7
5 Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê 77T^
6- Mua quyền sử dụng đất 0~
ĩ ~
Đầu tư, kinh doanh bất động sản khác 5.00
4
công cụ hữu hiệu của Đảng, Chính phủ trong điều hành kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, chống suy giảm kinh tế, đóng góp quan trọng cho sự phát triển của kinh tế đất nước thông qua áp dụng kịp thời và linh hoạt các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển sản xuất kinh doanh, tài trợ vốn cho các công trình trọng điểm quốc gia. Vì vậy, có thể thấy trong tổng dư nợ cho vay BĐS, dư nợ cho vay vào lĩnh vực xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm tỷ trọng lớn (38%). Tỷ trọng cho vay xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê cũng khá cao (14%; 15%). Tiếp tục thực hiện chuyển đổi mô hình hoạt động theo tiêu chí ngân hàng hiện đại tiên tiến để hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới và nâng cao sức cạnh tranh, theo đó BIDV đã chuyển đổi toàn diện, đồng bộ từ mô hình ngân
STT Nhu cầ u vay vốn Dư nợ (tỷ đ ồ ng)
1 Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị 3,27
7
2 Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị 1,33
5
3 Đầu tư khu du lịch (nhà hàng, khách sạn, resort) 4,29
8
4 Đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp 1,59
0
5 Xây nhà để bán 2,31
6
6 Xây dựng văn phòng cho thuê 3,65
0
7 Kinh doanh bất động sản khác 3,16
0
Tổng cộng 19.625
hàng truyền thống sang mô hình ngân hàng thương mại hiện đại, đa năng theo hướng mở rộng hoạt động ngân hàng bán lẻ một cách đồng bộ và toàn diện. Nằm trong định hướng đó, tín dụng dành tài trợ cho các cá nhân mua nhà và đất cũng được đẩy mạnh. Năm 2010, tỷ trọng cho vay BĐS tài trợ cho cá nhân mua nhà và sửa chữa nhà chiếm 6% tổng dư nợ cho vay BĐS.
□ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất □ Xây dựng khu đô thị
□ Xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê
□ Xây dựng, sửa chữa và mua
nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê
□ Xây dựng, sửa chữa và mua
nhà để bán, cho thuê □ Đầu tư, kinh doanh bất động
sản khác
Biểu đồ 2.15 : Tỷ trọ ng d ư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu V ốn vay năm 2010
Nguồn: BIDV
Tuy nhiên, nếu chỉ xét lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thì nhu cầu vốn vay được chia thành một số loại sau:
- Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, đô thị.
- Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị.
- Đầu tư khu du lịch (nhà hàng, khách sạn, resort)
- Đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.
- Xây nhà để bán.
- Xây dựng văn phòng cho thuê.
- Kinh doanh bất động sản khác.
BIDV đặc biệt chú trọng đến sự phân chia này vì trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, phần dư nợ cho vay vào mục đích kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro và chịu ảnh hưởng lớn từ những biến động bất thường
của thị trường bất động sản. Trong tổng nguồn vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản thì dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản là chủ yếu.
Bảng 2.8 : Dư nợ cho vay kinh d oanh bất động sản phân theo nhu cầu vay vốn năm 2010
2 2 TP Hồ Chí Minh 6.68 Ĩ 3 Đà Nang 2.Ĩ9 4 4 Hải Phòng 626^ 5 — Cân Thơ 2Õ9- 6 Các địa phương khác 4.69 6 Tổng cộng 20.878 Nguồn: BIDV
Tính đến 31/12/2010, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV là 19.625 tỷ đồng. Dư nợ tập trung lớn ở nhu cầu vay vốn đầu tư khu du lịch chiếm 21,9%, xây dựng văn phòng cho thuê chiếm 18,6%, đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị chiếm 16,7%. Đây cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, nguồn vốn đổ vào các lĩnh vực mà cầu thị trường còn cao. Tuy nhiên, dư nợ tài trợ cho mục đích kinh doanh bất động sản của BIDV chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực đòi h i nguồn vốn lớn (các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng . . . ), vì vậy mức độ phân tán rủi ro của nguồn vốn không cao. Chỉ cần một dự án không phát huy hiệu quả là ngân hàng có nguy cơ xảy ra nợ xấu lớn.
73
□ Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị
□ Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị
□ Đầu tư khu du lịch (nhà hàng, khách sạn, resort)
□ Đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp
□ Xây nhà để bán
□ Xây dựng văn phòng cho thuê □ Kinh doanh bất động sản khác
Biểu đồ 2.16 : Tỷ trọ ng dư nợ cho vay kinh d oanh BĐS phân theo nhu cầu vay vốn nă m 2010
Nguồn: BIDV
Phân theo địa bàn cho vay, dư nợ cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở những
địa bàn là các thành phố lớn, các đô thị lớn, nơi có thị trường BĐS phát triển.
trung tại các chi nhánh thuộc 03 địa bàn thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nang và TP Hồ Chí Minh, dư nợ thời điểm 31/12/2010 là 15.347 tỷ đồng, chiếm 73,5%
tổng dư nợ cho vay BĐS. Hai địa bàn có mức dư nợ lớn nhất là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 dư nợ cho vay BĐS tại khu vực Hà Nội là 6.472 tỷ đồng, chiếm 31% tổng dư nợ cho vay BĐS, con số này tại khu vực TP Hồ Chí Minh là 6.681 tỷ đồng và chiếm 32% tổng dư nợ cho vay BĐS. Ngoài ra một số địa bàn có mức dư nợ cho vay BĐS tương đối lớn trong toàn hệ thống là Đà Nang (10,5%), Hải Phòng (3%). Tổng số dư nợ của các địa phương
khác là 4.696 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 22,5% tổng dư nợ cho vay BĐS.
B iể U đồ 2.17 : Tỷ trọ ng d ư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn nă m 2010
Nguồn BIDV
Tại địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, dư nợ tập trung chủ yếu ở các dự án xây nhà để bán, xây dựng khu dân cư, đô thị và xây dựng văn phòng cho thuê. Tại địa bàn Đà Nang dư nợ tập trung ở các dự án đầu tư khu du lịch (nhà hàng, khách sạn, resort).
Trong thời gian vừa qua, đặc biệt là từ các tháng đầu năm 2011, tốc độ tăng dư nợ của địa bàn Hà Nội là 10,6%, cao hơn mức tăng trưởng bình quân toàn hệ thống là 6,8%. Địa bàn TP Hồ Chí Minh có tốc độ tăng trưởng dư nợ thấp là 2,8%. Điều này cũng khá phù hợp với diễn biến thị trường bất động sản tại 02 thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong đó thị trường TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu trầm lắng, suy giảm hơn.
Năm
2008 2009 2010 T5/2011
Tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ (%) 10,7 9,22 8,44 83
Tỷ trọng nợ xâu/tổng dư nợ cho vay BĐS (%)
2,71 2,82
2,34 2,77
Nhìn chung các dự án cho vay lĩnh vực bất động sản của BIDV chủ yếu tập trung ở những địa bàn có thị trường bất động sản sôi động, có nhu cầu phát triển lớn. Tại địa bàn TP Hồ Chí Minh, Hà Nội chủ yếu là các dự án khu dân cư, khu đô thị, chung cư, nhà liền kề ở những vị trí thuận lợi, dễ tiêu thụ. Tại TP Đà Nang, Nha Trang là các dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng, đây cũng là xu hướng mới của thị trường bất động sản.
Phân theo thời hạn cho vay: dư nợ cho vay BĐS chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn, dư nợ ngắn hạn chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Điều này phản ánh đúng bản chất của cho vay BĐS là những khoản trung và dài hạn do đặc thù đầu tư vào BĐS là đầu tư trong thời gian dài. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay trung và dài hạn cao dẫn đến nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc kiểm soát khoản vay, kiểm soát tài sản đảm bảo, nguồn trả nợ của khách hàng . .. Nếu không có sự đánh giá, kiểm soát chặt chẽ dễ dẫn đến tình trạng khách hàng không có khả năng trả nợ trong trường hợp thị trường BĐS suy yếu. Năm 2010, dư nợ ngắn hạn cho vay BĐS là 3.758 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 18%, dư nợ trung dài hạn là 17.120 tỷ đồng, chiếm đến 82% tổng dư nợ cho vay BĐS.
□ CV ngắn hạn □ CV trung dài hạn
Biểu đồ 2.18 : Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo thời h ạn vay năm 2010
Nguồn: BIDV
Hiện nay hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào tài sản đảm bảo, trong đó tài sản đảm bảo là BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn. Trong tổng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV, dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng cao (trên 90%) còn lại là cho vay tín chấp. Phần lớn tài sản đảm bảo tiền vay là nhà đất: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất, tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ hay nhà liền kề, văn phòng cho thuê . . . Giá trị của những tài sản này cũng biến động theo sự biến động của thị trường BĐS. Từ đầu năm 2011 đến nay, giá BĐS có dấu hiệu sụt giảm, từ đó dẫn đến giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng vay giảm. Có một thực tế là hầu hết các khoản vay BĐS đều lấy nguồn trả nợ từ việc bán, cho thuê BĐS, con số tổng hợp về vốn cho cá nhân vay xây dựng và sửa chữa nhà thực chất không ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền hoặc nhà trong dự án ... để đầu cơ. Vì vậy, khi giá cả bất động sản sụt giảm, nguồn trả nợ ngân hàng cũng gặp khó khăn.
Về chất lượng tín dụng: mặc dù tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng dư nợ luôn giữ ở mức trên dưới 10% trong những năm qua nhưng tỷ lệ nợ xấu vẫn ở mức không nhỏ.
Năm 2010, tỷ trọng nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay BĐS là 2,34%, tỷ trọng này của tháng 5/2011 đã tăng lên 2,77%, con số này thấp hơn tỷ lệ nợ xấu cho
vay BĐS của toàn ngành (3%). Tuy nhiên, nếu xét về số tuyệt đối, xu hướng nợ xấu gia tăng qua các năm. Mặc dù tỷ trọng cho vay BĐS giảm nhưng nợ xấu không giảm mà liên tục tăng. Nếu như năm 2008, nợ xấu trong cho vay BĐS khoảng 437 tỷ đồng, năm 2009 tăng ở mức 516 tỷ đồng thì đến tháng 5/2011, con số nợ xấu đã là 553 tỷ đồng. Có thể thấy, thực tế thị trường BĐS đã trải qua những giai đoạn phát triển nóng lạnh bất thường và hiện tại do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế nên thị trường BĐS toàn cầu đang xuống giá và Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Mức suy giảm của BĐS hiện nay ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này, và tất yếu ảnh hưởng đến khả năng trả nợ ngân hàng. Suy giảm kinh tế ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng. Lãi suất cho vay tăng làm tăng chi phí sản xuất kinh doanh. Giá nguyên vật liệu đầu vào cơ bản như giá điện, giá xăng và giá các nguyên vật liệu nhập khẩu, than, đá, xi măng . . . thời gian q ua
cũng tăng mạnh càng góp phần làm tăng giá thành sản phẩm đầu ra của doanh nghiệp. Khó khăn này dẫn đến khó tiêu thụ sản phẩm đầu ra, lượng hàng tồn kho tăng lên, giảm vòng quay vốn lưu động và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Kết quả làm giảm doanh thu và hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó gia tăng nợ quá hạn, nợ xấu. Khi ngân hàng hạn chế cho vay BĐS thì việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án BĐS phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh BĐS căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa thể bàn giao cho khách hàng, nguồn vốn không lưu chuyển dẫn đến các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng. Ngoài ra, khả năng trả nợ của những cá nhân mua nhà nhưng thực chất là để đầu cơ BĐS suy giảm nghiêm trọng khi thị trường BĐS đi xuống cũng là một nguyên nhân dẫn đến nợ xấu. Thực tế này đặt ra cho BIDV thách thức lớn trong việc
kiểm soát rủi ro khi cho vay vào lĩnh vực BĐS vốn không phải là thế mạnh và chưa có quy trình cho vay riêng rẽ cũng như quy định cụ thể để kiểm soát đối với mảng cho vay tiềm năng nhưng cũng đầy biến động này.
2.3. Đánh giá ch ung về ho ạt động cho vay bất động sản tạ i Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2.3.1. Những thuận lợi và khó khăn
* Thuận lợi.
- Thị trường bất động sản Việt Nam qua nhiều giai đoạn phát triển thăng trầm đã có những bước tiến dài cả về lượng và chất. Việt Nam là một
nước đang phát triển, dân số đông, tốc độ đô thị hóa cao nên nhu cầu phát
triển cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở vẫn rất cấp thiết. Ngoài ra, BĐS vẫn
là lĩnh
vực được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Vì vậy, trong thời gian tới,
nhu cầu đầu tư, phát triển trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.
- Tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn cho thị trường BĐS chưa đa dạng trong khi ở nước ngoài các công cụ như trái phiếu BĐS, quỹ tín thác
BĐS hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án . . . phát triển rất mạnh.
Nguồn vốn
dành cho thị trường chủ yếu là nguồn vốn vay ngân hàng (chiếm khoảng 60%) đặc biệt trong điều kiện thị trường chứng khoán suy yếu như hiện nay.
trong việc định giá tài sản đảm bảo, xác định mức cho vay, hạn chế việc cho vay sai đối tượng, sai mục đích.
- Môi trường pháp lý ngày càng minh bạch với sự ra đời của nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng tạo điều kiện cho
thị trường phát triển. Ví dụ như quy định cho phé p người nước ngoài có quyền sở hữu nhà, cho phép Việt kiều được mua nhà . . . Minh bạch hóa thị
trường BĐS tạo cơ hội cho ngân hàng sàng lọc khách hàng để có khoản cho
vay tốt nhất.
- Sự quản lý khá chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước đối với hoạt động cho vay BĐS giúp các ngân hàng kiểm soát tốt nguồn tín dụng cho lĩnh vực
này. Ngân hàng Nhà nước có văn bản yêu cầu các ngân hàng phải cung
cấp số
liệu cụ thể về dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn, nhu cầu, địa bàn, hạn
mức dành cho khách hàng, nợ xấu ... Các ngân hàng thương mại cũng phải
đánh giá hoạt động cho vay của mình, nêu ra các khó khăn, vướng mắc
và đề
xuất giải pháp xử lý.
* Khó khăn.
- Thị trường BĐS đang chịu nhiều tác động từ khủng hoảng tài chính, tiền tệ. Những quan ngại về viễn cảnh kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát trong
mô hình điều hành - quản lý thị trường, hệ thống pháp luật điều chỉnh, thông tin giao dịch, tính minh bạch thị trường cũng như khả năng liên thông giữa thị trường thị trường BĐS với thị trường vốn và các thị trường khác . . . Điều này gây nhiều khó khăn cho việc định giá tài sản bảo đảm đồng thời sẽ làm sai lệch thông tin trong đánh giá thực trạng rủi ro tín dụng BĐS.