6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu
1.2. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.2. Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Hiến pháp, đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhà nước ta và tiếp tục được cụ thể hóa tại các văn bản pháp lý khác. BLDS với tư cách là đạo luật gốc điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung quy định về địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, các điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch dân sự, tài sản và quyền sở hữu, nghĩa vụ, hợp đồng, ... Pháp luật đất đai quy định cụ thể về các nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụng đất, quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, ... Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về HĐCNQSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Pháp luật nhà ở quy định về các giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, ... Căn cứ quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất ở và việc nghiêm cấm xây dựng “nhà ở trên đất không phải là đất ở” (khoản 4 Điều 6 Luật nhà ở 2014), thì chỉ các hợp đồng có đối tượng là “quyền sử dụng đất ở” chịu sự điều chỉnh của pháp luật nhà ở trong trường hợp có nhà ở trên đất (tuy nhiên trên thực tế vẫn có trường hợp ngoại lệ do sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật hiện hành). Phạm vi điều chỉnh của các ngành luật nói trên đề cập đến nhiều nội dung. Để tập trung cho việc nghiên cứu của đề tài, trong phần này, nhóm tác giả chủ yếu phân tích một số phương diện cơ bản.
Thứ nhất, các quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vơ hiệu rất quan trọng trong việc ràng buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng, hoặc xác định các nghĩa vụ bị vi phạm khi giải quyết tranh chấp hợp đồng. Bởi hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh nghĩa vụ phải thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng đối với các bên. Các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý
những điều kiện sau để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực:
* Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng,
có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó. Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, theo quy định của pháp luật hiện hành chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp lý. Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực.
Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể đó tham gia. Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng ‘phạm vi đại diện’ và phải phù hợp với giới hạn về ‘lĩnh vực hoạt động’ của các chủ thể.
*Nội dung, mục đích của hợp đồng khơng vi phạm điều cấm của pháp luật và
không trái đạo đức xã hội
Pháp luật Việt Nam thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận. Nhưng để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, “Bộ luật dân sự 2015” cũng qui định một số trường hợp hạn chế quyền tự do của các bên trong việc thiết lập hợp đồng. Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng (giao dịch dân sự) “không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội” (Điểm b, khoản 1 Điều 122). Hợp đồng (giao dịch dân sự) “có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vơ hiệu” (Điều 128).
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng. Mục đích của của hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là “lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.
*Tính tự nguyện:
Tự nguyện xác lập, thực hiện hợp đồng là việc chủ thể tự mình quyết định là có tham gia hay khơng tham gia vào hợp đồng theo nguyện vọng của cá nhân mình, khơng chịu sự chi phối hay sự tác động, can thiệp chủ quan nào từ những người khác. Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện. Tự nguyện là nguyên tắc pháp lý cơ bản của pháp luật. Tự nguyện giao kết
hợp đồng là yếu tố cơ bản để các bên xác lập quan hệ hợp đồng vì bản chất của hợp đồng vốn là sự thống nhất ý chí của các bên thông qua sự thỏa thuận tự do và tự nguyện. Do vậy, hợp đồng xác lập thiếu yếu tố tự nguyện thì đương nhiên vô hiệu (nếu được xác lập do giả tạo) hoặc có thể bị vô hiệu (trong các trường hợp còn lại được quy định trong Bộ luật dân sự 2015).
*Hình thức hợp đồng
Hình thức là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng, có quan hệ biện chứng với bản chất, nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, và là phương tiện để diễn đạt ý chí của các bên,cũng như để chứng minh sự tồn tại của hợp đồng. Người ta sẽ không biết đến sự tồn tại của hợp đồng, nếu nó khơng được thể hiện dưới một hình thức xác định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự, mà bản chất của nó là sự thỏa thuận giữa các bên, và hợp đồng chỉ có thể được tạo lập khi có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng chỉ là hình thức thể hiện nội dung của hợp đồng mà còn là những thủ tục mà pháp luật qui định bắt buộc các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ khi giao kết một số loại hợp đồng như phải có xác nhận của cơng chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép…Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thơng qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai, các quy định về trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật về HĐCNQSDĐ liên quan đến trình tự thủ tục được thể hiện trên những phương diện: (i) Quy định pháp luật về nguồn gốc hình thành đối tượng hợp đồng (căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất), điều kiện để quyền sử dụng đất ở trở thành đối tượng của HĐCNQSDĐ, các loại đối tượng của HĐCNQSDĐ (Điều 55, Điều 143, Điều 144, Điều 145, Điều 136, Điều 137, Điều 188, ... Luật Đất đai 2013); (ii) Để HĐCNQSDĐ được giao kết, thực hiện và có hiệu lực, các bên phải thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính và tuân thủ các điều kiện của pháp luật (thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các quyền của người sử dụng đất, ...).
Thứ ba, các quy định về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước giữ cho mình quyền định đoạt tối cao với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và giới hạn quyền của người sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với các quy định của Hiến pháp nhằm đảm bảo hài hòa vai trò của chủ sở hữu, nguyên tắc quản lý thống nhất với đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Sự điều chỉnh của pháp luật đất đai đối với HĐCNQSDĐ được thể hiện trong mối quan hệ quản lý hành chính Nhà nước với người sử dụng đất trên một số phương diện cơ bản sau: (i) Các thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích, thời hạn sử dụng của đất ở; (ii) Các chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng phải phù hợp với pháp luật đất đai; (iii) HĐCNQSDĐ phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; (iv) Nếu thuộc các trường hợp phải bị thu hồi, trưng dụng đất, người sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chấp hành hoặc bị cưỡng chế thi hành và được nhận bồi thường theo quy định của pháp luật; (v) GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực nhưng bên nhận chuyển nhượng chưa được cấp GCN QSDĐ thì vẫn chưa đủ điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người khác; Cùng với việc ký kết hợp đồng, các thủ tục và văn bản, giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất phải được thực hiện và đính kèm hợp đồng theo quy định của pháp luật. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định chi tiết trong pháp luật đất đai, trong đó người sử dụng đất có các quyền năng tương ứng với căn cứ xác lập, mục đích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất.