tra trên địa bàn huyện Thường tín
3.2.2.1. Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
Tiến hành điều tra, phỏng vấn tại 01 thị trấn và 5 xã với 180 phiếu, kết quả có 39 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thường Tín như sau:
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quảđiều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổng số vụ chuyển nhượng 42 100 1.1 Đất ở 39 92,86 1.2 Đất nông nghiệp 3 7,14 2 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng 42 100 2.1 GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời 34 80,95 2.2 Giấy tờ hợp pháp khác 7 16,67 2.3 Không có giấy tờ 1 2,38
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng 42 100
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 36 85,71
3.2 Chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn 4 9,52
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 4,77
3.4 Không có giấy tờ 0 0,00
(Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
Qua bảng 3.7 cho thấy:
- Việc chuyển nhượng QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 39 trường hợp (chiếm 92,86%), đất nông nghiệp với 03 trường hợp (chiếm 7,14%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: Có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời 34 trường hợp (chiếm 80,95%), Giấy tờ hợp pháp khác 7 trường hợp (chiếm 16,67%) và không có giấy tờ 1 vụ (chiếm 2,38%).
- Về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng: Có 36 trường hợp hoàn tất các thủ tục (chiếm 85,71%), 4 trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn (chiếm 9,52%) và giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 trường hợp (chiếm 4,76%).
Từ kết quả trên cho thấy số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn huyện Thường Tín tương đối cao, điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
Bên cạnh đó vẫn còn có những giao dịch không thực hiện việc khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục, do một số nguyên nhân như sau:
- Người chuyển QSDĐ và người nhận chuyển nhượng có quen biết thân thiết hoặc ruột thịt, tin tưởng lẫn nhau.
- Theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ, tuy nhiên có một số người dân không có giấy tờ gì chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng; một số người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp GCNQSDĐ rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp, thời gian giải quyết một hồ sơ còn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
* Nguồn thông tin chuyển nhượng:
Bảng 3.8: Nguồn thông tin chuyển nhượng
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
Tổng số 42 100
1 Trung tâm môi giới 3 7,14
2 Thông tin đại chúng 6 14,29
3 Người thân 24 57,14
4 Bạn bè 9 21,43
(Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
Hình 3.2: Tỷ lệ các nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ
Qua bảng 3.8 và hình 3.2 cho thấy nguồn thông tin để người sử dụng đất cần chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đến với nhau chủ yếu là do người thân giới thiệu (chiếm 57,14%), do bạn bè giới thiệu (21,43%), từ thông tin đại chúng 14,29% và từ trung tâm môi giới là 7,14%.
3.2.2.2. Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
Tiến hành điều tra, phỏng vấn tại 01 thị trấn và 5 xã với 180 phiếu, kết quả có 14 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Thường Tín như sau:
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quảđiều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổng số vụ tặng cho 15 100 1.1 Đất ở 12 80,00 1.2 Đất nông nghiệp 3 20,00 2 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 15 100 2.1 GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời 10 66,67 2.2 Giấy tờ hợp pháp khác 3 20,00 2.3 Không có giấy tờ 2 13,33 3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho 15 100 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 13 86,67
3.2 Chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn 2 13,33
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0,00
3.4 Không có giấy tờ 0 0,00
(Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
Qua bảng trên cho thấy:
- Việc tặng cho QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 12 trường hợp (chiếm 80%), còn lại là đất nông nghiệp với 03 trường hợp (chiếm 20%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: Có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời 10 trường hợp (chiếm 66,67%), Giấy tờ hợp pháp khác 3 trường hợp (chiếm 20%) và không có giấy tờ 2 trường hợp (chiếm 13,33%).
- Về tình hình thực hiện quyền tặng cho: Có 13 trường hợp hoàn tất các thủ tục (chiếm 86,67%), 2 trường hợp chỉ khai báo với UBND xã, thị trấn (chiếm 13,33%).
Phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ thường là những người có quan hệ huyết thống như bố mẹ cho con, ông bà cho cháu... Quyền tặng cho QSDĐ một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này nên số vụ khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ cao. Tuy nhiên vẫn còn số ít trường hợp không khai báo với cơ quan nhà nước để hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ do một số nguyên nhân chính như sau:
- Thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ nên không thể hoàn thiện hồ sơ và thường người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp.
- Do không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp QSDĐ nên khi được tặng cho họ không nộp hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ, họ chỉ hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.
3.2.2.3. Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Tiến hành điều tra, phỏng vấn tại 01 thị trấn và 5 xã với 180 phiếu, kết quả có 11 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Thường Tín như sau:
Qua bảng trên cho thấy:
- Việc thừa kế QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 9 trường hợp (chiếm 81,82%), còn lại là đất nông nghiệp với 02 trường hợp (chiếm 18,18%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: Có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời 8 trường hợp (chiếm 72,73%), Giấy tờ hợp pháp khác 03 trường hợp (chiếm 27,27%).
- Về tình hình thực hiện quyền thừa kế: Có 9 trường hợp hoàn tất thủ tục (chiếm 81,82%), Chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn 1 trường hợp (chiếm 9,09%) và giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 trường hợp (chiếm 9,09%).
