Cơ sở thực tiễn

4. Ý nghĩa của đề tài

1.2.3. Cơ sở thực tiễn

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.

Ðất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này.

Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.

Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn.

Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp, thương mại – dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường.

Ngày nay, QSDÐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDÐ của mình. Ðất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thi trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ. Chuyển QSDÐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được hưởng.Ðây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng đất.Chuyển QSDÐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã có từ lâu.Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh

mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng.

Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn để QSDÐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDÐ. Ðây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện trong tương lai.

1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới

1.3.1. Các nước phát triển

1.3.1.1. Thụy Ðiển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) khi nghiên cứu về Chính sách và tình tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật: Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.

- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu

tại Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán). Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp Học viện Nông nghiệp Việt Nam - Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp. - Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ

thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được Học viện Nông nghiệp Việt Nam - Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá. - Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.

1.3.1.2. Mỹ

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ, đến nay đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây.

Về vấn đề cải cách đất đai Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỗ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ Học viện Nông nghiệp Việt Nam - Luận văn Thạc sỹ Khoa học

Nông nghiệp gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.

Về chính sách đất đai Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường. Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008).

1.3.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á

1.3.2.1. Thái Lan

Theo Hoàng Huy Biều (2000) khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan thì: Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất

được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại