3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế, nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai đồng bộ và chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
Về công tác đo đạc, đăng ký, cấp giấy: Các địa phương thực hiện tốt công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, kết quả đến nay, cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 77% tổng diện tích tự nhiên (các loại tỷ lệ bản đồ); tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu đạt trên 97,36% tổng diện tích các
loại đất cần cấp. Kết quả này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm điều kiện pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật đất đai.
Về đo đạc, cấp giấy chứng nhận đất nông, lâm trường, thực hiện tổng hợp, xây dựng trình Bộ trưởng Thừa uỷ quyền Thủ tướng Chính phủ ký báo cáo Quốc hội kết quả thực hiện Nghị quyết số 112/2015/QH13 ngày 15 tháng 11 năm 2015 về tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh do các công ty nông nghiệp, lâm nghiệp, ban quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác sử dụng (Báo cáo số 236/BC-CP ngày 19/5/2020), theo đó, tổng diện tích đất giữ lại sau rà soát, sắp xếp là 1.868.513 ha.
Về phê duyệt phương án sử dụng đất: có 13/45 tỉnh đã cơ bản hoàn thành việc phê duyệt phương án sử dụng đất theo số liệu sau rà soát gồm Lạng Sơn, Sơn La, Quảng Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Ngãi, Kon Tum, Đắk Nông, Đắk Lắk, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương và Sóc Trăng. Đối với nhiệm vụ rà soát đất đai theo Nghị quyết số 112/2015/NQ-QH13 cho các tổ chức không thuộc đối tượng rà soát, sắp xếp theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, hoàn thành và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh hiện do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp không thuộc diện sắp xếp lại theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ban quản lý rừng và các tổ chức sự nghiệp khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng” (Quyết định số 32/QĐ- TTg ngày 07 tháng 01 năm 2020). Đồng thời, chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện xây dựng, phê duyệt và tổ chức thực hiện nội dung đề án tại địa phương đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng, hiệu quả. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai: cục QLĐĐ đã tham mưu cho Lãnh đạo Tổng cục nhiều văn bản chỉ đạo tập trung đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông
tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và đã được các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện. Kết quả tính đến nay như sau:
+ 100% Văn phòng Đăng ký đất đai đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai.
+ Tính đến hết tháng 8/2020 đã có 192/707 đơn vị hành chính cấp huyện đưa cơ sở dữ liệu địa chính vào vận hành, khai thác, sử dụng, đã đưa được hơn 22 triệu thửa đất và hơn 11 triệu hồ sơ địa chính dạng số vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, khai thác sử dụng.
+ Đã có 90 huyện thuộc 14/63 tỉnh, thành phố đã thực hiện kết nối, liên thông, trao đổi thông tin điện tử giữa cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên và môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
+ Một số địa phương đã bắt đầu thực hiện dịch vụ công về đất đai trên môi trường điện tử thông qua Cổng dịch vụ công cấp tỉnh như: Đồng Nai, Đà Nẵng, Huế, Long An, Vĩnh Long, Bến Tre, Khánh Hòa, Thái Nguyên. Đến nay, đã tích hợp thành công dịch vụ thanh toán nghĩa vụ tài chính trực tuyến trên cổng dịch vụ công quốc gia; đã hoàn thành việc tích hợp, kiểm thử việc cung cấp dịch vụ thanh toán trực tuyến nghĩa vụ tài chính trong thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân trên môi trường thử nghiệm tại 4 tỉnh: Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bình Định, Tây Ninh. Dự kiến trong tháng 12 triển khai thêm 7 tỉnh và chuẩn bị triển khai toàn quốc trong Quý I/2021.
Về phần mềm ứng dụng trong hệ thống thông tin đất đai: hiện nay, các phần mềm đang được các tỉnh sử dụng gồm: ViLIS (44/63 tỉnh), ELIS (13/63 tỉnh), TMV.LIS (4/63 tỉnh), DongNai.LIS (1/63 tỉnh), SouthLIS (1/63 tỉnh). Ngoài ra tại một số địa phương đang thử nghiệm phần mềm mới dựa trên nền tảng công nghệ web-base gồm: VietLIS (Bắc Ninh, Đà Nẵng), VBDLIS (thành phố Hồ Chí Minh, Thái Nguyên), VNPT-iLIS (Tây Ninh, Sơn La).
1.3.3. Những vấn đề pháp lý vềđăng ký đất đai ở Việt Nam hiện nay
Theo Trần Thị Thu Hà (2018), Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực hiện ngay từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc lệnh về quản lý đất đai. Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp luật điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết quả đáng kể. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định được vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất
và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định.
Về giá trị pháp lý của đăng ký, khoa học pháp lý ghi nhận trên thế giới có hai trường phái:
+ Trường phái thứ nhất, việc đăng ký có giá trị pháp lý làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Đại diện cho trường phái này là Nhật Bản và Hàn Quốc. Theo đó, việc chuyển quyền đối với bất động sản tại Nhật Bản và Hàn Quốc phát sinh từ thời điểm hợp đồng, giao dịch được các bên giao kết hợp pháp, còn việc đăng ký quyền chỉ có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Chính vì vậy, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6) hoặc Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng quy định: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1 Điều 5). Điều này có nghĩa ngay khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền của bên nhận chuyển quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu không đăng ký thì người thứ ba xem như không biết và không buộc phải biết về các quyền liên quan đến bất động sản đã được hai bên giao kết.
