7. Kết cấu luận văn
2.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAYNHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH ĐẠI LA
2.2.1. Thực trạng cho vay nhà ở tại BIDV Đại La
Hoạt động cho vay của BIDV Đại La luôn luôn đuợc điều hành chủ động, linh hoạt và kịp thời. Hoạt động cho vay là một trong những nghiệp vụ then chốt, đuợc xác định là mục tiêu cần phấn đấu để tăng truởng quy mô, lợi nhuận của chi nhánh, tuy nhiên do đuợc thành lập vào thời điểm các tổ chức tín dụng chịu áp lực cạnh tranh khốc liệt nên hoạt động tín dụng của Chi nhánh nên hoạt động tín dụng của chi nhánh gặp khá nhiều khó khăn. Tuy nhiên BIDV Đại La đã từng buớc khắc phục khó khăn, phấn đấu trở thành một ngân hàng bán lẻ hiện đại, hoạt động cho vay nhà ở đuợc BIDV Đại La quan tâm, chú trọng phát triển, đạt đuợc kết quả rõ rệt. Tình hình cho vay nhà ở tại BIDV Đại La đuợc thể hiện trong bảng 2.3 duới đây:
Nợ quá hạn CVNO 8,56 tỷ đồng Tỷ lệ nợ quá hạn CVNO 1,19%
Đối với việc áp dụng cho vay nhà ở, chi nhánh triển khai thực hiện theo các quy định và huớng dẫn của BIDV nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh
Chương
trình trong hoạt động tín dụng bán lẻ cụ thể, văn bản 7879/BIDV-NHBL về hướngvay tốithiểu dẫn cho vay tiêu dùng bảo đảm bằng bất động sản đối với khách hàng bán lẻ; quy định số 906/QyĐ-BIDV về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở dành cho khách hàng cá nhân; các văn bản cụ thể triển khai gói ưu đãi tín dụng cho vay nhà ở qua từng năm, từng giai đoạn, trong năm 2019 là văn bản số 74/BIDV- NHBL ngày 07/01/2019 (sản phẩm Ước mơ vươn xa, quy mô 10.000 tỷ đồng) và văn bản số 3314/BIDV-NHBL ngày 05/07/2019 về triển khai gói tín dụng trung dài hạn cho vay khách hàng cá nhân (sản phẩm Vững bước tương lai, quy mô 7.000 tỷ đồng).
Sản phẩm cho vay nhà ở theo gói tín dụng “Vững bước tương lai” ban hành kèm theo văn bản 3314/BIDV-NHBL.
Nhằm hỗ trợ các chi nhánh triển khai tích cực, hiệu quả; góp phần tăng tín dụng bán lẻ bề vững và hiệu quả trong các tháng cuối năm 2019, Trụ sở chính đã triển khai gói tín dụng 20,000 tỷ đồng “Vững bước tương lai” cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân theo văn bản 3314/BIDV- NHBL ngày 05/07/2019, trong đó định hướng ưu tiên đối với sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở đích thực, quy mô 7.000 tỷ đồng, cụ thể như sau:
- Tên gói tín dụng: “Vững bước tương lai”
- Đối tượng áp dụng: Khách hàng xếp hạng tín dụng nội bộ từ A trở lên, trong vòng 01 năm gần nhất tính đến thời điểm cấp tín dụng, khách hàng không phát sinh nợ nhóm 2, nợ xấu, nợ bán VAMC tại BIDV và các tổ chức tín dụng khác.
Trong đó ưu tiên các khách hàng mang lại thêm thu nhập cho BIDV ngoài lãi tín dụng như dịch vụ, tiền gửi...
trình 1 tín dụng Chuơng
trình 2
Lãi suất cho vay tối thiểu 7,8%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo gói tín dụng.
36 tháng
Chuơng trình 3
Lãi suất cho vay tối thiểu 8,3%/năm áp dụng trong 18 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo gói tín dụng.
60 tháng
Chuơng trình 4
Lãi suất cho vay tối thiểu 8,8%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo gói tín dụng.
dụng bán lẻ.
+ Lãi suất cho vay sau thời gian uu đãi : Thực hiện theo thông báo của BIDV Đại La tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng. Hiện tại, lãi suất cho vay sau thời gian uu đãi bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm dân cu trả sau kỳ hạn 12 tháng (đối với khoản vay 36 tháng)/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm dân cu trả sau kỳ hạn 24 tháng (đối với khoản vay trên 36 tháng) BIDV công bố tại thời điểm điều chỉnh cộng biên độ tối thiểu 4%/năm nhung không thấp hơn lãi suất cho vay tối thiểu đối với sản phẩm cho vay nhà ở của BIDV Đại La công bố tại thời điểm điều chỉnh. Theo đó, BIDV Đại La đã chủ động lựa chọn các khách hàng có năng lực tài chính tốt, có uy tín với ngân hàng để thực hiện triển khai chuơng trình tín dụng.
42
- Điều kiện áp dụng: Mỗi khách hàng chỉ được vay tối đa 01 (một) khoản vay thuộc sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở theo gói tín dụng.
2.2.2.2. Đối tượng khách hàng vay nhà ở
Tham gia vay vốn tại ngân hàng có rất nhiều đối tượng trong xã hội, tuy nhiên do lĩnh vực cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro nên phân loại khách hàng giúp cho ngân hàng thấy được loại hình khách hàng nào thường có nhu cầu, quan hệ vay vốn với ngân hàng nhiều nhất, loại khách hàng nào thường có lịch sử vay vốn tốt, ... để ngân hàng có thể tìm ra hướng đi tốt trong lựa chọn loại khách hàng xây dựng quan hệ tín dụng, xác định phương thức trả nợ cũng như xác định loại tài sản bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro và gia tăng lợi nhuận.
Thông thường, do đặc điểm về nguồn trả nợ, phương thức trả nợ và loại hình tài sản đảm bảo mà ngân hàng chia khách hàng thành 2 nhóm: Cán bộ - Công nhân viên (thường được trả lương/thu nhập định kỳ qua tài khoản), không phải Cán bộ - Công nhân viên (thu nhập chính thường từ hoạt động kinh doanh/tự doanh/cho thuê tài sản.). Nhóm Cán bộ - Công nhân viên là những người làm công ăn lương trong các các cơ quan tổ chức nhà nước, đoàn thể, doanh nghiệp. có mức lương ổn định và hưởng các chế độ như bảo hiểm xã hội, công đoàn theo quy định của nhà nước, họ vay vốn tại ngân hàng và thanh toán trên phần trăm lương hàng tháng, với những đối tượng này ngân hàng thường cho vay dưới hình thức bảo lãnh của cơ quan nơi làm việc hoặc cho vay tín chấp dựa trên khả năng tài chính là tiền lương (hay còn gọi là cho vay bảo đảm không bằng tài sản). Thành phần không phải cán bộ - công nhân viên thường là các cá nhân tự mở công ty, tự doanh, doanh nghiệp do chính họ sở hữu hoặc tham gia góp vốn, những hộ buôn bán với quy mô nhỏ,..Nguồn trả nợ của họ là dựa trên doanh thu do hoạt động kinh doanh, thu nhập do các hoạt động trên mang lại, kì trả nợ có thể là theo tháng,
43
quý,....tuỳ thuộc vào tình hình buôn bán và kỳ thu hoạch mà cán bộ ngân hàng xem xét và thoả thuận.
Du nợ cho vay nhà ở 267 100 % 476 100% 717 100% CB-CNV 23 8,6 % 29 6,1% 34 4,7% Không phải CB-CNV 244 91,4 % 447 93,9% 683 95,3%
số là nhóm không phải cán bộ - công nhân viên. Tỷ lệ nhóm không phải cán bộ - công nhân viên chiếm tỷ lệ cao và ngày càng tăng qua các năm, đến năm 2019 chiếm 95% trong tổng số du nợ cho vay nhà ở. Nguyên nhân có thể do: Chi nhánh Đại La hiện có trụ sở tại địa bàn quận Hoàn Kiếm, là quận cũ ở Hà Nội với đại đa số dân cu đã đuợc hình thành, tích tụ trong một thời gian dài, phần lớn nguời dân trên địa bàn quận đều có hoạt động kinh doanh riêng nhu cửa hàng, công ty hoặc cho thuê nhà, ô tô... nên thu nhập phần lớn đến từ các nguồn này. Ngoài ra, một đặc thù của xã hội Việt Nam hiện nay là việc thu nhập có thể chứng minh đuợc qua tài khoản chiếm tỷ trọng không lớn, phần lớn nguời lao động không thể mua đuợc một ngôi nhà bằng nguồn thu đều đặn từ luơng/thuởng mà vẫn phải có các hoạt động kinh doanh bên ngoài. Tuy nhiên, nhóm đối tuợng khách hàng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn do thu nhập mang lại thuờng là không ổn định và chịu nhiều rủi ro khách quan từ thị truờng và xã hội. Xét về dài hạn thì chi nhánh Đại La vẫn cần chuyển dịch hoạt động cho vay nhà ở huớng đến nhóm đối tuợng có thu nhập ổn định qua tài khoản, tuy nhiên mục tiêu này cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố để có
thể đạt được.
Phân tích kỹ hơn về nhóm khách hàng không phải cán bộ - công nhân viên, do các phòng giao dịch của chi nhánh được mở rộng và nằm rải rác trên địa bàn các quận Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng cùng với sự vững mạnh trong thương hiệu và uy tín, họat động lâu đời và nhiệt tình của cán bộ nhân viên ngân hàng nên thu hút được khá đông các cá nhân kinh doanh, tiểu thương tham gia vay vốn nhà ở. Điều này thể hiện qua mức dư nợ chiếm gần như tuyệt đối trong tổng dư nợ cho vay nhà ở qua các năm.
Đây cũng là nhóm khách hàng mà ngân hàng hướng đến nhưng cũng tuỳ thuộc vào tình hình nền kinh tế và lĩnh vực kinh doanh của từng người. Bên cạnh đó, khi đặt mối quan hệ đối với nhóm khách hàng này thông thường ngân hàng còn xem xét trên mối quan hệ tổng thể với các lợi ích khác như là họ có thể sử dụng các dịch vụ khác tại ngân hàng, duy trì tài khoản tiền gửi với số dư cao,... nên ngân hàng cũng tìm cách tiếp cận và gia tăng nhóm khách hàng này vì khả năng họ mang lại lợi nhuận lớn.
Tóm lại, phát triển mối quan hệ với mỗi nhóm khách hàng trên đều là điều cần thiết trong tình hình cạnh tranh gây gắt giữa các ngân hàng như hiện nay. Do đó, tùy vào đặc điểm về nguồn trả nợ, phương thức trả nợ và loại hình tài sản bảo đảm mà chi nhánh cần có những hướng khác nhau đối với mỗi nhóm nhằm thu hút một cách hiệu quả, đặc biệt là về sản phẩm nhà ở trong giai đoạn thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi như hiện nay.
2.2.2.3. Quy trình cho vay nhà ở tại BIDVĐại La
- Bước 1: Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị
Trước tiên, ngân hàng phải quảng cáo, tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng; quảng cáo trên sóng phát thanh và các kênh truyền thông khác (email, mạng xã hội.) nhằm giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ này đến đông đảo khách hàng.
- Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn
Khách hàng đến ngân hàng liên hệ vay vốn. Cán bộ quản lý khách hàng sẽ tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng, cá nhân, hộ gia đình có mong muốn sử dụng sản phẩm cho vay nhà ở của ngân hàng.
- Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng
Trên cơ sở hồ sơ khách hàng, hồ sơ khoản vay, cán bộ quản lý khách hàng nghiên cứu, thẩm định khoản vay theo những nội dung sau:
+ Đối chiếu, xác minh các thông tin khách hàng, thông tin khoản vay, thông tin tài sản, khả năng vay trả ... và thực hiện chấm điểm xếp hạng khách hàng.
+ Đối chiếu, đánh giá các điều kiện trên với các quy định về điều kiện cho vay nhà ở của Chi nhánh Đại La.
+ Phân tích, đánh giá về phuơng án/dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đầu tu và đời sống và khả năng vay trả của khách hàng để xác định hạn mức, thời gian, điều kiện vay trả,. cho phù hợp.
+ Đánh giá toàn diện rủi ro đối với khách hàng (khách quan, chủ quan), rủi ro sản phẩm tín dụng. Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp, điều kiện phòng ngừa của khách hàng, của BIDV phù hợp, giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra.
- Bước 4: Phê duyệt cho vay
+ Cán bộ quản lý khách hàng: Trình Báo cáo đề xuất cho vay cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn cho Truởng phòng khách hàng cá nhân (hoặc Giám đốc phòng giao dịch).
+ Trưởng phòng cá nhân (hoặc Giám đốc phòng giao dịch): Kiểm tra,
thẩm định lại toàn bộ hồ sơ vay vốn và các tiêu chuẩn, điều kiện cho vay, tài sản thế chấp,.. .theo quy định hiện hành, sau đó trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Cấp có thẩm quyền phê duyệt (Phó giám đốc, Giám đốc hoặc Hội đồng tín dụng chi nhánh): Ra quyết định về việc phê duyệt khoản vay (có thể
yêu cầu phòng quản lý khách hàng bổ sung hồ sơ, tài liệu trong truờng hợp cần bổ sung điều kiện vay vốn,... hoặc thẩm định lại, bổ sung, chỉnh sửa nội dung tờ trình nếu cần). Hoặc nếu từ chối phải ghi rõ lý do vào báo cáo đề xuất, sau đó gửi lại phòng quản lý khách hàng để soạn thảo văn bản trả lời khách hàng (do cán bộ quản lý khách hàng soạn thảo và cấp có thẩm quyền hoặc nguời đuợc ủy quyền kí).
- Bước 5: Ký kết các Hợp đồng và thực hiện thủ tục liên quan
+ Khoản vay đuợc phê duyệt, ngân hàng và khách hàng sẽ lập Hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay.
+ Kí kết Hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay + Công chứng và đăng kí giao dịch bảo đảm
- Bước 6: Giải ngân
Cán bộ quản lý khách hàng kiểm tra, giám sát các điều kiện giải ngân, mục đích, đối tuợng, căn cứ để giải ngân, số tiền và hạn mức đuợc giải ngân đã đuợc thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng ,có luu ý đến các biến động bất thuờng, biến động xấu về tình hình tài chính của khách hàng.
- Bước 7. Theo dõi, kiểm tra, đánh giá khách hàng, khoản vay
Cán bộ quản lý khách hàng có trách nhiệm (thuờng xuyên hoặc định kỳ) theo dõi, đánh giá khách hàng vay, khoản vay.
Trong quá trình đánh giá, nếu phát hiện các dấu hiệu rủi ro, cán bộ quản lý khách hàng phải đề xuất biện pháp phòng ngừa và báo cáo Truởng phòng / Giám đốc PGD hoặc cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng chỉ đạo, xử lý kịp thời.
- Bước 8: Thanh lý hợp đồng tín dụng và lưu hồ sơ
Có thể nói, quy trình cho vay tại BIDV Đại La đuợc huớng dẫn rất chi tiết và phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng thành viên. Các buớc thực hiện trình tự, logic do cán bộ quản lý khách hàng thực hiện, bên cạnh đó còn
Tiền Tỷ
trọng Tiền trọngTỷ Tiền trọngTỷ
Tổng dư nợ cho vay______ 1.92 100 2.298 100 3.13 100
có sự kiểm tra giám sát của phòng quản trị tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với những khoản vay mới và có quy mô lớn còn có sự tham gia thẩm định của phòng quản lý rủi ro, thậm chí có thể tái thẩm định theo yêu cầu nếu có biểu hiện không chắc chắn. Quy trình gắn kết sự tham gia của nhiều nguời nên hạn chế đuợc sai sót, và tránh tình trạng quan hệ cá nhân ảnh huởng đến kết quả thẩm định khoản vay. So với các quy trình cho vay tham khảo tại các ngân hàng khác nhu Ngân hàng Á Châu (ACB), Ngân hàng Kỹ thương (Techcombank), Ngân hàng Agribank hay Vietcombank thì hầu hết đều giống nhau về nội dung công việc cũng như sự phân công trách nhiệm.
Tại một số ngân hàng hiện nay việc phân tích, thẩm định đối với từng khách hàng đã được phân chia ra thực hiện tại nhiều bộ phận/công ty độc lập như bộ phận tiếp xúc và thu thập hồ sơ khách hàng, bộ phận/công ty thẩm định tài sản độc lập, bộ phận thẩm định hồ sơ khách hàng... như tại ACB, VPBank... Tại BIDV chi nhánh Đại La hiện nay thì việc tiếp nhận, xử lý và theo dõi hồ sơ khách hàng lại theo từng cán bộ quản lý khách hàng, khi thẩm định cán bộ thường phải tự thu thập tài liệu nên quá trình xét duyệt cho vay còn chậm, có thể xảy ra nhiều sai sót đòi hỏi trình độ chuyên môn của cán bộ phải cao. Bên cạnh đó, hiện nay số lượng cán bộ tại phòng khách hàng cá nhân của chi nhánh còn hạn chế gồm 5 chuyên viên quản lý khách hàng, 1 Phó trưởng phòng và 1 Trưởng phòng. Như vậy có thể thấy áp lực công việc là rất lớn và có thể dẫn đến sai sót trong quá trình tác nghiệp.