Đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến chiến

lược kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Một cách tổng quát, BĐS được xem là đất đai và những tài sản khác gắn liền với mảnh đất đó. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được".

“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản). Khác với những hàng hóa thông thường khác, BĐS thường có giá trị lớn, không có khả năng di dời nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.

1.4.1 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

- Thị trường BĐS có chi phí mua bán cao. Khi mua hàng, có hoa hồng liên quan đến BĐS, phí luật sư, phí kỹ sư và nhiều chi phí khác có thể làm tăng giá mua hiệu quả vượt ra ngoài giá mà người bán thực sự sẽ nhận được. Về bán hàng,

thường phải có một khoản phí môi giới đặc biệt để căn nhà được tiếp cận đúng với thị trường.

- Giá trị BĐS thường lớn nên quyết định mua hay bán thường được xem xét kỹ lưỡng, thủ tục pháp lý trong chuyển giao bất động sản cũng phức tạp và tốn nhiều thời gian. Điều này làm cho bất động sản khó bán hơn vì các giao dịch phải được môi giới riêng tư. Có thể có sự tụt hậu đáng kể giữa thời gian quyết định bán một căn nhà và khi nó được bán ra - thường là ít nhất vài tháng.

Do đó, khi xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS cần hoạch định, dự báo về nhu cầu BĐS để có thể chủ động cung ứng đón đầu thị trường. Với đặc điểm trên, khi xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS, doanh nghiệp phải tính toán độ trễ trong các giao dịch BĐS, dự báo các biến động bên ngoài, rủi ro tác động.

1.4.2 Thị trường bất động sản mang tính tính khu vực và không tập trung.

Vị trí là một trong những khía cạnh quan trọng của đầu tư BĐS; Một mảnh đất có thể có giá trị rất khác nhau giữa các quốc gia, khu vực, thành phố và ngay cả trong cùng một thành phố. Những sự khác biệt trong khu vực cần được xem xét khi thực hiện đầu tư vì lựa chọn thị trường đầu tư của bạn có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận cuối cùng khi chọn BĐS trong thị trường.

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển thói quen, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.

Hàng hóa BĐS không đồng nhất vì mỗi mảnh là duy nhất. Do vậy, chiến lược kinh doanh cũng có sự khác biệt giữa từng vùng, từng khu vực nhất định.

Nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

1.4.3 Thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc

Có rất nhiều phân khúc thị trường trong thị trường BĐS. Ví dụ, có thị trường nhà ở, thị trường thương mại và thị trường công nghiệp. Trong thị trường nhà ở, chúng ta có các căn hộ cho thuê, chung cư, căn hộ và đất thấp tầng có hạ tầng. Tất cả các thị trường này khá khác nhau và phục vụ các lĩnh vực khác nhau của thị trường BĐS

1.4.4 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Một số thị trường, như cổ phiếu và hàng hóa, được quy định càng rõ ràng càng tốt. Các nhà đầu tư được tiếp cận với thông tin thị trường theo thời gian thực và có thể thực hiện thay đổi ngay lập tức cho danh mục đầu tư.

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, bình đẳng trên thị trường, mà là giá độc quyền của một sản phẩm đơn lẻ, của một bên có lợi thế độc quyền. Yếu tố độc quyền càng tăng thì giá bất động sản càng tăng.

- Người mua và người bán không dễ dàng xâm nhập thị trường nếu không có sự tin cậy.

- Khi định giá cần có các bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường để có thể so sánh và ước tính giá trị tài sản.

Một thị trường không hoàn hảo không nhất thiết là một điều xấu. Nó chỉ có nghĩa là sự không đối xứng thông tin tồn tại giữa những người tham gia thị trường, cho phép những người có thông tin đặc biệt, chuyên môn hoặc nguồn lực có được lợi nhuận cao hơn.

1.4.5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.

Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu:

+ Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng.

+ Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản.

Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn

chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.

1.4.6 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì việc vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản cũng đóng một vai trò tương đối quan trọng. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các

tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.

1.4.7 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Do vậy, muốn đánh giá hợp lý giá trị bất động sản, nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thường xuyên cập nhật các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong từng thời kỳ.

1.4.8 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản cũng không thể phát triển được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.

Tiểu kết chương 1

Như vậy, chương 1 của luận văn đã làm rõ những vấn đề cơ bản về chiến lược kinh doanh, định hướng chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp và phân tích những đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Ở chương này, luận văn đã phân tích quy trình xây dựng chiến lược kinh doanh gồm 05 bước. Dựa trên phân tích và đánh giá môi trường kinh doanh của doanh nghiệp cả bên ngoài và bên trong, doanh nghiệp có thể sử dụng ma trận SWOT để xây dựng chiến lược, sau đó tiến hành lựa chọn chiến lược tối ưu cho doanh nghiệp mình. Các vấn đề này sẽ là cơ sở để tác giả tiến hành đánh giá, nhận định thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty trong chương 2.

Chương 2

THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PHÚC LỘC