao trả cho ông B diện tích 127,4m2 (07m x 18,2m) cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất.
- Buộc ông B phải trả cho vợ chồng ông L số tiền 680.828.200 đồng Bao gồm: Tiền hoàn trả do hợp đồng vô hiệu là 195.000.000 đồng, tiền bồi
58
thường do lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu là 457.998.100 đồng; hoàn trả giá trị công trình xây dựng trên đất là 27.830.100 đồng.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, lệ phí và các chi phí tố tụng khác.
Vụ án thứ hai: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vụ việc như sau [39]:
Vào ngày 08/9/2017 bà P, ông C và ông T2 thỏa thuận việc chuyển nhượng cho bà Trương Thị T quyền sử dụng đất là 400 m2
(10 m ngang mặt đường, dài 40 m) tại Thôn A, xã B, huyện C, tỉnh Đăk Lăk. Việc chuyển nhượng chỉ được ghi nhận bằng giấy viết tay và có xác nhận của ban tự quản thôn 07, không công chứng, không chứng thực. Giá thỏa thuận là 200.000.000 đồng, bà T đã đưa trước 50.000.000 đồng, còn lại 150.000.000 đồng sang năm đưa đủ. Tại thời điểm chuyển nhượng thì quyền sử dụng đất của ông C, bà P đang được thế chấp tại Ngân Hàng S, thanh lý vào ngày 02/11/2017 sau đó tiếp tục được đăng ký thế chấp từ ngày 14/01/2018.
Ngày 22/02/2019 bà T có viết giấy cam kết trả nợ tiền đất còn lại 150.000.000 đồng vào ngày 27/02/2019 sẽ trả cho bà P. Nếu bà T không trả thì bà P có quyền khóa cửa và lấy lại diện tích 400 m2
đất đã bán cho bà T. Từ đó đến nay, bà T vẫn không trả số tiền 150.000.000 đồng cho bà P. Vì vậy, bà P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay được lập vào ngày 08/9/2017 là vô hiệu.
- Yêu cầu bị đơn phải di dời ngôi nhà mà bị đơn đã xây dựng trên đất của nguyên đơn, trả lại diện tích đất là 400 m2. Nếu bị đơn không di dời ngôi nhà đi thì nguyên đơn không đồng ý trả lại 50.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận của bị đơn trước đây.
Cách giải quyết của Tòa án: Xét việc chuyển nhượng trên giữa các bên
59
Luật đất đai. Tại thời điểm chuyển nhượng thì quyền sử dụng đất của ông C, bà P đang được thế chấp tại Ngân Hàng S, thanh lý vào ngày 02/11/2017 sau đó tiếp tục được đăng ký thế chấp từ ngày 14/01/2018 đến nay. Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông C, bà P, anh T2 và bà T thỏa thuận vi phạm về hình thức hợp đồng, nội dung hợp đồng cũng vi phạm vì việc chuyển nhượng không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân Hàng S nên Hợp đồng bị vô hiệu. Đồng thời Tòa cấp sơ thẩm xác định bà P có 2/3 lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu khi chuyển nhượng tài sản đang thế chấp ở ngân hàng và vi phạm về hình thức hợp đồng.
Theo đó, tại bản án dân sự sơ thẩm số 30/2020/DS-ST ngày 14 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện E đã quyết định:
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị P. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 08/9/2017 giữa ông Trần C, bà Võ Thị P, anh Trần T2 và bà Trương Thị T là vô hiệu.
- Buộc bà Trương Thị T phải trả lại cho bà Võ Thị P 400 m2 đất tại thôn A, xã B, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.
- Buộc bà Trương Thị T phải giao cho bà Võ Thị P các tài sản khác gắn liền trên đất Buộc bà Võ Thị P phải hoàn trả cho bà Trương Thị T giá trị tài sản tương ứng mà bà T đã xây dựng trên đất của bà Plà 116.708.000 đồng.
