7. Kết cấu luận văn
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1. Hạn chế
Hoạt động cho vay nhà ở tại Chi nhánh Đại La đạt được rất nhiều kết quả lạc quan như trên, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số mặt hạn chế cần được khắc phục, cụ thể:
Một là, Doanh số cho vay nhà ở chưa cao: Việc phát triển sản phẩm
cho vay nhà ở chiếm vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay bán lẻ của chi nhánh, đóng góp vào hiệu quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh. Tuy nhiên so với các chi nhánh trên địa bàn, hay các ngân hàng khác thì quy mô cho vay nhà ở của chi nhánh cần được quan tâm, đẩy mạnh và phát triển hơn nữa.
Hai là do mới chú trọng đến hoạt động cho vay nhà ở trong 1-2 năm trở lại đây, tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trong dư nợ cho vay là chưa cao. Con
số này so với tỷ trọng cho vay nhà ở trên tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng khác, đặc biệt là nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân thì là một khoảng cách rất lớn. Vì vậy mà Chi nhánh cần tiếp tục đẩy hoạt động cho vay nhà ở theo đúng định hướng của Hội sở chính.
2.3.2.2. Nguyên nhân:
Những mặt còn hạn chế trong hoạt động cho vay nhà ở tại Chi nhánh có thể đến từ những nguyên nhân sau:
* Nguyên nhân chủ quan:
Nguồn vốn huy động tại chi nhánh chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép Ngân hàng thương mại sử dụng 30%-40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của sản phẩm cho vay nhà ở.
Chi nhánh chưa có văn bản quy định cụ thể về thu nhập của khách hàng dẫn tới nhiều khách hàng có thu nhập thực tế thường xuyên và đủ điều kiện vay nhà ở nhưng không thể chứng minh tài chính của mình như yêu cầu của chi nhánh, những khách hàng đó bị từ chối và tìm đến những ngân hàng khác.
Chi nhánh chưa có những sản phẩm nhỏ trong loại hình cho vay nhà ở. Ví dụ như hiện nay Techcombank có 2 gói sản phẩm nhỏ trong loại hình này là “Nhà mới” và “Gia đình trẻ” để tiện khách hàng chọn lựa và sử dụng. Việc chia nhóm sản phẩm là rất cần thiết nhất là ở thời điểm các ngân hàng hầu hết đều cung cấp tài trợ cho vay nhà ở thì gói sản phẩm nhỏ chính là đặc điểm cạnh tranh, điểm khác biệt giữa ngân hàng này với ngân hàng khác. BIDV hiện nay chưa có sản phẩm nhỏ như của Techcombank là một bất lợi cho cả khách hàng và ngân hàng, vì khi chia nhóm sản phẩm sẽ tiết kiệm được thời gian và sẽ có quy trình tín dụng riêng cho từng gói như vậy việc kiểm định và
quyết định cho vay cũng nhanh chóng hơn.
Chi nhánh cũng chưa liên kết được với Chủ đầu tư dự án, các công ty/sàn giao dịch bất động sản. Với việc liên kết với các đối tượng này, Chi nhánh sẽ tìm kiếm khách hàng dễ dàng hơn, tăng doanh số cho vay và tăng thu nhập. Phương thức cho vay gián tiếp từ đó được phát triển và cũng là một lợi thế của ngân hàng. Tuy nhiên, do Chi nhánh mới chú trọng đến hoạt động cho vay nhà ở 1-2 năm gần đây nên chưa tiến hành đàm phán liên kết với Chủ đầu tư dự án/sàn giao dịch bất động sản nào. Đây cũng là một nguyên nhân khiến việc mở rộng cho vay nhà ở còn hạn chế.
Chi nhánh chưa khai thác hết nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng: Những đối tượng có nhu cầu vay cao nhất là cán bộ công nhân viên nhà nước, được cơ quan chứng nhận có thu nhập ổn định và cam kết thu đủ nợ vay chưa tiếp cận được khoản vay cho nhà ở của ngân hàng. Chi nhánh mới chỉ thực hiện cho vay với những khách hàng truyền thống, những khách hàng có thu nhập cao và số ít khách hàng mới, còn bỏ ngỏ một số lượng lớn các khách hàng khác có tiềm năng, nhưng do điều kiện chưa thể tiếp cận được với nguồn vốn hoặc chưa thể chứng minh tài chính của mình đối với ngân hàng. Có thể thấy một số người thuộc ngành nghề như giáo viên, bác sĩ hoặc lĩnh vực khác, thu nhập từ lương thấp nhưng thu nhập làm thêm hợp pháp của họ khá cao. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên mặt bằng lương phổ biến của cán bộ công nhân viên một cách chung chung thì sẽ bỏ qua những khách hàng tiềm năng này.
Chính sách cho vay nhà ở tại chi nhánh: tỷ trọng cho vay/giá trị tài sản bảo đảm chưa linh hoạt: theo sản phẩm cho vay nhà ở tại chi nhánh thì thông thường khách hàng được vay tối đa 70%-80% giá trị của tài sản đảm bảo (phần lớn là giá trị nhà đất) giá trị này do cán bộ tín dụng định giá (và thường thấp hơn so với giá trị thị trường). Mặc dù đã có những biện pháp điều chỉnh nhằm phù hợp hơn với tình hình giá cả thị trường song do công tác phân công
trách nhiệm tại chi nhánh tạo nhiều áp lực cho cán bộ tín dụng, khả năng thu thập thông tin còn hạn chế. Bên cạnh đó, chi nhánh chua có tổ chuyên môn định giá nên đa số vẫn áp dụng theo phuơng pháp cũ nên ngân hàng thuờng thận trọng cho vay ở mức 50%-60% giá trị tài sản đảm bảo, không thỏa mãn đuợc tối đa nhu cầu của khách hàng.
Việc định giá tài sản đảm bảo là chủ yếu dựa trên hợp đồng mua bán nhà, khung giá nhà đất của Nhà nuớc ban hành và giá thị truờng. Tuy nhiên việc định giá vẫn mang nhiều yếu tố chủ quan, bởi tài sản đảm bảo là nhà và quyền sử dụng đất, một tài sản khó định giá chính xác, và thị truờng bất động sản ở Việt Nam tuơng đối phức tạp và thiếu minh bạch.
Hoạt động marketing chua thực sự phát huy hiệu quả. Chi nhánh không có bộ phận marketing và phát triển sản phẩm mới riêng biệt, mà là các cán bộ quản lý khách hàng kiêm nhiệm việc phát triển khách hàng mới, tuyên truyền, quảng cáo, giới thiệu sản phẩm, dẫn đến hiệu quả hoạt động chung của toàn chi nhánh chua cao. Việc quảng cáo trên các phuơng tiện thông tin đại chúng nhu truyền hình, báo chí về sản phẩm cho vay nhà ở của chi nhánh còn hạn chế, chủ yếu là trên internet theo các chuơng trình của Trụ sở chính. Việc giới thiệu còn chung chung chua thật sự đi vào chi tiết nhằm giúp khách hàng biết đuợc những lợi ích cũng nhu việc huớng dẫn chi tiết cho khách hàng về thủ tục hồ sơ thiết yếu... Cũng chính vì thế có thể nhận thấy, khách hàng đến vay nhà ở tại ngân hàng chủ yếu là khách hàng truyền thông gắn bó lâu năm với ngân hàng hoặc qua sự giới thiệu của nguời thân, bạn bè, cán bộ công nhân viên của chi nhánh.
Cho vay nhà ở là một lĩnh vực cho vay tuơng đối phức tạp, đòi hỏi cán bộ Ngân hàng phải có chuyên môn, đuợc trang bị đầy đủ về cả kiến thức về chuyên ngành cũng nhu về thị truờng bất động sản. Hiện nay, đội ngũ cán bộ nhân viên tại Chi nhánh chủ yếu là các cán bộ trẻ, mới ra truờng. Tuy là
những người trẻ tuổi, có lòng nhiệt tình, tâm huyết, được trang bị kiến thức tốt, nhưng hoạt động cho vay nhà ở đòi hỏi phải có những người lâu năm có kinh nghiệm trong lĩnh vực. Đây vừa là mặt mạnh của Chi nhánh nhưng cũng là một điểm yếu mà Chi nhánh nên lưu tâm.
* Nguyên nhân khách quan
Quy định pháp luật về bất động sản, đất đai đã có nhưng chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ: còn nhiều thay đổi và chồng chéo. Hơn nữa, theo quy định hiện nay khách hàng muốn nhà ở thì phải có hộ khẩu tại Hà Nội nhưng việc nhập khẩu cũng gặp khó khăn cho dù khách hàng đủ điều kiện để nhập khẩu.
Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở còn chậm chạp dẫn tới khó khăn trong việc phát triển cho vay nhà ở. Cho vay nhà ở thông thường là các món vay có sự đảm bảo bằng tài sản thế chấp của người đi vay hay của bên thứ ba và tài sản chủ yếu là nhà đất. Theo quy định, chi nhánh chỉ nhận tài sản đảm bảo là nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thủ tục liên quan đến nó rất phức tạp và có nhiều trở ngại như: có đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết, không bị tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch giải toả, người đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu...Trong khi đó ở thành phố còn có nhiều hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất. Vì vậy, nếu khách hàng chưa có sổ đỏ thì chưa thể chứng minh quyền sử dụng đất, không thể tham gia vào thị trường bất động sản hay đăng kí giao dịch bảo đảm và nhiều khách hàng có nhân thân tốt, khả năng trả nợ tốt nhưng không được vay vốn ngân hàng do không đủ điều kiện về tài sản đảm bảo.
Phần lớn dân nhập cư tới thành phố chưa có công việc ổn định, thu nhập không đều và phần lớn chưa có hộ khẩu nên khó khăn trong việc đi vay dẫn đến khó khăn cho Ngân hàng khi muốn mở rộng, phát triển sản phẩm cho vay nhà ở. Bên cạnh đó, thì tỷ lệ người có thu nhập thấp trên địa bàn còn khá
cao trong khi nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nhung trong thực tế họ khó có thể tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng do điều kiện đua ra quá cao. Cho vay nhà ở đối với nguời có thu nhập thấp đang tồn tại một nghịch lý, nguời có thu nhập thấp đủ điều kiện nhà ở giá thấp thì không đủ điều kiện vay vốn, còn nguời đủ điều kiện vay vốn thì không đuợc nhà ở thu nhập thấp. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp công bố rất nhiều dự án nhà giá rẻ, dành cho nguời thu nhập thấp với giá bán căn hộ khoảng 600-700 triệu đồng/căn nhung hầu nhu không có nguời thu nhập thấp nào có thể mua đuợc nhà tại các dự án này. Bởi trong truờng hợp mua trả góp, thông thuờng nguời nhà ở phải đóng số tiền tuơng ứng với 20-30% trị giá ngôi nhà (khoảng 150-200 triệu đồng), khách hàng cần phải chứng minh hàng loạt điều kiện thu nhập mà chỉ những nguời có thu nhập cao mới đáp ứng đuợc. Thêm vào đó, thu nhập của nguời nhà ở sau khi trả tiền hàng tháng thuờng còn du rất ít do đó họ sẽ khó khăn trong việc dành dụm tiền cho các chi tiêu sinh hoạt hàng ngày. Vì thế, sản phẩm cho vay nhà ở đối với nguời có thu nhập thấp vẫn chua thực sự có chuyển biến.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
- CHI NHÁNH ĐẠI LA