CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
* Tại Thụy Điển
Thụy Điển là quốc gia có chế độ quân chủ lập hiến với diện tích khoảng 450.000 km2 và dân số khoảng 9 triệu người. Mật độ dân số thấp với xấp xỉ 22 người/km2 và khoảng 80% dân số sống ở khu vực đô thị. Trong bộ máy nhà nước, vua không có quyền lực chính trị.
Đất đai Thụy Điển được chia thành từng đơn vị bất động sản (land unit/real proerty unit). Hiện có khoảng 3,2 triệu bất động sản được đăng ký với tổng giá trị khoảng 3600 tỉ SEK. Mỗi đơn vị bất động sản có thể bao gồm một hoặc nhiều thửa đất (kể cả đất có mặt nước - water parcels). Tất cả các thửa đất (khoảng 8 triệu thửa đất) đều đã được đo đạc và đăng ký hợp pháp. Khái niệm bất động sản được hiểu là đất đai, có thể là những đơn vị đất đai hoặc là sự kết hợp giữa một đơn vị đất đai với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền giữa nó với ranh giới được xác định theo cả chiều ngang và chiều thẳng đứng.
lâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triển kinh tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển, chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định liên quan như Bộ luật Đất đai 1970 (Land Code), Luật hình thành bất động sản 1970 (Real Property Formation Act), Luật đăng ký bất động sản 2000 (Real Property Register Act), Luật đăng ký đất đai 1973 (Land Register Act) và các quy định về quy trình đo đạc địa chính (cadastral survey process).
Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được ban hành từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù hợp với các quan hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều), đặt ra hành lang pháp lý cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai. Cùng với Luật Quy hoạch và Xây dựng 1987 (Planning and Building Act), Luật Môi trường 1998 (Act of Environment), chúng là những công cụ pháp lý hữu hiệu để Chính phủ thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước. (Nguyễn Trọng Tấn, 2018).
* Tại Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư
nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam. (Nguyễn Trọng Tấn, 2018).
* Tại Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh h- ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp cònkhá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy
hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .
Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. (Nguyễn Trọng Tấn, 2018).
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. (Nguyễn Trọng Tấn, 2018).
1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơđịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo.
1.3.3.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981. Theo Quyết định này việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải dựa trên tiêu chí của các hộ dân sử dụng đất ổn định sau đó được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất giúp công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp. Tiếp đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và từng bước được thực hiện đồng loạt trên phạm vi cả nước.
- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước thời điểm Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… Do đó, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc, việc thực hiện theo cấp giấy chứng nhận cho các hộ lại được Thủ tướng chỉ đạo theo Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã phần nào tháo gỡ, bổ sung được những thiếu sót từ Luật đất đai 1993, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức thành lập các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất, các nguồn thu ngân sách từ đất tăng lên, giúp địa phương phần nào tháo gỡ những khó khăn, đồng thời phát hiện những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc, sai sót cần khắc phục và sữa chữa như: Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất, sai đối tượng, loại đất, nhiều trường hợp có biểu hiện tiêu cực…
Nguyên nhân dẫn đến các sai sót trên đó là: Việc xác định nguồn gốc, đối tượng sử dụng đất chưa chặt chẽ, Công tác kiểm tra xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số cán bộ chuyên môn chưa sâu sát, chưa thực thi nghiêm quy định của Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chậm ban hành, một số nội dung của Nghị định chưa cụ thể, rõ ràng đôi khi còn mâu thuẫn nhau. Công tác quản lý đất đai nhiều năm trước khi có Luật Đất đai năm 2003 bị buông lỏng, hồ sơ địa chính bị thất lạc nhiều, công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót. Trình độ cán bộ làm công tác xét, cấp giấy chứng nhận còn hạn chế, đội ngũ cán bộ liên tục có sự thay đổi.
Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn toàn quốc.
Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2020), tính đến hết năm 2020, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 42,8triệu giấy, tổng diện tích 24,1 triệu ha, đạt 95,7 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 97,2% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Chỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương. Một số địa phương có loại đất kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% như Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận, Hải Dương.