- Buộc bà Võ Thị P phải hoàn trả cho bà Trương Thị T số tiền 50.000.000 đồng.
- Bác yêu cầu của bà Võ Thị P về việc buộc bà Trương Thị T phải bồi thường thiệt hại về tài sản 39.240.000 đồng.
Nhận xét về vụ án: Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là tranh chấp rất phổ biến trên địa bàn tỉnh, đây cũng là loại tranh chấp vi phạm về hình thức mà tác giả cho là phổ biến nhất tại các tòa án trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk. Trong cả hai vụ án trên thì Hợp đồng chuyển nhượng
60
quyền sử dụng đất (giấy sang nhượng đất viết tay) được xác lập giữa các bên đều vi phạm cả về hình thức và nội dung. Cả hai vụ án thì bên nhận chuyển nhượng đều chưa thanh toán hết giá trị hợp đồng, bên chuyển nhượng đã giao đất và bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng, xây dựng công trình trên đất. Tuy nhiên, QSDĐ nêu trên lại là tài sản chung của hộ gia đình (vụ án thứ nhất), là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng (vụ án thứ hai) nên việc hợp đồng chuyển nhượng là trái quy định pháp luật. Nên việc Tòa án cấp sơ thẩm không công nhận hợp đồng chuyển nhượng là phù hợp.
Nhận thấy rằng việc xác định lỗi và xác định thiệt hại để giải quyết hậu quả pháp lý của tòa án trong hai vụ án nêu trên lại có những khác biệt. Vì trong những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì bên nhận chuyển nhượng thường sẽ bị thiệt thòi hơn nếu như khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trong khi giá đất tăng lên từng ngày, bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị tài sản nên việc hoàn trả lại số tiền ban đầu là không phù hợp. Vì vậy, tác giả cho rằng cách xác định lỗi và tính thiệt hại của tòa án cấp sơ thẩm trong vụ án thứ nhất là phù hợp. Trong vụ án thứ hai, mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều xác định mức độ lỗi của các bên trong hợp đồng nhưng việc xác định lỗi chưa có ý nghĩa khi không căn cứ vào đó để tính thiệt hại của các bên. Đồng thời, việc bác yêu cầu về bồi thường thiệt hại của nguyên đơn cũng chưa đưa ra được lập luận thuyết phục (không giải thích tại sao không chấp nhận yêu cầu). Vì luật quy định còn chưa rõ ràng nên việc áp dụng trên thực tế cũng gây ra sự không đồng bộ, với những vụ án tương tự như nhau nhưng cách xác định lỗi lại không giống nhau giữa các tòa án. Việc xác định lỗi phụ thuộc nhiều vào lập luận của mỗi thẩm phán, con số 70%, 30% hay 50% đều là con số mà thẩm phán ước lượng.
61
Vụ án thứ ba [40]: vợ chồng bà D, ông N nhận chuyển nhượng QSDĐ
và tài sản trên đất tại xã E, thành phố B, tỉnh Đ của gia đình ông T, việc chuyển nhượng chỉ được lập giấy viết tay ngày 02/03/2019. Diện tích thửa đất khoảng 7300 m2 ; giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng. Thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ nêu trên đang làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, thửa đất này có một phần diện tích thuộc hành lang công trình thủy lợi. Sau đó ông N lại tự ý chuyển nhượng lại QSDĐ trên cho ông H mà không được sự đồng ý của bà D với giá là 1.500.000 đồng. Việc chuyển nhượng này cũng chỉ được ghi nhận bằng văn bản thỏa thuận ngày 26/09/2019 không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Ông N đã giao các giấy tờ gốc liên quan và ông H đã nhận đất trên thực tế.
Bà D không đồng ý với việc chuyển nhượng nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố B yêu cầu tuyên văn bản thỏa thuận ngày 26/09/2019 giữa ông N và ông H là vô hiệu, buộc ông H phải hoàn trả lại giấy tờ gốc và