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quảđiều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổng số vụ thừa kế 11 100 1.1 Đất ở 9 81,82 1.2 Đất nông nghiệp 2 18,18 2 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế 11 100 2.1 GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời 8 72,73 2.2 Giấy tờ hợp pháp khác 3 27,27 2.3 Không có giấy tờ 0 0,00 3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế 11 100 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 9 81,82
3.2 Chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn 1 9,09
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 9,09
3.4 Không có giấy tờ 0 0,00
(Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
Việc người dân thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn hạn chế do người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Trước đây, việc thừa kế QSDĐ thường được coi là việc nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Họ chỉ làm thủ tục khi có nhu cầu phát sinh thực hiện các giao dịch về QSDĐ như thế chấp, chuyển nhượng. Với giá trị đất ngày càng tăng, nhiều vấn đề phức tạp nảy
sinh, để bảo vệ quyền lợi của mình, người nhận thừa kế đã có ý thức hoàn thành các thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, vẫn còn một số trường hợp thừa kế QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục, đây chính là một trong những nguyên nhân của các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình gây khó khăn không chỉ đối với các cơ quan chức năng trong việc xử lý các vụ việc liên quan đến đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho bản thân những người được hưởng thừa kế.
Để quản lý tốt đối với các trường hợp thừa kế thì cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ để người dân nắm được các quy định của pháp luật, nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
3.2.2.4. Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
Tiến hành điều tra, phỏng vấn tại 01 thị trấn và 5 xã với 180 phiếu, kết quả có 112 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Thường Tín như sau:
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quảđiều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổng số trường hợp thế chấp 112 100 1.1 Đất ở 112 100 1.2 Đất nông nghiệp 0 0 2 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp 112 100 2.1 GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời 112 100 2.2 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 2.3 Không có giấy tờ 0 0 (Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thế chấp QSDĐ bắt buộc phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn. Do đó kết quả điều tra 109 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thời điểm thế chấp 100% đã có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp khác.
Trong thời gian qua hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện các văn bản về đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện vẫn còn chưa đồng bộ, dẫn đến chồng chéo trong quá trình thực hiện, đó là, hiện nay, rất nhiều người lầm tưởng việc thế chấp QSDĐ để vay vốn chỉ được thực hiện giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, cá nhân vẫn có quyền nhận thế chấp QSDĐ của một cá nhân khác và vẫn được cơ quan chức năng tiến hành đăng ký thế chấp giao dịch đảm bảo. Thế nhưng, trên thực tế, hầu hết các giao dịch vay thế chấp QSDĐ giữa cá nhân với cá nhân hiện nay chưa được người dân thực hiện theo đúng quy định, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, dẫn đến việc khiếu kiện, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự ở địa phương…
Theo quy định pháp luật, nếu việc vay không có đăng ký thế chấp, khi phát sinh tranh chấp thì người cho vay không được ưu tiên thanh toán như người cho vay có đăng ký thế chấp. Việc đăng ký thế chấp QSDĐ tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, nhằm thông báo đến các cơ
quan chức năng rằng tài sản này đã bị thế chấp và hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra…
* Ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng
Bảng 3.12.Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng TT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%) 1 Dễ dàng 101 90,18 2 Khó khăn 9 8,04 3 Có thể vay được 2 1,79 4 Ý kiến khác 0 0,00 Tổng số 112 100 (Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra 2020)
Qua Bảng 3.12 ta thấy, việc thực hiện thế chấp tại các tổ chức tín dụng được đánh giá là dễ dàng (90,18 %), có thể vay được (1,79%) và khó khăn (8,04%). Điều này cho thấy do sự cạnh tranh của các Ngân hàng ngày càng quyết liệt nên về phía Ngân hàng họ cũng đã thay đổi các thủ tục để giúp cho người dân được tiếp cận với vốn dễ dàng hơn. Mặt khác, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch đảm bảo được công bố với các thành phần hồ sơ của từng loại thủ tục rất rõ ràng, cũng tạo điều kiện cho người dân và Ngân hàng khi tham gia giao dịch.
* Lý do thực hiện thế chấp QSDĐ
Bảng 3.13. Tổng hợp lý do thực hiện thế chấp QSDĐ
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Đầu cơ đất 13 11,61
2 Đầu tư sản xuất kinh doanh 73 65,78
3 Tiêu dùng 14 12,50
4 Lý do khác 12 10,71
Tổng số 109 100
Qua Bảng 3.13 ta thấy, người dân thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chủ yếu để hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh với 73 trường hợp (chiếm 65,78%), tiếp đến là tiêu dùng 14 trường hợp (chiếm 12,50%), lý do khác là 12 trường hợp (chiếm 10,71%) và đầu cơ đất là 13 trường hợp (chiếm 11,61%). Điều này cho thấy việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Do đó, quyền thế chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thường Tín kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thường Tín
3.3.1. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến của người dân trên địa bàn huyện. ý kiến của người dân trên địa bàn huyện.
Tiến hành điều tra, phỏng vấn tại 01 thị trấn và 5 xã với 180 phiếu, kết quả tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ như sau:
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ STT Nội dung đánh giá Kết quả đánh giá Số lượng Tỷ lệ (%) Kết quả đánh giá