+ Trường phái thứ hai, việc đăng ký không chỉ có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà còn là điều kiện làm “phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản” (Đặng Anh Quân, 2012). Điều này đồng nghĩa với việc thông tin ghi trong Sổ đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị tuyệt đối, không thể phủ nhận đối với người thứ ba đã tin tưởng để thiết lập giao dịch. Tiêu biểu cho trường phái này là Cộng hòa Liên bang Nga, Cộng hòa liên bang Đức.
Việt Nam hiện không thuộc trường phái nào trong hai trường phái nêu trên. Theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là “việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý” về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong các điều kiện để được thực hiện các quyền là “có Giấy chứng nhận” (điểm a khoản 1 Điều 188) và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử dụng đất “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” (khoản 3 Điều 188).
Như vậy, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam mới chỉ nhìn nhận hành vi đăng ký ở góc độ quản lý hành chính nhà nước (nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp là phải đăng ký), mà chưa thể hiện rõ ràng, đầy đủ nguồn gốc của hành vi đăng ký ở góc độ là quyền dân sự và việc đăng ký là cách thức giúp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất công khai về tình trạng pháp lý của bất động sản để được Nhà nước bảo hộ trong trường hợp có tranh chấp với người thứ ba.
Để góp phần thúc đẩy sự vận động, phát triển lành mạnh của các quan hệ xã hội trong nền kinh tế thị trường thì thiết chế đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần được nghiên cứu, hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, hiệu quả, gắn lợi ích của Nhà nước, của xã hội với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, cụ thể:
Thứ nhất: Thông qua hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác các thông tin cơ bản về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân
sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp tài sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau. Ngoài ra, thông tin được lưu giữ tại hệ thống đăng ký có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc tạo lập, cung cấp chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai: Hoạt động của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết với sự vận hành của thị trường bất động sản, thị trường vốn ở mỗi quốc gia. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, nếu quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân. Mục tiêu cơ bản của hệ thống đăng ký là công khai hóa các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động sản, từ đó giúp các giao dịch về bất động sản được thiết lập, thực hiện an toàn, hạn chế rủi ro.
Thứ ba: Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vận hành tốt không chỉ giúp Nhà nước ghi nhận quyền đối với bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong xã hội, mà còn là công cụ để Nhà nước quản lý bất động sản.
Nhìn từ góc độ lý luận, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đáp ứng được các yêu cầu chủ yếu:
+ Đảm bảo tính thống nhất đồng bộ, minh bạch, công khai và hiệu quả. + Đảm bảo quyền được tiếp cận thông tin.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất là bổn phận của nhà nước và vì mục tiêu phục vụ người dân.
Đăng ký quyền sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất là công cụ để nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất là kênh cung cấp thông tin cho các nhà
đầu tư trong và ngoài nước về đất đai. Mặt khác, đăng ký quyền sử dụng đất còn bảo vệ quyền con người, quyền công dân, đây là một trong những vai trò mới của đăng ký quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện trong nền hành chính hiện đại vì mục tiêu phục vụ người dân và doanh nghiệp.
1.3.4. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Thái Nguyên
Tỉnh Thái Nguyên có 6 huyện, 1 thị xã và 2 thành phố, tính đến năm 2019 về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đã được triển khai và hoàn thành tương đối cao. Trong những năm đổi mới, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đã có nhiều tiến bộ, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất để mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Về đo đạc, đăng ký, cấp GCNQSDĐ, tỉnh Thái Nguyên đã thực hiện đo đạc được 180/180 xã, phường, thị trấn thuộc 9 huyện, thành phố với tổng diện tích là 340.945,7 ha/352.664 ha,chiếm 96,7% diện tích toàn tỉnh. Tỉnh đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định.
Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tỉnh Thái Nguyên đã thực hiện xây dựng xong cơ sở dữ liệu địa chính cho 24 xã thuộc huyện Định Hóa, 27 xã, phường thuộc TP Thái Nguyên và 01 xã thuộc TP Sông Công.
Tình hình đo đạc, lập bản đồ địa chính, cắm mốc ranh giới sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với phần đất của các Công ty nông lâm nghiệp giữ lại khi sắp xếp theo Nghị định số 118/NĐ-CP và tình hình triển khai Nghị quyết số 112/2015/QH13 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Tỉnh có 11 đơn vị nông lâm trường (03 BQL rừng, 01 vườn quốc gia, 05 công ty thuộc đối tượng sắp xếp theo NĐ 118/NĐ-CP và 02 công ty cổ phần). Tỉnh đã phê duyệt Đề án tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ nông, lâm trường đến năm 2020 và đang thực hiện lập thiết kế KT-DT lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất, đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận.